土地溢价要交什么税(降低土地增值税的13种思路，你知道几种？)

降低土地增值税的13种思路，你知道几种？

土地增值税作为房地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了内部管理的作用。

本文试图从土增税的清算规则出发，解析在房地产开发的全流程、全端口可为土增税优化贡献的价值。（因土增税为地方税种，各地政策差异较大；具体解题方法未必完全贴切、但思路是可以借鉴、交流的）

一、核心思路-清算口径下的收入成本匹配

作为地产三大税的另外两种，增值税、企业所得税基本以真实票据、真实业务作为成本税前扣除的基本逻辑。因此各个项目的增值税、所得税在销售额中的占比与项目利润呈显著正相关。也就是说，项目越赚钱、所缴纳的税金越高；项目不赚钱、基本就不用交税。

然而由于土增税将一个项目的收入、成本拆分为不同的清算单位、产品类型，来进行增值额的计算。基于计算方法的细致性和业务发展的多变性，极容易出现土增税率与利润率不配比的问题。也就是，项目不怎么赚钱、但是交了大量的土增税。

因此，土增税内部管理要解决的核心问题：在充分学习理解税务政策的基础上，尽量实现清算口径下收入与成本的均衡配比，避免“无效成本、低效收入”的产生。

二、破题抓手-全周期、全端口策划

1.1：二手项目股权收购高额溢价，沉淀于股东层面无法税前扣除【投资团队】

破题思路1：在建工程转让——虽然在建工程转让较股权转让多一次土增税、契税的纳税义务，但基于土增税的超率累进特点可能产生全周期优化效果

延伸学习：

房产开发企业加计扣除之在建工程

破题思路2：出让方利益转移——许多本地开发商除房地产开发业务外，往往还有工程施工、土方桩基、设计规划等地产上下游业务，通过更大范围的合作可以提供更广阔的溢价支付方式

1.2：招拍挂项目代建学校、公园、道路等红线外工程义务【投资团队】

破题思路1：沟通**规划调整——比如代建学校就存在红线内直接建设、红线外教育用地划拨的方式。投资团队可关注置于红线内外于可售货值、税负的影响，争取前置沟通、获得最有利的条件

2.1：产品设计，*限与产品溢价与成本间的平衡，未考虑税负视角【设计团队】

破题思路1：低毛利项目少做非普通产品、用足普宅税务优惠。比如存在大量回迁房、需视同销售的无偿配建房的项目，普通住宅均价会被大幅拉低、增值率必然低于20%。此时通过大户型产品提升的销售溢价远不足弥补非普通类型缴纳的土增税。

破题思路2：别墅类产品尽量地上地下产权合一。为了使用面积最大化，别墅产品往往存在很多精妙的空间设计。图纸中地上地下空间是否联通会决定能否取得一个整体的预测绘、产权证。若不连通，出于销售与贷款考虑必然会做低地下价格、提升地上售价。进一步拉大地上产品的增值率，产生额外税费损失。

破题思路3：车位、储藏室未必越多越好。一方面，车储资源已成为很多开发商长期库存中的重要构成，其虽然创造了货值、但未必兑现为利润和现金流，可能是没法盘活的资产。另一方面，有些地域的政策中地下可售产品也需分摊地价，此时地下产品面积越大、单方成本就被摊薄的越厉害，住宅类产品的增值率越高、产生税费损失。

延伸学习：

房企配建地下室，何时转让最有利？

2.2：施工策划过程，未从土增清算单位视角做优化【项目/工程团队】

破题思路1：拉高拍低项目，争取多个工规证。出于货值最大化考虑，中低容积率项目往往会尝试高层+洋房+叠拼的产品方案。如果售价截然不同的产品出现在同一个工规证中，土地价款就只能按建筑面积分摊，无法最大化做到收入成本匹配。如果工规划分清晰，通过**背书不同标段的占地面积，就可以在土增清算中争取按占地面积分摊。

破题思路2：大体量长周期项目，尽量共用更多公建配套设施。大体量穿越周期的项目，在售价上往往存在明显的高开低走。如果是完全独立的分期开发，会导致前期退税、后期高额补税的情况。但低开高走本就是一体化的操盘思路，应尽量实现小区的一体化、争取合并清算。

3.1：在建阶段，招采合同的签署颗粒度应做出科学化的选择【招采团队】

破题思路1：若拆分合同可实现收入和成本的更有配比，则应拆分合同。比如一个住宅项目中的精装合同，可能存在洋房（假设非普通）的装修标准显著高于高层（假设普通）。若签为一个合同，则只能按建筑面积分摊成本。若签署为独立的两个合同，则存在沟通成本直接归属的可能性。

破题思路2：临近交付阶段的合同，签署的精细化及时间问题需要关注。交付前后，出于品质提升、业主投诉等，往往会做一系列的整改工程。但若签署时间于交付之后、税*及其可能认定其并不是项目的成本，而是客观营销费用、不予确认。

3.2：销售阶段，销售策略需多与财务确认【营销团队】

破题思路1：买一赠一可以是销售说辞，不能是业务操作。即可将买房送车位作为折扣策略，但应在录入业务系统、签署合同时将车位签署成正常价格、在住宅价格上予以折让。否则存在车位以明显偏低价格出售、被做税务调整的可能。

破题思路2：小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免税的政策，房价上涨导致增值率超过20%时会出现货值增加、反而利润减少的情况。财务与营销同事应动态关注增值率情况，在无法大幅涨价的背景下、确保增值率控制在18%左右。

破题思路3：尾盘商业尽快出清。由于销售85%即达到可清算条件，住宅项目常出现已完成土增清算但存在大量商铺待售的情况。由于单方清算成本为均摊逻辑、而底商售价又往往很高。如此操作，后期再次销售商业时、增值率超过100%、甚至200%都是极有可能的。 

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来源：平凡即非凡

作者：许非凡

● 全国土增政策集锦（2020年5月版）

● 以股权收购名义取得土地交土增税？ 

● 王皓鹏：土地增值税二次清算

● 拆迁还建行为土地成本的确认 

● 王皓鹏：房地产企业“项目”辨析

● 房企成本分摊系列（三）占地面积法

● 房地产企业拆迁补偿费之辨析  

● 加计扣除之旧房转让需注意的四个问题

温馨提示

我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。

车位买卖要交多少税的，注意事项不或责路是什么的呢

答：买新房的车位，交税较少。只需缴纳3%的契税，0.05%的印花税。而且不能公积金贷款，甚至申请按揭贷款都很困难，而如果按消费贷款的话，利率成本可能不划算。1.卖方能提供原购买**，则按溢价部分征税(差额计税法)，包括营业税及附加5.6%、个人所得税20%、土地增值税30%-60%及印花税0.05%2.卖方不能提供原购买**，则按卖出总价计税(全额计税法)，包括营业税及附加5.6%、个人所得税20%、土地增值税5%及印花税0.05%。

企业房产土地取得股权，转让股权应交什么税

展开全部股权转让需缴纳契税和个人所得税，契税是交易额的千分之一，所得税是溢价部分的20%。

42万购进现200万卖出的土地需交多少增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金-应交土地增值税2467.082.实际上交时：借：应交税金-应交土地增值税2467.08贷：银行存款2467.08

