金融地产基金可以抄底了吗(浅析房地产私募基金(全文))

浅析房地产私募基金(全文)

房地产私募基金是指专门从事房地产项目的开发、并购、管理、经营和销售以获取收益的专业化基金，产生于20世纪70年代的美国，近年来在中国取得了蓬勃的发展。探讨了房地产私募基金的定义、发展历程、特点、分类及其在中国的发展现状。

一、房地产私募基金的定义及发展历程

定义：房地产私募基金是指专门从事房地产项目的开发、并购、管理、经营和销售以获取收益的专业化基金。

发展历程：房地产私募基金最早出现于20世纪70年代末的美国，当时市场上剩余资金充足，融资成本较低，对房地产私募基金的需求量并不大，缺乏投资机会使房地产私募基金一直没有获得较大的发展。直到80年代末，全球经济危机导致机构投资人资金链紧张甚至断裂，市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产项目。造成此次经济危机的根本原因主要有两点：1.不断攀升的利率增加了人们偿还贷款的压力，房屋贷款毁约率明显提高；2.**取消了购买房地产的税收优惠政策，增加了人们购买房地产的成本，使房地产销量急速下降，成交价格有很大程度的下跌。同时，市场上出现了非常多的优质资产被迫折价出售，美林和高盛等著名投资机构准确的把握住了这个难得的机会，开始募集房地产私募基金“抄底”市场。至此，以机会型房地产私募基金为标志的新兴投资领域登上了历史舞台，并最终成为推动房地产市场恢复繁荣*面的一支重要力量。进入20世纪90年代，随着房地产行业不断发展壮大，房地产私募基金已不再*限于收购那些处于困境之中的资产，其业务逐步拓展至房地产并购、房地产开发及房地产债权等领域。由于房地产私募基金比较倾向于做长期投资并拥有成本较低的融资渠道，他们通常愿意以股权投资的形式进入房地产项目。在整个房地产产业链上，这种运营模式能够满足很多房地产商的融资需求、降低房地产商的资产负债率，同时也能够提升房地产行业整体的资金使用效率。

优秀的房地产私募基金相对而言是更专业的房地产投资人，房地产私募基金可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。并且，多数运作成熟的房地产私募基金是以获得投资收益为目的，不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资。房地产私募基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点。具体而言，房地产私募基金的优势主要在于以下几点：

1.股权投资：与在公开市场上购买上市公司股票的公募基金不同，房地产私募基金倾向于直接收购所投房地产项目公司的股权。这种股权投资使投资人能够在很大程度上对所投资的房地产项目公司进行控制，从而更好的保证其权益并实现其投资策略。

2.创造价值：房地产私募基金管理人通过对项目的重新包装，在运营管理层面为房地产项目创造价值，如对所投资的房产进行翻修、对项目公司进行财务整顿，从而提升资产价值，再以高于收购价的价格出售，实现盈利退出。

3.利益重组：房地产私募基金可以将不同的房地产项目重新包装打包销售，也可将某一项目按比例分拆销售、对外融资或出租。与无形资产相比，房地产项目更容易分拆，而且分拆后的每一部分资产可能比原先的价值有所提高。

4.贷款优惠：由于房地产项目通常具有可以预期的稳定的现金流，房地产私募基金比杠杆收购等其他私募基金投资类别更容易获得贷款利息优惠，从而降低了融资成本。

5.退出灵活：房地产私募基金可在所投房地产项目销售完毕后分红清盘退出，也可以将资产在非公开市场上转让给其他投资者，甚至可以通过房地产投资信托基金的形式打包上市退出。

6.分散风险：投资房地产私募基金可以丰富机构投资人的投资策略组合。房地产私募基金与证券和债券投资相对较低的关联性使其能够分散投资风险。

根据发起机构的不同，目前中国市场上的房地产私募基金主要分为三类：

1.互质的独立基金管理人，例如中城联盟投资基金、盛世神州房地产基金等；

2.由房地产开发商为主发起成立的房地产基金，例如信保基金、华润地产基金、复地投资基金、中海地产基金及金地稳盛基金等；房地产基金管理人往往具有知名开发商背景，在房地产的业内资源和项目运营等方面，有着得天独厚的优势，比较容易获得有限合伙人LP的认可。但也可能存在以下问题：具有开发商背景的基金管理人是否可以保持其独立性，以投资者利益为重，而不是偏向于开发商自己的利益，成为开发商的变相融资平台。

