盐田港潮汐2021年时间(一个商业地产投资想给规自*的几点建议！)

时间:2023-12-06 01:42:30 | 分类: 基金知识 | 作者:admin| 点击: 59次

一个商业地产投资想给规自*的几点建议！

1、别推荐高铁站的商业用地

2、商业用地要“聚”不要“散”

3、别强迫塔楼占主展示面

4、CBD区域规划尽量纯粹点

5、定地价的时候需区分持有和销售

6、别迷信所谓的“首店”经济

购物中心依托城市存在，城市商业网点的科学合理规划是购物中心良性、有序发展的前提。但在购物中心投资、报规过程中，经常发现购物中心运营逻辑和上位规划逻辑之间的差异。

别推荐高铁站的商业用地

去很多城市，坐下来一铺开控规图，推荐的第一个地块经常是高铁站旁的商业。站在规划的逻辑：高铁站旁城市道路通畅发达、有高铁站客流支撑，当然适合做大型购物中心。所以控规图上高铁站旁常是大片的红色。

而站在购物中心的投资逻辑，完全是不一样的角度：

高铁站边上意味着肯定有大型交通枢纽和密集的铁路，这对于另外一侧的客流是一个天然的屏障；

高铁客流均为过客型客流，极少会转换为购物中心客流；

国内消费者对于“火车站”周边环境的心理认知一直都是“脏乱差”。对于去高铁站边的商业体消费存在天然抗性。

国内很少有高铁/火车站边上成功的购物中心成功的案例，一二线城市的高铁片区更适合做“商务写字楼”或者“会展，尽量不要去规划大型购物中心。

商业用地规划要“聚”不要“散”

相隔一两公里的购物中心之间会成为“零和”竞争，但紧挨在一起则可以形成合力。大型购物中心分布尽量依托商圈规划，商圈分片区布*，购物中心以商圈组团为原则集中分布。

以成都城南为例，城南无论是消费力、人口规模还是产业支撑都具备布*春熙路之外的另外一个核心商圈的基础。但是城南购物中心虽多，分布却非常散，因此成都城南一直无大型商圈。

城南唯一稍具规模的新南商圈也正是因为欧尚、迪卡侬、宜家和凯德新南等项目的组团布*。因此凯德新南虽然无地铁支撑，仅5万㎡，连超市都没放，却如此成功也确实是占了“地利”。

成都城南购物中心分布

其次，商业指标的分布也宜“聚”不宜“散”，早前遇到过一个一二级联动项目，城市设计中大师对于商业发展提出了一个理念：借鉴欧洲小镇商业街模式，每个地块上都规划两三万平米的裙楼商业，但是无大型集中商业。

这种城市设计完全不接地气。国内的消费者和品牌商在消费习惯层面依旧主要认可大型购物中心。其次，两三万平米的裙楼商业即不好排布动线，运营成本也不经济。

你何时见过华润、龙湖、新城们去拿个两三万平米的盒子？城市规划和购物中心策划一样，务必要以终为始。

别强迫塔楼占主展示面

在经历过的项目中，有几个带塔楼的购物中心项目在报规的时候均遇到了同样的问题：规划总是希望把塔楼放在主展示面。

但是站在运营角度考虑，塔楼肯定要让位于购物中心：

写字楼客群为固定打卡客群，商场客群消费较随机，商场客群对于外围动线清晰的敏感程度远高于写字楼；

写字楼入驻客户为企业，商场入驻客户为商家。商家对于是否临街、是否有展示面的敏感程度远高于企业。

CBD区域规划尽量纯粹点

商务客群的特点是：潮汐效应明显、消费业态较单一、消费力强、消费时间短。因此CBD区域支撑常规购物中心是比较难的。CBD区域对于商业规划的另外不利影响是：

地块开发强度大，区域交通压力大；

很多消费者对于周末继续去上班的区域消费存在抗性。

即使是在上海陆家嘴，正大广场最初突围也是靠着“家庭型购物中心”定位。但是这么多年来，正大广场的销售额增幅其实并不明显。定位为重奢的国金中心后来居上，在销售坪效上远远超出正大广场。