《会计学》课程教案

。专用记账凭证又可分为：收款凭证、付款凭证和转账凭证。为避免重复记账。对于现金和银行存款之间的相互转划，只编制付款凭证，不编制收款凭证。（2）记账凭证按其编制的方法不同分为复式记账凭证和单式记账凭证（3）记账凭证按是否经过汇总可分为非汇总记账凭证和汇总记账凭证2.记账凭证的内容记账凭证的内容必须具备：填制记账凭证的日期；记账凭证的编号；经济业务内容的摘要；经济业务涉及的会计科目和记账方向；经济业务的金额；所附原始凭证张数；有关人员的签章和入账标记等。3.记账凭证填制要求4.记账凭证的审核企业应按照《会计基础工作规范》有关规定填制和审核会计凭证。（三）会计凭证的传递和保管会计凭证的传递，是指会计凭证从填制到归档保管整个过程中，在单位内部各有关部门和人员之间的传送环节和传递手续。会计凭证应当及时传递，不得积压。会计凭证的保管，指会计凭证记账后的整理、装订、归档存查等工作。三、过账与记账程序过账是指根据记账凭证（会计分录）中所确定的账户名称、借贷方向和入账金额，分别记入有关总分类账、明细分类账及日记账的过程。（一）会计账簿账簿是根据会计凭证，用来序时地、分类地记录和反映各项经济业务的会计簿籍。它是由具有专门格式，又以一定形式联系在一起的账页所组成的。1.账簿的种类账簿按其用途不同，可分为序时账簿（日记账）、分类账簿和备查账簿三种。分类账簿又分为总分类账簿和明细分类账簿。账簿按其外表形式不同，可分为订本式账簿、活页式账簿、卡片式账簿。2.账簿的设置和登记（1）日记账的设置和登记日记账是由出纳人员根据审核无误的收款凭证和付款凭证逐日逐笔登记的。日记账主要有现金日记账和银行存款日记账。现金日记账是用来登记库存现金的收、支和结存情况的账簿。银行存款日记账是用来登记银行存款的收、支和结余情况的账簿。日记账的格式一般采用“借”、“贷”、“余”三栏式。（2）总分类账的设置与登记总分类账只提供金额指标，大多采用“借”、“贷”、“余”三栏式的格式。总分类账的登记方法按采用的记账程序（或称账务处理程序、会计核算形式）不同而有所不同。它可以根据记账凭证登记，也可以根据汇总记账凭证或科目汇总表或多栏式日记账登记。（3）明细账的设置和登记明细账一般采用三栏式、数量金额式、多栏式等格式。各种明细账视实际情况，可以根据记账凭证、原始凭证或原始凭证汇总表进行登记。总账对所属明细账起着统驭控制作用，明细账对总账起着补充说明作用。在会计核算中要对其采用平行登记的方法。平行登记，是指对每一笔经济业务，在一个会计期间内既要在总账中进行登记，又要在其所属的明细账中进行登记，其登记的原始依据相同、方向一致、金额相等。其结果必然是总账的金额与其所属的明细账金额之和相等。3.账簿登记和使用规则会计人员应当根据审核无误的会计凭证登记会计账簿。登记账簿要遵循《会计基础工作规范》的有关规定。4．错账的更正方法（1）划线更正法。（2）红字更正法。（3)补充登记法。5.对账和结账对账简单说就是核对账目，是指为保证账簿记录的正确性而进行的核对工作。对账工作每年至少进行一次。其内容一般包括以下几个方面：（1）账证核对：是指将各种账簿的记录同有关会计凭证进行核对。（2）账账核对：是指将各种账簿之间的有关数字进行核对。（3）账实核对：是指账簿记录与各项财产物资的实有数额的核对。结账就是结算各种账簿记录。是指在把一定时期所发生的经济业务都登记入账的基础上，将各种账簿的本期发生额及期末余额结算清楚，并将其余额转入按规定应转入的账户或结转下期。结账工作一般在月末、季末、年末进行。（二）记账程序记账程序又称会计核算形式、会计核算组织程序或账务处理程序，是指在会计核算中，以账簿体系为核心，把会计凭证、会计账簿和会计报表，按照一定的记账程序和方法，相互结合的方式。目前我国企业采用的记账程序主要有：记账凭证记账程序、科目汇总表（记账凭证汇总表）记账程序、汇总记账凭证记账程序和多栏式日记账记账程序等。各种记账程序的主要区别在于登记总账的依据和方法不同。1.记账凭证记账程序记账凭证记账程序的特点是直接根据记账凭证逐笔登记总分类账。它是最基本的记账程序，其它的记账程序都是在其基础上发展而来的。这种记账程序一般适用于规模较小、经济业务较少的企业和单位。2.科目汇总表记账程序科目汇总表记账程序的特点是根据记账凭证定期汇总编制科目汇总表，然后根据科目汇总表定期登记总账。科目汇总表，又称记账凭证汇总表，是根据一定时期内的全部记账凭证，按照相同的会计科目定期汇总编制的一种汇总记账凭证。科目汇总表记账程序一般适用于业务量较大、记账凭证较多的单位。3.汇总记账凭证记账程序和多式栏式日记账记账程序汇总记账凭证记账程序的特点是根据记账凭证定期汇总编制汇总收款凭证、汇总付款凭证和汇总转账凭证，然后根据汇总记账凭证定期登记总分类账；多栏式日记账记账程序的特点是根据多栏式日记账各栏的合计数于月末登记总分类账，同时根据转账凭证或转账凭证汇总表登记总分类账。四、调整前试算平衡根据会计等式的平衡关系，利用借贷规则的原理，通过汇总、计算和比较来检查账户记录的正确性与完整性，这项工作称为试算平衡。试算平衡可以采用发生额试算平衡的方法，也可以采用余额平衡的方法。发生额试算平衡是根据借贷记账法的记账规则推导出来的。用公式表示为：全部账户借方发生额合计=全部账户贷方发生额合计余额试算平衡是根据会计等式的平衡关系。用公式表示为：全部账户借方余额合计=全部账户贷方余额合计五、权责发生制下的账项调整权责发生制和收付实现制是会计确认的两种不同的时间基础。权责发生制又称应计制，是指以权利或责任是否发生为确认的标准。账项调整就是指按照应予归属的标准，合理地反映相互连接的各会计期间应得的收入和应负担的费用，使各期的收入和费用能在相关的基础上进行配比，从而比较正确地计算出各期的盈亏。账项调整主要包括应计收入的调整、应计费用的调整、预收收入的分配、预付费用的摊销等。六、结账结账是指会计期末结算出各类账户的本期发生额和期末余额或结转下期，使各账户记录暂告一段落的过程。包括虚账户的结清和实账户的结转。七、编制财务会计报告财务会计报告是指企业对外提供的反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。财务会计报告主要包括会计报表（主表与附表）、会计报表附注及财务情况说明书等。会计报表是财务会计报告的主要组成部分。会计报表一般包括资产负债表、利润表及利润分配表、现金流量表等。第四章资产的核算（上）第一节流动资产一、货币资金货币资金是指企业在生产经营过程中停留在货币形态的那部分资金，是企业流动资产的重要组成部分。货币资金按其存放地点和用途不同分为现金、银行存款和其他货币资金。（一）现金现金是指企业的库存现金，包括人民币现金和外币现金。1、现金的管理制度企业收支的各种款项必须按照***颁发的《现金管理暂行条例》的规定办理。（1）现金使用范围（2）库存现金限额（3）现金收支规定2、现金的总分类核算为了总括地反映企业库存现金收支和结存情况，企业应设置“现金”总账科目。该科目核算企业的库存现金，其借方反映企业现金的增加，贷方反映现金的减少，余额在借方，反映库存现金的余额。（1）现金收入的核算（2）现金支出的核算3、现金的序时核算4、现金的清查对于企业每日终了结算现金收支，以及财产清查等发现的有待于查明原因的现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损溢－待处理流动资产损溢”科目核算，待查明原因后经有关管理权限部门批准，根据不同的情况进行相应的处理，并转销“待处理财产损溢－待处理流动资产损溢”科目。（二）银行存款1、银行存款的概念及管理要求银行存款是指企业存放于银行或其他金融机构的货币资金。按其流动性，银行存款可分为活期存款和定期存款。银行存款账户可分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户。需要指出的是，一个企业只能在一家银行的一个营业机构开立一个基本存款账户，不得在多家银行机构开立基本存款账户，但国家另有规定的除外；企业不得在同一家银行的几个分支机构开立一般存款账户；企业在其账户内应有足够的资金保证支付；企业只能在其账户内办理企业本身的业务活动，不得出租和转让账户。2、银行支付结算办法（1）银行汇票：是出票银行签发的，由其在见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。（2）商业汇票：是出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票按其承兑人的不同可分为商业承兑汇票和银行承兑汇票，其主要区别在于商业承兑汇票由银行以外的付款人承兑，而银行承兑汇票则由银行承兑。（3）银行本票：是银行签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（4）支票：是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（5）信用卡：是指商业银行向个人和单位发行的，凭以向特约单位购物、消费和向银行存取现金，且具有消费信用的特制载体卡片。信用卡按使用对象分为单位卡和个人卡；按信誉等级分为金卡和普通卡。（6）汇兑：是汇款人委托银行将其款项支付给收款人的结算方式。汇兑可分为信汇和电汇两种。（7）托收承付：是根据购销合同由收款人发货后委托银行向异地付款人收取款项，由付款人向银行承认付款的结算方式。（8）委托收款：是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。（9）信用证：是指开证行依照申请人（付款人）的申请，向受益人（收款人）开出的在一定期限内凭符合信用证条款的单据支付的付款承诺。3、银行存款的总分类核算为了总括反映银行存款的收入、支出和结存情况，企业应设置“银行存款”科目，由负责总账的财会人员进行银行存款的总分类核算。企业收到银行的收账通知或送存现金时，借记该科目，贷记有关科目；从银行提取现金或划出款项时，借记有关科目，贷记该科目。该科目期末余额在借方，表示企业银行存款的结余数额。（1）银行存款收入的核算（2）银行存款支出的核算4、银行存款的序时核算5、银行存款的清查以银行定期送来的“银行对账单”与企业的“银行存款日记账”逐笔核对，在更正记账差错的前提下，通过编制“银行存款余额调节表”，了解企业在银行存款的实有数额，但不得依此表对银行存款账户进行金额调整。（三）其他货币资金其他货币资金是指企业除现金、银行存款以外的其他各种货币资金。其他货币资金主要包括外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证存款和存出投资款。二、应收票据（一）应收票据的概述应收票据，是指企业因销售商品、产品或提供劳务而收到的商业汇票所形成的债权。1、应收票据的分类商业汇票按承兑人不同，分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业汇票按是否计息则可分为不带息商业汇票和带息商业汇票。2、应收票据的计价企业收到应收票据时，应按照票据的面值入账。但对于带息的应收票据，按照现行会计制度的规定，应于期末按应收票据的票面价值和确定的利率计算的利息，增加应收票据的账面余额，并确认为利息收入，计入当期损益。（二）应收票据的会计处理为了反映和监督企业应收票据的取得和回收情况，企业应设置“应收票据”科目进行总分类核算。该科目借方反映应收票据的面值或面值和应计利息，贷方反映应收票据的到期收回、贴现、转让，借方余额反映尚未到期的应收票据的面值或面值和应计利息。1、不带息应收票据2、带息应收票据三、应收账款（一）应收账款的概述应收账款是指企业因销售商品、产品或提供劳务等业务，应向购货单位或个人收取的款项。应收账款应于收入实现时予以确认。（二）应收账款的会计处理为了反映应收账款的增减变动及其结存情况，应设置“应收账款”科目。该科目核算企业应向客户收取的价税款项及代垫的费用，借方登记应收账款的增加数，贷方登记应收账款的减少数及确认的坏账损失数，余额一般在借方，表示尚未收回的应收账款。“应收账款”科目应按不同的债务人设置明细账。四、预付账款（一）预付账款的概述预付账款是指企业按照合同规定预付给供应单位的货款。为了反映和监督预付账款的增减变动情况，企业应设置“预付账款”科目，借方登记预付的款项和补付的款项，贷方登记收到采购货物时按**金额冲销的预付款项和因预付货款多余而退回的款项，余额在借方，反映企业实际预付的款项，期末如为贷方余额，反映企业尚未补付的款项。企业应按供货单位的名称设置明细账，进行预付账款的明细分类核算。（二）预付账款的会计处理预付账款的核算包括预付款项和收回货物两个方面。五、其他应收款（一）其他应收款核算的概述其他应收款是指除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂付款项。（二）其他应收款的会计处理为了反映和监督其他应收款的发生和结算情况，企业应设置“其他应收款”科目，并按其他应收款的项目分类，按不同的债务人设置明细账。六、坏账（一）坏账的概念及坏账损失的确认1、坏账的概念坏账是指企业无法收回或收回的可能性极小的应收款项。由于发生坏账而产生的损失，称为坏账损失。2、坏账损失的确认一般来讲，企业的应收款项符合下列条件之一的，应确认为坏账：因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，确实不能收回；因债务单位撤销、资不抵债或现金流量严重不足，确实不能收回；因发生严重的自然灾害等导致债务单位停产而在短时间内无法偿付债务，其实无法收回；因债务人逾期未履行偿债义务超过3年，经核查确实无法收回。（二）坏账损失的核算1、直接转销法直接转销法是指在实际发生坏账时，确认坏账损失，直接计入期间费用（即管理费用），并注销相应的应收账款的一种核算方法。2、备抵法备抵法又称计提坏账准备金法，它是按期合理估计坏账损失，形成坏账准备金，计入当期损益；当某一应收款项全部或部分被确认为坏账时，应根据其金额冲减坏账准备，同时转销相应的应收款项金额。采用备抵法核算，首先要按期合理估计坏账损失。估计坏账损失的方法有：余额百分比法，赊销百分比法、账龄分析法等。（1）余额百分比法余额百分比法就是根据会计期末应收款项的余额乘以估计坏账率即为当期应估计的坏账损失，据此提取坏账准备的一种方法。（2）赊销百分比法赊销百分比法（也称为坏账比率法），就是根据以前年度实际发生的坏账与赊销净额的关系，估计一个平均的坏账百分比。（3）账龄分析法账龄分析法就是根据应收账款入账时间的长短来估计可能发生的坏账损失的方法。七、存货（一）存货的概述存货，是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处于生产过程中的在产品，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等。