CBD区域只对高端奢侈品购物中心利好，但全国能够新建CBD区域并且还能落地高端奢侈品购物中心的城市其实很少。因此CBD区域的规划尽量纯粹点，商业做配套商业即可。

定地价的时候需区分持有和销售

有些城市商业地价比住宅贵。谈价的时候被告知：我们这街铺买两三万，四五千的楼面积很合理的。

这种逻辑没有考虑持有和销售的区别。持有型购物中心重运营，加上税负，导致国内购物中心运营Margin偏低，即使同等租金下，持有型购物中心抗成本的能力不如街铺。其次，持有型购物中心能够带来的并非土地财政收入，主要还是片区运营价值提升、稳定的税收贡献及就业机会。

因此，设置基准地价，记得给“持有”情况留一个口。

别迷信所谓的“首店经济”

“首店”是这几年才兴起的一个词，刚开始是“城市首进品牌×个”，后来变成了“区首进”，再后来变成了“片区首进”，和经常看到的类REITs发行时的“首单”概念一样，“首进”仅是开业时的一个小宣传噱头而已，无足轻重。

以前勾地谈产业条件一般是“落税”、“自持×年”、“引入×品牌”，最近在几个地块上均遇到了需引入“首进品牌×个”。这纯粹是媒体误导、市场跟风的产物。

首店进驻对区域形象和购物中心招商运营影响其实不大。其次，在区域有多家连锁店的品牌后台运营支撑更强，抗风险能力也更强，从后期运营角度考虑应尽量选择实力雄厚的连锁品牌。因此，设置产业条件时无需跟风所谓的首店经济。

最后

“以终为始”的规划策划理念既使用于购物中心，也适用于城市规划、城市设计。如何为商业发展预留空间，城市规划理念中早已有过答案。上世纪90年代，美国新城市主义所倡导的“窄马路、密路网、小街廓”其实就是商圈发展规划的底稿。

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白沙湾攻略门票?

3.关于潮汐时间（天桥出现的时间）：用从网上可以查到的潮汐时间，满潮时间加3小时是桥面露出的时间，干潮时间加2小时是桥面隐去的时间。别外，据岛上渔民说，农历初一，十五，北风，天桥出现的概率大，也彻底。(即使弄懂了...

深圳海水几点退潮？

深圳湾公园退潮时间是： 00:03,涨潮 06:52 退潮 12:40,涨潮 19:21。深圳湾原名“后海湾” 意为“前海湾之后”的海湾是介于香港新界与深圳南山的对开海域后来,由于香港先使用了“后海湾” 深圳遂改称为“深圳湾”。

请问黄埔港到盐田港航行时间是多少?

还真没算过呢

2021年立秋是早立秋还是晚立秋？

2021年立秋按上午下午区分的话是晚立秋，而按农历月份区分的话是早立秋。每年立秋到来的时间并不固定，而地区不同、算法不同，对早晚立秋的定义也存在差异。按上午下午区分：2021年为晚立秋一天之中以中午为界定，若是立秋时间在上午，那么这年的立秋就算是“早立秋”。如果这立秋的时间在下午话，那么这年的立秋就是“晚立秋。2021年立秋时间为2021年8月7日14:53:48，星期六，时间上比较晚，因此是属于晚立秋。按农历月份区分：2021年为早立秋由于农历月份不固定，因此立秋节气虽然是传统节气，但是却是按照农历进行演算的，按照农历的说法，如果是农历六月立秋，则就是“早立秋”，农历七月立秋，就是“晚立秋”。2021年立秋农历时间六月廿九，因此是早立秋。立秋早晚有什么说法立秋在节气中被分为早立秋和晚立秋，主要区别在于立秋到来的时间，因为每年立秋到来的时间并不固定，会在早上或者晚上到来，所以立秋便有早立秋和晚立秋的说法。然而地区不同、算法不同，对早晚立秋的定义也存在差异。有的地方按照立秋到来的时间算起，若在12点之前为早立秋，而在12点之后则为晚立秋，所以今年就是所谓的早立秋。但是有的地方这里却是按照月份算的，因为农历时间不固定，阳历时间固定，而立秋节气到来多在阳历6-7月份，如果立秋在农历6月份到来为早立秋，在农历7月份到来则为晚立秋，所以对于早立秋还是晚立秋，也是难以统一没有一致的说法。