1、存货的内容（以制造业为例）：原材料、在产品、产成品、包装物、低值易耗品。2、不同来源方式下存货入账价值的确定《企业会计准则——存货》规定：“存货应当以其成本入账”。存货按其在取得时的不同来源，成本按以下方法确定：（1）购入的存货，按买价加运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费等费用、运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用和按规定应计入存货成本的税金以及其他费用作为存货的实际成本。（2）自制的存货，按自制过程中的各项实际支出作为实际成本。（3）委托外单位加工完成的存货，以实际耗用的原材料或者半成品以及加工费、运输费、装卸费和保险费等费用以及按规定应计入委托加工存货成本的税金作为实际成本。（4）投资者投入的存货，按照投资各方确认的价值作为实际成本。（5）接受捐赠的存货，按以下规定确定其实际成本：捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本。捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：同类或类似存货存在活跃市场的，按同类或类似存货的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；同类或类似存货不存在活跃市场的，按该接受捐赠的存货的预计未来现金流量现值，作为实际成本。（6）盘盈的存货，按照相同或同类存货的市场价格作为实际成本。3、存货发出的计价方法（1）先进先出法（2）加权平均法（3）个别计价法4、存货的盘存制度（1）定期盘存制定期盘存制又称实地盘存制。在这种方法下，企业在平时只登记存货的增加，而不登记存货的减少。会计期末，通过实物盘点来确定存货的数量，然后再根据存货的单位成本确定期末存货成本，最后倒挤出当期耗用或销货成本。其计算公式为：本期耗用或销货＝期初存货+本期购货－期末存货（2）永续盘存制永续盘存制又称账面盘存制，是根据账面记录计算存货收发及期末结存数量的方法。具体作法：在永续盘存制下，企业应根据存货种类设置存货明细账，平时对各种存货的收发数量，要依据有关凭证，逐日逐笔登记各种存货明细账，以便在账面上随时可反映库存的数量和金额。其计算公式为：期初存货+本期购货－本期耗用或销货＝期末存货（二）原材料1、原材料的概述原材料，是指企业在生产经营过程中经加工改变其形态或性质并构成产品主要实体的各种原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。2、实际成本法下的原材料核算原材料按实际成本计价，是指从原材料的收发凭证、总分类账和明细分类账均按实际成本计价。（1）科目设置1）“原材料”科目。该科目核算企业库存的各种材料实际成本的收入、发出和结存情况，期末借方余额反映企业库存原材料的实际成本。该科目一般应按原材料的保管地点（仓库）、类别、品种和规格设置明细账。2）“在途物资”科目。该科目核算企业购入尚未到达或尚未验收入库的各种物资的实际成本。借方登记企业购入的在途物资的实际成本，贷方登记已验收入库的在途物资实际成本，期末余额在借方，反映已经付款或已经开出并承兑商业汇票，但尚未到达或尚未验收入库的在途物资的实际成本。该科目应按供应单位。（2）材料收入的会计处理1）外购材料。2）自制材料或委托外单位加工材料。（3）材料发出的账务处理（三）低值易耗品1、低值易耗品的概述低值易耗品，指不能作为固定资产的各种用具物品。其特点是单位价值较低，使用期限相对于固定资产较短，在使用过程中基本保持其原有实物形态不变。2、低值易耗品的摊销（1）一次摊销法。这种方法是指在领用低值易耗品时，将其全部价值一次全部摊入相关成本或费用。（2）分次（期）摊销法。这种方法是指从领用低值易耗品开始起，根据低值易耗品的成本和预计使用期限，按受益原则，将其价值分次计入成本、费用中去。（3）五五摊销法。这种方法是指在领用低值易耗品时，摊销其成本的50%，在报废时再摊销50％（扣除残值）。3、低值易耗品的会计处理为了反映和监督各种低值易耗品的收发和结存情况，企业应设置“低值易耗品”科目，核算企业库存的各种低值易耗品的实际成本。借方登记购入、自制、委托外单位加工完成验收入库，以及盘盈等原因增加的低值易耗品的实际成本；贷方登记领用、摊销以及盘亏等原因减少的低值易耗品的实际成本；期末借方余额反映库存低值易耗品的实际成本。企业应按低值易耗品的类别、品种等设置明细科目进行明细分类核算。采用五五摊销法的企业，应在“低值易耗品”科目下分设“低值易耗品——在库低值易耗品”明细科目，核算库存低值易耗品的成本；设置“低值易耗品——在用低值易耗品”明细科目，核算已出库投入使用的低值易耗品的成本；设置“低值易耗品——低值易耗品摊销”明细科目，核算在用低值易耗品已摊销的成本。（四）包装物1、包装物的概述包装物是指企业在生产经营活动中为包装本企业产品（或商品、下同）而储备的各种包装容器。下列各项在会计上不作为包装物进行核算：各种包装材料；用于储存和保管产品、材料而不对外出售的包装物；计划上单独列作企业产品的自制包装物。2、包装物的价值摊销常用的计算摊销额的方法：一次摊销法，分次摊销法，五五摊销法和净值摊销法。3、包装物的会计处理企业应设置“包装物”科目。核算企业库存的各种包装物的实际成本。借方登记购入、自制、委托外单位加工完成验收入库的包装物，以及清查盘盈等原因增加的包装物的实际成本；贷方登记企业领用、摊销、对外销售，以及盘亏等原因减少的包装物的实际成本；期末借方余额反映库存包装物实际成本。企业应按包装物的品种、类别等设置明细账户，进行明细分类核算。（1）包装物收入的账务处理。（2）包装物发出的账务处理。（五）委托加工物资1、委托加工物资概述委托加工物资是指企业将物资委托其他单位，加工成另一种性能和用途的物资。（1）委托加工核算的内容企业进行委托加工物资的核算就是要正确地反映和监督委托加工物资的发出、加工费用及相关税金的发生、加工完成以后的验收入库等内容。（2）委托加工物资的实际成本构成企业委托其他单位加工的物资，其实际成本应包括：加工中实际耗用物资的实际成本；支付的加工费用；支付的税金。包括委托加工材料负担的增值税和消费税（指属于消费税应税范围的加工物资）。最后还包括支付加工物资的往返运杂费。2、委托加工物资的会计处理企业应设置“委托加工物资”科目，对委托加工物资进行总分类核算。该科目借方登记发出委托加工物资的实际成本，以及应计入委托加工物资成本的加工费、运杂费、税金等，贷方登记加工完成并验收入库物资的实际成本；期末借方余额反映尚在加工中的各种物资的实际成本。企业应按加工合同和受托加工单位设置明细账，进行明细分类核算。（六）库存商品1、库存商品的概述工业企业的库存商品主要是指企业已完成全部生产过程并已验收入库、符合标准规格和技术条件，可以按照合同规定的条件送交订货单位，或可以作为商品对外销售的产品。2、库存商品的会计处理需要设置“库存商品”科目，核算企业已经验收入库的产成品、准备销售的自制半成品、代制品、代修品的实际成本。其借方登记验收入库的各种产成品成本；贷方登记出库的各种产成品成本；余额在借方，反映库存的各种产成品成本。企业应按产成品的种类、品种和规格设置产成品明细分类账进行明细核算。（1）产成品完成验收入库（2）产成品的发出

>（七）存货清查1、存货清查核算的内容存货清查是指通过对存货的实地盘点，确定存货的实际数量，并与账面资料核对，从而确定存货实存数量与账面数量是否相符的一种专门方法。2、存货清查的会计处理设置“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”明细科目，借方登记批准前存货的盘亏、毁损数额及批准后存货盘盈的转销数额，贷方登记批准前存货盘盈的数额及批准后存货盘亏和毁损的转销数额，根据《企业会计制度》规定：企业记入“待处理财产损溢”科目的存货盘盈或盘亏，应于期末前查明原因，并根据企业的管理权限，经股东大会或董事会，或经理（厂长）会议或类似机构批准后，在期末结账前处理完毕。若在期末结账前尚未批准的，在对外提供财务会计报告时先按相关规定进行处理，并在会计报表附注中作出说明；如果其后批准处理的金额与已处理的金额不一致，调整会计报表相关项目的年初数。所以该科目期末无余额。（1）存货盘盈的会计处理（2）存货盘亏和毁损的账务处理第二节投资的核算一、投资概述《企业会计准则——投资》将投资定义为：“企业为通过分配来增加财富，或为谋求其他利益，而将资产让渡给其他单位所获得的另一项资产”。按照投资的目的、变现能力和投资回收期分类，可以分为短期投资和长期投资。二、短期投资（一）短期投资的概述1、概念及条件短期投资是指能够随时变现并且持有时间不准备超过一年（含一年）的投资。短期投资通常易于变现，且持有时间较短，不以控制被投资方为目的。作为短期投资应当符合两个条件：（1）能够在公开市场交易并且有明确市价；（2）持有投资作为剩余资金的存放形式，并保持其流动性和获利性，这一条件取决于管理当*的意图。2、短期投资的入账价值的确定取得短期投资时实际支付的全部价款（包括相关税费），但不包括实际支付价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利和已到付息期但尚未领取的债券利息。（二）短期投资取得时的会计处理1、科目设置“短期投资”科目。该科目借方登记短期投资的取得成本，贷方登记短期投资持有期间所获得的现金股利和利息以及处置短期投资时结转的实际成本，期末借方余额反映结存的短期投资的实际成本。“短期投资”科目应分别按投资的种类设置明细科目进行明细核算。“应收股利”科目。该科目核算进行短期投资时实际支付的价款中包含的对方已宣告尚未发放的现金股利。“应收利息”科目。该科目核算进行短期投资时实际支付的价款中包含的已到付息期尚未领取的利息。2、短期投资取得时的会计处理（三）短期投资持有期间现金股利和债券利息的会计处理企业在短期投资持有期间的现金股利或债券利息，应于实际收到时，冲减短期投资的账面价值，但已计入“应收股利”或“应收利息”科目的现金股利或债券利息除外。三、长期债权投资（一）长期债权投资的概述长期债权投资按照投资对象可以分为长期债券投资和其他长期债权投资两类。（二）长期债权投资初始成本的确定长期债权投资在取得时，应按取得时的实际成本作为投资的初始投资成本。以现金购入方式取得长期债权投资，按实际支付的全部价款（包括税金、手续费等相关费用），作为初始投资成本；但不包括实际支付价款中已到付息期但尚未领取的债券利息。如实际支付价款中的相关税费金额较小，可根据重要性原则，将其直接计入当期损益。（三）长期债券投资核算的科目设置企业应设置“长期债权投资——债券投资”科目，在该科目下设置“面值”、“溢价”、“折价”、“应计利息”、“债券费用”明细科目进行相关的会计处理。（四）长期债券投资的会计处理1、按面值购入债券的会计处理2、溢（折）价购入债券的会计处理（1）溢（折）价的含义企业溢（折）价购入债券是指企业以高于（或低于）债券面值的价格购进发行的债券。从理论上讲，债券溢（折）价产生的主要原因是由于债券票面利率与发行债券时的市场实际利率不同所引起的。（2）债券溢（折）价的计算债券投资溢价（或折价）＝（债券初始投资成本－构成债券初始投资成本中的相关税费－构成债券初始投资成本的债券利息）－债券面值。（3）长期债券投资溢（折）价的摊销长期债券投资溢（折）价应在债券购入后至到期前的存续期间内摊销，其摊销应与确认相关债券利息收入同时进行，并作为计提利息的调整。债券投资溢（折）价的摊销方法有直线法和实际利率法两种。四、长期股权投资（一）长期股权投资的概述长期股权投资是指通过投资取得被投资单位的股份，投资企业成为被投资单位的股东，按所持股份比例享有权益并承担责任。长期股权投资具有投资金额大、投资期限长、风险大及能为企业带来较大的利益等主要特点。（二）长期股权投资初始成本的确定长期股权投资取得时的初始投资成本，是指取得长期股权投资时支付的全部价款或放弃非现金资产的账面价值，包括税金、手续费等相关费用。不包括为取得长期股权投资所发生的评估、审计、咨询等费用，也不包括实际支付价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利。（三）长期股权投资的成本法1、成本法的概念与适用范围成本法，指投资按成本计价的方法。通常在下列情况下，应采用成本法核算：投资方对被投资方实施控制；投资企业对被投资企业不具有共同控制和重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。2、成本法的运用采用成本法核算时，除追加投资、将应分得的现金股利或利润转为投资或收回投资外，长期股权投资的账面价值一般应当保持不变。（1）投资年度的利润或现金股利的处理（2）投资年度以后的利润或现金股利的处理四、长期股权投资的权益法（一）权益法的概念及适用范围权益法，指投资最初以初始投资成本计价，以后根据投资企业享有被投资单位所有者权益份额的变动对投资的账面价值进行调整的方法。投资企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响时，长期股权投资应采用权益法核算。（二）权益法的运用长期股权投资采用权益法核算的情况下，进行初始投资或追加投资时，按照初始投资或追加投资后的初始投资成本增加长期股权投资的账面价值；投资后，随着被投资单位所有者权益的变动而相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。企业应在“长期股权投资”科目下应分设“投资成本”、“损益调整”、“股权投资差额”和“股权投资准备”明细科目进行核算。1、股权投资差额的会计处理股权投资差额是指采用权益法核算长期股权投资时，初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额的差额。计算公式如下：股权投资差额＝初始投－投资时被投资单位×投资持股资成本所有者权益比例新的投资成本＝初始投资成本±股权投资差额＝按持股比例计算的应享有被投资单位所有者权益的份额2、被投资单位实现净利润（或发生净亏损）的会计处理3、被投资单位除净损益以外的其他因素导致所有者权益变动的处理第五章资产核算（下）第一节固定资产核算一、固定资产概述（一）固定资产概念固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；使用年限超过一年；单位价值较高。由于企业的经营内容、经营规模等各不相同，固定资产的标准也不可能绝对一致，各企业应根据制度中规定的固定资产标准，结合具体情况，制定适合本企业的固定资产目录、分类方法、每类或每项固定资产的折旧年限、折旧方法，作为固定资产核算的依据。未作为固定资产管理的工具、器具等，则作为低值易耗品核算。（二）固定资产分类固定资产经济用途分类按固定资产经济用途分类，可以分为生产经营用固定资产和非生产经营用固定资产。固定资产使用情况分类按固定资产使用情况分类,可分为使用中固定资产、未使用固定资产和不需用固定资产。按固定资产的所有权分类按资产的经济用途和使用情况综合分类采用这一分类方法，可把企业的固定资产分为七大类：(1)生产经营用固定资产。(2)非生产经营用固定资产。(3)租出固定资产。指在经营性租赁方式下出租给外单位使用的固定资产。(4)不需用固定资产。(5)未使用固定资产。(6)土地。(7)融资租入固定资产。二、固定资产取得（一）固定资产的计价基础历史成本计价固定资产的历史成本是指企业购建某项固定资产达到可使用状态前所发生的一切合理、必要的支出。净值计价固定资产净值亦称折余价值，是指固定资产的原始价值或重置完全价值减去已提折旧后的净额（不包括固定资产提取减值准备）。（二）固定资产的价值构成根据我国的《企业会计制度》规定，企业的固定资产应当按照取得时的成本入账。由于固定资产的不同来源，其入账价值的构成亦不相同。1、购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金等，作为入账价值。如果购入的固定资产需要安装，还应包括安装成本。2、自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为入账价值。3、投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。4、投资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。5、在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值。6、接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固定资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。7、以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。8、接受捐赠的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：（1）捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。（2）捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值；同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。（3）如受赠的系旧的固定资产，按照上述方法确认的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。9、盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。10、经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发生的运输费、安装费等相关费用，作为入账价值。(三)固定资产取得的核算“固定资产”账户，该账户为资产类账户，核算固定资产的原价。