王者荣耀新赛季s23什么时候开始？

王者荣耀新赛季s23从2021年4月8日开始。王者荣耀S22赛季的结束时间是4月份，赛季战令结束时间是在4月3日，赛季手册的结束一周后就会更新新赛季，会出s23赛季，而且还有专属的赛季时间。由于s22赛季的战令是在2021年的4月3日结束的，一般战令结束了，差不多在一周时间赛季也就结束了，所以差不多就在4月9日前结束赛季，前后应该是不会差5天以上的。战令结束后其实任意一天赛季都可能结束，也就是4月5日或者之后都可能换赛季，但官方一般喜欢把大版本(赛季更新也算)的更新定在星期四，所以最早时间预计是在4月8日，延迟时间则不一定在周四了。s22赛季是1月14日开始的，三个月是4月14日，虽然没有满三个月时间，但赛季持续时间起码是三个月左右，不是一定要超过三个月才能换赛季，4月8日距离三个月时间也差不多了。4月份算是新赛季，赛季会持续的开放，在这里是有多个赛季的，持续的更新赛季的玩法，有着多个赛季的玩法会开放，关注最新的赛季和奖励。s23赛季更新内容：主宰暴君效果表现优化1、手臂进化效果相关优化：主宰先锋攻击塔时特效优化及增加对塔减速的飘字，塔被减攻速的效果更清晰，同时增加飘字可以更清晰得知道塔被减攻速的数值。击败暴君后获得的减速buff，在对敌人造成伤害后的减移速特效优化，拖尾更清晰。击败暴君后获得的减速buff攻击在对敌人造成伤害后，被攻击者血条边显示减速图标（只有被攻击者可见）。2、头部进化效果相关优化：头部进化主宰先锋攻击效果优化为抛物线线子弹，以更清晰表达主宰先锋的攻击距离增加。击败暴君后获得的伤害buff在对敌人造成伤害后的特效优化，以更清晰得表达攻击效果。3、击败暴君后的飘字优化中单相关玩法优化当前版本，中单位置由于前期支援的需要以及队友路过等因素，经济状况有些不容乐观。为了支援漏兵线，又或是时不时被“路过的”队友分掉一部分经济和经验，都一定程度影响到了中路英雄的发育。另一方面，赛事中“工具人”中单的流行，也反映出了中单英雄们在成为团队的核心这件事上比较困难的现状。s23赛季从兵线调整、野区调整、装备调整几个方向切入，减少中路被蹭线的情况，提升中单经济，并让中单在同等经济的情况下获得更强的carry能力。1、中路兵线调整小幅增加了对抗路和发育路兵线的移动速度，对抗路和发育路红蓝两方兵线汇聚的时间和中路红蓝两方兵线汇聚的时间将更加接近。通过让清线的时间段更加重叠的方式，将蹭线的情况控制在更合理的程度。2、法师清野效率提升通过降低野怪的法术防御力的形式来提升法师清野的效率，从而扩展法师的收入来源。3、法术装备法术攻击属性提升对部分法术装备进行属性调整，增加他们的法术攻击属性，以帮助法师在获得经济优势的情况下可以发挥更大的作用。

2021年12月13日涨潮退潮时间？

2021年12月13日涨潮时间是早上七点，下午十七点二十分开始涨潮，因为涨潮时间是有一定的自然规律的，是根据月亮吸引力来的，所以说以农历来计算的，农历初三是中午十二点涨潮的，每相差一天涨潮时间相差四十五分钟，2021年12月13日是农历十一月初十，你算算看吧。

2021年辰东的新书叫什么？

深空彼岸2021年辰东的新书叫《深空彼岸》，也是辰东的最新鼎力大作，小说简介情节跌宕起伏、扣人心弦，是首发于阅文集团旗下的起点中文网的异术超能类小说。《深空彼岸》是2021年辰东的新书、辰东的最新鼎力大作，是首发于阅文集团旗下的起点中文网的异术超能类小说。小说简介情节跌宕起伏、扣人心弦，是一本情节与文笔俱佳的都市小说。讲述了浩瀚的宇宙中，一片星系的生灭，也不过是刹那的斑驳流光。仰望星空，总有种结*已注定的伤感，千百年后你我在哪里？家国，文明火光，地球，都不过是深空中的一粒尘埃。星空一瞬，人间千年。虫鸣一世不过秋，你我一样在争渡。人物简介王煊：本书男主角，来自旧土。对旧术情有独钟，在大学进入“旧术实验班”学习。修炼有成，毕业时却被放弃，没有进入新星深造的机会。转而加入一群探险家，寻求进入新星的机会。秦诚：来自旧土，“旧术实验班”学生，王煊的大学同学兼好友，喜欢称呼王煊为“老王”。父母是新星大财阀的供货商，为秦诚托了关系，毕业后可以去新月。赵清菡：来自新星，“旧术实验班”学生，秦诚眼里的女神。凌薇：王煊前女友，来自新星。凌启明：凌薇的父亲，势力强大，看不上王煊，暗中阻止王煊进入新星。周云：凌薇的表哥，来自新星，第一个使用新术与王煊比试的人，被王煊打败。周婷：周云的妹妹。周明轩：周云和周婷的父亲，凌薇的姑父。孔毅：来自新星，喜欢凌薇，曾经因为凌薇与王煊不睦。周坤：来自新星，“旧术实验班”学生，平时冷静，喜欢“酒后吐真言”，酒后向王煊透露了很多关于新星的消息。苏婵：来自新星，“旧术实验班”学生，性格活波。徐文博：来自新星，“旧术实验班”学生，比较高冷。李清竹：来自新星，“旧术实验班”学生，人如其名，柔和文静，带着书卷气。