借方登记增加的固定资产的原价；贷方登记减少的固定资产的原价；期末借方余额，反映企业期末固定资产的账面原价。“累计折旧”账户，该账户为资产类账户，是“固定资产”账户的备抵调整账户，核算固定资产的累计折旧。贷方登记计提的固定资产的折旧额；借方登记减少的固定资产的折旧额；期末贷方余额，反映企业提取的固定资产折旧累计数额。1、购置的固定资产（1）企业购入不需安装的固定资产（2）企业购入需安装的固定资产2、自行建造的固定资产自行建造的固定资产，是指企业为了新建、改建、扩建固定资产或者对固定资产进行技术改造、设备更新而由企业自行建造的固定资产，在建工程按其实施的方式不同可分为自营工程和发包工程两种。（1）自营工程企业自营工程主要通过“工程物资”和“在建工程”账户进行核算。“工程物资”账户核算用于在建工程的各种物资的实际成本。“在建工程”账户，该账户为资产类账户，核算企业进行基建工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等发生的实际支出，以及改建扩建工程等转入的固定资产净值。借方登记工程发生的各项实际支出；贷方登记工程完工后转出的工程成本；期末借方余额，反映企业尚未完工的基建工程发生的各项实际支出。并分别设置“建筑工程、安装工程、在安装设备、技术改造工程、大修理工程、其他支出”等明细科目进行核算。（2）出包工程出包工程是指企业采用招标等方式将工程项目发包给建造商，由建造商组织施工的建筑工程和安装工程。企业采用出包方式进行自制、自建固定资产工程，工程的具体支出在承包单位核算，而“在建工程”科目实际成为企业与承包单位的结算科目。（三）投资者投入的固定资产投资者投资转入的固定资产，一方面反映本企业固定资产的增加，另一方面要反映投资额的增加。投入的固定资产按投资各方确认的价值记账。（四）接受捐赠的固定资产企业接受捐赠的固定资产，按会计制度及相关会计准则规定确定的入账价值，借记“固定资产”科目，按接受捐赠资产按税法规定确定的入账价值，贷记“待转资产价值—接受捐赠非货币性资产价值”科目，按应支付的相关税费，贷记“银行存款”等科目。（五）租入的固定资产1、经营性租赁。作为承租人的企业，对租入的资产不需要也不应该作为本企业的资产计价入账，也无需计提折旧，只是按权责发生制和配比原则对支付的租金按期计入成本、费用。2、融资性租赁承租企业应将融资租入的固定资产作为一项固定资产计价入账，同时确认相应的负债，并采用与自有应计提折旧资产相一致的折旧政策。企业应对融资租入的固定资产单独设置“融资租入固定资产”明细科目进行核算。企业在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，借记“固定资产—融资租入固定资产”，按最低租赁付款额，贷记“长期应付款—应付融资租赁款”科目，按其差额，借记“未确认融资费用”科目。租赁期满，如取得该项租赁资产所有权的，应进行转账，将固定资产从“融资租入固定资产”明细科目转入有关的明细科目。未确认融资费用应当在租赁期内各个期间按合理的方法进行分摊转入财务费用。但是如果该项租赁资产占企业资产总额等于或小于30%的，在租赁开始日，企业可按最低租赁付款额借记“固定资产”和贷记“长期应付款”科目。　　三、固定资产折旧（一）折旧概述固定资产的折旧是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行的系统分摊。（二）固定资产的折旧范围根据我国《企业会计准则—固定资产》具体准则的规定，除下列情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：1、已提足折旧仍继续使用的固定资产；2、按规定单独作价作为固定资产入账的土地。企业一般应按月提取折旧，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。（三）影响固定资产折旧的因素1、固定资产的原价。2、固定资产的净残值。3.固定资产的使用年限。4.固定资产的折旧方法。（四）固定资产折旧方法1、平均年限法（1）平均年限法，又称直线法，是将固定资产的折旧均衡地分摊到各期的一种方法。（2）计算公式：年折旧额=（固定资产原值-预计净残值）/固定资产预计使用年限或=[固定资产原值×（1-预计净残值率）]/固定资产预计使用年限月折旧额＝固定资产年折旧额/122、工作量法（1）工作量法是根据实际工作量计提折旧额的一种方法。（2）计算公式：每一工作量折旧额＝[固定资产原价（1-残值率）]/预计总工作量某项固定资产月折旧额＝该项固定资产当月工作量每一工作量折旧额3、加速折旧法（1）双倍余额递减法双倍余额递减法是在不考虑固定资产残值的情况下，根据每期期初固定资产账面余额和双倍的平均年限法折旧率计算固定资产折旧金额的方法。计算公式为：年折旧率=2÷固定资产预计使用年限月折旧率=年折旧率÷12月折旧额=固定资产账面余额×月折旧率年折旧额=固定资产账面余额×年折旧率我国会计实务中，实行双倍余额递减法计提固定资产折旧时，应当在固定资产使用年限到期前两年以内，将固定资产账面余额扣除预计净残值后的余额平均摊销。（2）年数总和法年数总和法又称年限合计法，是以固定资产的原值减去预计净残值后的净额为基数，乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额，这个分数的分子代表固定资产尚可使用的年数，分母代表使用年数的逐年数字合计。计算公式如下：年折旧率＝（预计的使用年限-已使用年限）/年数总和100%年数总和=预计的折旧年限（预计的折旧年限+1）/2月折旧率＝年折旧率12年折旧额＝（固定资产原值-预计净残值）年折旧率月折旧额＝（固定资产原值-预计净残值）月折旧率(五)固定资产折旧的账务处理企业计提的固定资产折旧，应按用途分配，借记“制造费用”、“营业费用”、“管理费用”、“其他业务支出”以及“在建工程”等科目，贷记“累计折旧”科目。四、固定资产的后续支出固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：⑴与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；⑵该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产的有关的后续支出，符合以上规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合以上规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。五、固定资产处置与清查（一）固定资产的处置企业在生产经营过程中，对那些不适用或不需用的固定资产，可以出售转让。对那些由于使用而不断磨损直至最终报废，或由于技术进步等原因发生提前报废，或由于遭受自然灾害等非常损失发生毁损的固定资产应及时进行清理。投资、捐赠、抵债、调拨等原因减少固定资产，也属于固定资产的处置。企业因固定资产处置而减少的固定资产，一般应通过“固定资产清理”科目进行核算。1、投资转出的固定资产。2、捐赠转出的固定资产。3、以非现金资产抵偿债务方式转出的固定资产。4、非货币性交易换出的固定资产。5、企业按照规定并报经有关部门批准无偿调出固定资产。6、企业出售、报废、毁损等原因减少的固定资产。(二)固定资产的报废固定资产的报废有的属于正常报废，有的属于非正常报废。正常报废包括：使用磨损报废和由于技术进步而发生的提前报废；非正常报废主要是指自然灾害和责任事故所致。固定资产正常报废与非正常报废的会计处理基本相同。(三)固定资产的出售（四）固定资产的清查为了保证固定资产核算的真实性，企业应当经常对固定资产进行盘点清查。一般于每年编制年度财务报告之前，应对固定资产至少进行一次全面清查，平时可以根据需要，组织*部的轮流清查或抽查。1、盘盈的固定资产在固定资产清查过程中发现的盘盈固定资产，应按同类或类似固定资产的市场价格减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，借记“固定资产”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目。盘盈的固定资产报送批准后转入“营业外收入”科目，贷记“营业外收入——固定资产盘盈”科目。2、盘亏的固定资产企业发生盘亏时，应按盘亏固定资产的账面价值，借记“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目，按已提折旧，借记“累计折旧”科目，按该项固定资产已计提减值准备，借记“固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产”科目。六、固定资产的期末计价固定资产发生损坏、技术陈旧或其他经济原因，导致其可收回金额低于其账面价值，这种情况称之为固定资产价值减值。如发现存在下列情况，应当计算固定资产的可收回金额，以确定资产是否已发生减值：1、固定资产市场大幅度下跌，其跌幅大大高于因时间推移或正常使用而预计的下跌，并预计在近期内不可能恢复；2、企业所处经营环境，如技术、市场、经济或法律环境，或者产品营销市场在当期发生或近期发生重大变化，并对企业产生负面影响；3、同期市场利率大幅度提高，进而很可能影响企业计算固定资产可收回金额的折现率，并导致固定资产可收回金额大幅度降低。4、固定资产陈旧过时或发生实体损坏等；5、固定资产预计使用方式发生重大不利变化，如企业计划终止或重组该资产所属的经营业务，提前处置资产等情形，从而对企业产生负面影响；6、其他有可能表明资产已发生减值的情况。如果固定资产的可收回金额低于某账面价值，企业应当按可收回金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备，并计入当期损益。当存在下列情况之一时，应当按固定资产的账面价值计提固定资产减值准备：1、长期闲置不用，在可预见的未来不会再使用，且已无转让价值的固定资产。2、由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产；3、虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格品的固定资产；4、已遭毁损，以至于不再具有使用价值和转让价值的固定资产；5、其他实质上已经不能再给企业带来经济利益的固定资产。已全额计提减值准备的固定资产，不再计提折旧。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。第二节无形资产及其他资产一、无形资产（一）无形资产概述无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产具有如下特征：1、无形资产不具有实物形态。2、在较长的时期内使企业获得经

济利益。3、持有的目的是使用而不是出售。4、能够给企业提供未来经济效益的大小具有较大的不确定性。5、通常是企业有偿取得的。（二）无形资产的内容1、专利权专利权是指国家专利主管机关依法授予权利人在法定期限内对某一发明创造所拥有的独占权和专有权。2、商标权商标权指企业专门在某种指定的商品上使用特定的名称、图案、标记的权利。3、土地使用权土地使用权是指国家准许某企业在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利。4、著作权著作权又称版权，是指著作权人对其著作依法享有的出版、发行等方面的专有权利。5、特许权特许权，又称经营特许权、专营权，指企业在某一地区经营或销售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等的权利。6、非专利技术非专利技术又称专有技术，是指发明人垄断的、不公开的、具有实用价值的先进技术、资料、技能、知识等。7、商誉商誉是指企业获得超额收益的能力。无形资产可以采用多种方法来分类：按能否辨认划分，分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。按其来源划分，分为外来的无形资产和自创的无形资产。按其有无限期划分，可分为有限期无形资产和无限期无形资产。（三）无形资产的入账价值无形资产应按取得时的实际成本计价入账。但由于无形资产取得的途径不同，其计价方法应按以下规定确定：1、购入的无形资产，按实际支付的价款作为实际成本。2、投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值作为实际成本。但合同或协议约定价值不公允的除外。3、企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收债权换入无形资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为实际成本。4、货币性交易换入的无形资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为实际成本。5、捐赠的无形资产，应按以下规定确定其实际成本：捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本。捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。6、此外，由于企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。内部研究开发项目的研究阶段，是指为获取新的科学或技术知识并理解它们而进行的独创性的有计划调查。内部研究开发项目的开发阶段，是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益。企业内部研究开发项目阶段的支出，能够证明下列各项时，应当确认为无形资产：①从技术上来讲，完成该无形资产以使其能够使用或出售具有可行性；②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性。④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能够使用或出售该无形资产；⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠计量。所以，自行开发的无形资产，其成本应包括自满足与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠地计量条件下以及以上规定后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。（四）无形资产取得的会计处理1、购入的无形资产，按实际支付的价款，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目。2、投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值，借记“无形资产”科目，贷记“实收资本”、“股本”等科目。3、接受捐赠的无形资产，按会计制度及相关准则规定确定的实际成本，借记“无形资产”科目，按接受捐赠无形资产按税法规定确定的入账价值，贷记“待转资产价值—接受捐赠非货币性资产价值”科目，按实际支付或应支付的相关税费，贷记“银行存款”、“应交税金”等科目。4、自行开发的无形资产，按照自满足与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业且成本能够可靠地计量条件下以及相关规定后至达到预定用途前所发生的支出总额，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目。5、企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收债权换入无形资产的，以及企业通过非货币性交易取得的无形资产。（五）无形资产的摊销企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命如为有限的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来未来经济利益的期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。企业选择的无形资产摊销方法，应当反映企业预期消耗该项无形资产所产生的未来经济利益的方式，无法可靠确定消耗方式的，应当采用直线法摊销。无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益。无形资产的应摊销金额为其入账价值扣除残值后的金额，已经计提无形资产减值准备的，还应扣除已经提取的减值准备金额。除以下任一情况外，使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零。⑴有第三方承诺在无形资产使用寿命结果时购买该无形资产；⑵可以根据活跃市场得到残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。使用寿命不确定的无形资产不应摊销。企业应当至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及未来经济利益消耗方式进行复核。无形资产的预计使用寿命及未来经济利益的预期消耗方式与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，并按以上规定处理。（六）无形资产的转让1.无形资产出售企业对外出售无形资产，应按出售无形资产所取得的净收入，借记“银行存款”科目，按该项无形资产已计提的减值准备，借记“无形资产减值准备”科目，按该项无形资产的账面摊余价值，贷记“无形资产”科目，按应支付的相关税费，贷记“应交税金”等科目，按其差额，贷记“营业外收入—出售无形资产收益”或借记“营业外支出—出售无形资产损失”科目。2.无形资产出租无形资产出租是指企业将所拥有的无形资产的使用权让渡给他人，并收取租金。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目；摊销出租无形资产的成本时，借记“其他业务支出”科目，贷记“无形资产”科目。（七）无形资产的期末计价企业应定期对无形资产的账面价值进行检查，至少于每年年末检查一次。如果无形资产将来为企业创造的经济利益还不足以补偿无形资产成本（摊余成本），则说明无形资产发生了减值，具体表现为无形资产的账面价值超过了其可收回金额。应将该无形资产的账面价值超过可收回金额的部分确认为减值准备：1、当存在下列一项或若干项情况时，应当计提无形资产减值准备：（1）该无形资产已被其他新技术等所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影响；（2）无形资产的市价在当期大幅下跌，在剩余摊销年限内预期不会恢复；（3）某项无形资产已超过法律保护年限，但仍然具有部分使用价值；（4）其他足以表明该无形资产实质上已经发生了减值的情形。2、当存在下列一项或若干项情况时，应当将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益：（1）该无形资产已被其他新技术等所替代，并且该项无形资产已无使用价值和转让价值；（2）该无形资产已超过法律保护期限，并且已不能给企业带来经济利益；（3）其他足以证明某项无形资产已经丧失使用价值和转让价值的情形。3、期末企业所持有的无形资产的账面价值高于其可收回金额的，应按其差额，借记“营业外支出—计提的无形资产减值准备”科目，贷记“无形资产减值准备”科目；如已计提减值准备的无形资产价值又得以恢复，应按不考虑减值因素情况下计算确定的无形资产账面价值与其可收回金额进行比较，以两者中较低者，与价值恢复前的无形资产账面价值之间的差额，借记“无形资产减值准备”科目，贷记“营业外支出—计提的无形资产减值准备”科目。二、其他资产其他资产是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产等以外的各项资产，主要是长期性质的待摊费用和其他长期资产。（一）长期待摊费用长期待摊费用是指企业已经支出，但摊销期限在1年以上(不含1年)的各项费用。（二）其他长期资产其他长期资产一般包括国家批准储备的特种物资、银行冻结存款以及临时设施和涉及诉讼中的财产等。