集运即期运价市场的“潮汐效应”和“钟摆效应”

摘要

全球港口拥堵运力占比超过14%，中国港口拥堵上升明显

截至3月28日，因全球港口拥堵状况恶化，集装箱船锚地等泊运力规模首次超过了全球总运力的14%，北亚、欧洲和北美三个地区占全球总拥堵的83%。其中，中国港口拥堵上升最为明显，锚地等泊运力达100万TEU左右，主要原因在于国内疫情反复下，封控措施不可避免造成了卡车进出港口不畅、港口劳动力短缺、泊位生产力低下和堆场拥堵等问题，预计上海新一轮管控措施下拥堵运力规模将进一步增加。而北美港口在全球港口拥堵中所占份额从一个月前的50%下降到33%，主要原因在于货物转向美东、美湾等其他港口，预计美国港口拥堵“缓解”将是短暂的，未来一周美西、美东船舶抵达量都会持续上升。

潮汐效应：国内疫情管控措施放松后，将迎来出货高峰

“潮汐效应”支撑第一阶段即期运价市场：短期内，国内以上海为代表的区域疫情管控措施持续，工厂产出、运输受阻，尤其是货代市场的即期运价市场预计仍将承压。后续疫情管控解封后，预计将迎来出货高峰，导致短期内即期运价出现跳涨，货代的价格体系波动性将会更大，类似海水潮涨和潮落。叠加俄乌*势逐步明朗，欧洲客户订舱恢复，后续旺季货量持续修复，预计4月中下旬以欧洲航线为代表的即期市场运价或将企稳回升。参考2021年11月国内“双控双限”政策有所放松，短期集中出货，美西FBX运价指数由10月22日16,884美金/大柜两周内上升至11月5日的18,730美金/大柜，形成明显的潮汐效应。

钟摆效应：后续美国港口拥堵或显著上升，支撑即期市场运价

“钟摆效应”支撑第二阶段即期运价市场：目前国内港口拥堵显著加剧，国内港口锚地等泊运力在100万TEU左右，后续疫情管控措施放松后国内港口拥堵将大幅缓解，其15-30天后将看到北美、欧洲的港口码头拥堵再次上升，类似钟摆的两端，将对运价产生向上支撑作用。考虑到美西码头工会将于5月开启劳资谈判，为避免谈判期间可能怠工的不利影响，港口拥堵或集中于美东、美湾等其他美国港口。叠加后续旺季美国进口量回升，码头拥堵和内陆供应链阻塞将难以缓解，即期市场运价或将明显抬升。参考2021年5月盐田港拥堵，美西港口锚地等泊运力由6月底的约5万TEU上升至8月初的约20万TEU，呈现钟摆效应。同时，以FBX运价指数为代表的美西货代价格从6月底的8,852美金/大柜一路上涨至8月初的18,555美金/大柜，钟摆效应下美国港口拥堵对于即期市场价格产生较强的向上支撑作用。

风险分析

（1）全球班轮联盟监管政策变化带来的政策风险（2）疫情再次加剧造成全球经济的大面积崩溃（3）燃油成本大幅度上涨（4）由于疫情影响造成货物和设备运输成本大幅度上涨。

报告原文可以通过文中的小程序海报扫码下载

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重要提示：

证券研究报告名称：《集运即期运价市场的“潮汐效应”和“钟摆效应”》

对外发布时间：2022年4月4日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：韩军本报告研究助理：李琛

分析师执业证书编号：S1440519110001

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