发布者：安财信科发布时间：2014-09-11访问次数：896

房地产开发全过程重点涉税环节分析 - 知乎

房地产开发全程的主要环节包括：公司筹建环节、设立项目公司环节、征地拆迁环节、资金筹资环节、开发环节、预售环节、竣工销售环节及土地增值税清算环节，本文主要就房地产开发全过程重点涉税环节进行分析。

一、筹建期间的确定

筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。

这里需要注意的是，房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。

开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。

根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。

开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。

企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%计算，在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5‰比较，以低者作税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起分3年摊销。

一、项目公司设立

项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。

经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。

开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补亏损。

可根据项目实际情况，新设项目公司（一般成熟的房地产公司都会采取一个项目设立一家公司的操作）

1.项目公司结束后，可及时注销公司，同时分散投资风险；

3.可在项目公司之间对费用类企业管理性支出进行调整；

4.如果不想自行开发，可按项目进行股权转让；囤地的一般都是会考虑设立独立的。

1.开发资质不能提升，不能满足开发面积持续增长，对融资产生一定影响；资质办理这是个难题。

4.各项目间未分配利润数不能相互抵减、增值税进项税额不能相互抵减；

因为计入开发间接费用的工程人员等费用，在土地增值税清算时可以加计扣除，因此项目公司人员配备方面可以将工程、设计、研发等与项目开发相关人员的费用尽可能计入项目，当然公司架构设计、运营须得到人力、行政配合；方案确立后，应全力推进，同时应关注税收政策变化，并及时调整应对方案。

开发间接费用总额有限制，只能说是在尽量做大总额的方向去努力，这个在后面的文章当中会专门讲述。

房地产企业应按建设主管部门的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。

地产公司的股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价并可依法转让的非货币财产作价出资；实操过程有很多公司存在用土地使用权作价入股的情况，按照土地性质的不同这里主要分为三种情况讨论：

1.以划拨土地使用权出资的，使用人应向市、县人民**土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；

2.城市规划区内集体所有土地应先依法征为国有土地后方能作为出资；

3.农村和城市郊区集体所有土地(除法律规定属国家所有外)应经县级人民**登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。

4、一般的商住用地作价入股的情形，此种情形不受限制。

销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。以不动产为对价换取被投资企业股权，即土地使用权属发生变更，属于取得“其他经济利益”的情形，应缴增值税。

1、对于普通的商住用地，在资产入股时，大多数地方的税务部门会认定为是只涉及股权转让为没有涉及土地使用权发生转移的情形。一般来说不会涉及土增税的缴纳问题。

2、关于房地产项目非商住用地的情形，出资入股涉及的土地增值税问题。《财政部、国家税务总*关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）曾规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

该文的执行期限到期后（2015年1月1日至2017年12月31日），《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）继续延续了上述处理思路，具体条文为“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”

上述出资入股的形式在后期开发过程中可能面临两个问题：

一是出资入股至非房地产企业的过程中虽然暂时避开了土增税，但后续转为房地产开发企业可能遇到审批层面的障碍；

二是已享受房产、土地投资作价入股暂不征收土增税的，在投资作价之后从事房地产开发清算时，其应按作价入股前取得该土地实际支付的金额进行扣除。也就是说，收购方应当提前考虑土地票的成本，以及增值率的问题。

企业发生非货币性资产出资，应视同有偿转让不动产，应按公允价值确定收入额，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征印花税（税率0.05%）。

以土地使用权出资，视同土地使用权转让，以土地、房屋权属作价投资、入股，权属发生变更，应缴契税。

分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除；超过同期金融机构贷款利率不得税前扣除。

对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

通俗讲，就是不征土地增值税，但是可以将资金财务成本按10%计入税前抵扣项。

一、筹资环节涉税环节要点

（一）过高的资产负债率（一般超过50%）、较低的流动比率（一般小于100%）；

（二）关联方借款超过税法规定债资比的借款利息可能无法税前扣除（一般企业2:1，金融企业5:1）；企业集团（母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司、母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上、集团成员单位均具有法人资格）或集团中核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息业务。

企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属单位签统借统还贷款合同并分拨资金，并向集团或集团内下属单位收取本息，再转付集团，由集团统一归还金融机构或债券购买方。

1.增值税

在统借统还业务中，企业集团或集团中核心企业及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平，向企业集团或集团内下属单位收取的利息免增值税，统借方向资金使用单位收取利息，高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平的，应全额缴增值税。

这个问题其实是不用考虑的，一般公司都会采取措施筹划掉。

企业利息支出按以下规定处理：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款证明文件，可在使用借款企业间合理

因筹资引起的股权变动（如股权融资引起的股权让与担保及股权退出问题），申报股权转让收入低于股权对应净资产份额等情形应特别留意，避免因操作不当引起纳税调整或其他争议，比如被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报股权转让收入低于股权对应净资产公允价值份额的；申报股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付价款及相关税费的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入的；不具合理性的无偿让渡股权或股份。

二、税务机关对价格明显偏低股权转让核定方法

股权转让收入按每股净资产或股权对应净资产份额核定。

被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。

1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定；

2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定；

3.企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入实现。转让股权收入扣除为取得该股权发生成本后，为股权转让所得。企业计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中该项股权可能分配金额；

4.符合条件居民企业之间股息、红利等权益性收益免税。

资本公积转增资本，未发生应税行为，不属增值税征收范围。

评估增值未发生所有权转移，不缴纳土地增值税。

从评估增值次月起按评估增值后房屋（无论是否计入固定资产）原值缴房产税（年度应缴房产税=新固定资产原值×70%×1.2%）。

一般来说，自然人股东非股票溢价形成的资本公积转为资本或以现金或股份及其他形式取得资产评估增值数额，按“利息、股息，红利所得”项目征20%个人所得税。

一、增值税

房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向**部门支付的土地价款后的余额为销售额预缴增值税，向**部门支付的土地价款”，包括土地受让人向**部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。（部分地区可以扣除的拆迁补偿费用仅含货币支付的部分，回迁房及置换房等不得扣除）。

向**支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证，房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税可以按受益原则计入房地产开发成本。

拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能证明拆迁补偿费用真实性的材料。

房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税按受益原则可以计入房地产开发成本部分。

凡在土地使用税开征范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴土地使用税。

年应纳税税额=(实际占用的土地面积（平方米）×适用税额÷12)×应税期限（月）或：年应纳税税额=【(实际占用的土地面积（平方米）—尚未利用的土地)】×适用税额÷12)×应税期限（月）。

开发产品交楼后，可以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用税应纳税额。

房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。对其应按产权转移书据征印花税。

以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

土地、房屋权属以下列方式转移，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：

（4）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

因此应以取得该土地使用权支付全部经济利益为契税征税依据。以项目换取方式承受土地使用权或以土地出资，均属契税征收范围，不得因减免土地出让金，而减免契税。

（1）合作建房指一方出地，一方出资金，共同建房，建成后按约定方式分配房屋。合作建房涉及到房地产权属转移的是出地方，实质上是出地方以转让部分土地使用权换取部分自建住房。双方分配自建住房环节不涉及房地产权属转移，不征契税。

(2)回迁安置房建造支出指房地产企业受让土地使用权时，按《国有土地使用权出让合同》约定在受让的土地外配套修建房屋，建成后无偿转让回迁安置户，或由**按约定价格回购，其发生建设支出。回迁安置房建造支出属房地产企业为承受国有土地使用权支付的经济利益，应征契税。

（3）融资性售后回租业务指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务企业后，又将该项资产从金融租赁公司租回行为。融资性售后回租业务中，承租方出售房地产给金融租赁公司时需将房地产过户到金融租赁公司名下。

对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税，即融资性售后回租业务中，房地产企业将房地产出售给金融租赁公司时，金融租赁公司应缴契税；房地产企业回购前述房地产的，免征契税。

以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

对被拆迁人按国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，拆迁补偿费不属使用**范围，不需开**。

设计、开发阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、施工修建的建设阶段。

一、印花税

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：

（一）大城市1.5元至30元;

（二）中等城市1.2元至24元;

大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照***颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。

各省、自治区、直辖市人民**可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;

(2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

年应纳税税额=(实际占用的土地面积—施工许可证上注明的配套公共服务设施建筑面积÷总可售建筑面积×实际占用的土地面积）×适用税额÷12×应税期限。

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