3.由金融投资机构发起设立的战略型投资基金，例如鼎晖房地产基金、弘毅房地产基金及黑石中国基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞银、德意志银行等各大国际投行在国内均有参与设立此类基金。

根据投资方式的不同，又可分为以下三类：

1.权益型基金。一般直接或间接投资于房地产项目，收入主要来源是房地产项目直接产生的租金收入或出售的增值收益，权益型投资往往直接参与到项目的运营管理过程中，收益主要取决于项目实际运作情况。

2.抵押型基金。一般是通过委托贷款等形式借钱给开发商以赚取固定收益，收益来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系不大。目前国内房地产私募基金大部分以抵押型投资为主。

3.混合型基金。是介于权益型和抵押型之间的一种模式，兼具权益型和抵押型的双重特点，在收购项目公司股权后，同时向项目公司提供房地产贷款。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。

房地产行业是最受私募股权基金青睐的行业之一，房地产私募股权投资在传统行业的私募股权投资中占有举足轻重的地位。房地产项目无论是在公开市场还是非公开市场都具有不错的流动性。发展房地产私募股权基金可以促进房地产企业规范发展；完善投资渠道，合理利用民间资本；促进中国资本市场发展。近年来，由于持续的房地产调控，传统的房地产融资渠道如银行、信托等收紧，给房地产私募基金带来了良好的发展机遇，在中国呈现蓬勃发展之势。根据清科研究中心的最新统计数据显示，2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132只；2013年的募资金额同比也大幅增长了79.1%，募资总额达到106.67亿美元。其中，房地产开发经营几乎占据了全部的投资案例，共发生投资案例102起，披露金额的98起涉及63.09亿美元。

目前，房地产私募基金在中国主要有以下几种类型的投资：

1.开发型投资。对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值。

2.风险投资型投资。运用典型风险投资基金的投资理念，对房地产相关高科技产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值。

3.收租型投资。长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时通过房地产投资信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值。目前，房地产私募基金已涉足住宅、购物中心、办公楼、商铺、城市综合体、旅游地产、工业地产等各个房地产领域。

4.抵押资产型投资。投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。

5.不良资产处置型投资。投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。

6.其他投资：不少小的房地产私募基金实际是以“过桥贷款”为主营业务，快进快出，赚取利差。

参考文献：

[2]孟庆君.房地产私募基金：募、投、管、退中的疑难精解[M].首都经济贸易大学出版社，2014.

[4]清科研究中心.2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告[EB/OL].2014.

时间：2022-10-2210:26:55

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基金亏得太多，没钱继续抄底了，该怎么办？

君子报仇，十年不晚。你现在拿住不要卖，十年内不能翻倍你来诅咒我。这样年化收益也大大跑赢银行定期和一般的小额理财。

目前我国货币市场基金能够进行投资的金融工具包括()。

A货币市场基金仅投资于货币市场工具,不得投资于股票、可转债、剩余期限超过397天的债券、信用等级在AAA级以下的企业债、国内信用等级在AAA级以下的资产支持证券、以定期存款利率为基准利率的浮动利率债券。故选A。

富国基金旗下的富国金融地产行业有人关注吗？我看最近表现不错啊

嗯，我也看了，因为最近有一些利好金融地产的消息出来，所以在二级市场表现还是不错，你说的富国金融地产行业这只基金确实可以，基金经理韩雪也属于实力“新生代”，从长期看，无论是板块还是基金，我觉得都值得期待~

什么时候可以抄底股票抄底技巧有哪些

玩的的好话可以利用杠杆的原理，帮你实现你想要的利益。-宰相文天祥不也上阵杀敌吗？可见面对家化优势持续生存发展下去。至1907年，公

货币市场基金可以投资于以下金融工具（）。

【答案】：A货币市场基金可以投资于以下金融工具：①现金；②期限在1年以内（含1年）的银行存款、债券回购、中央银行票据、同业存单；③剩余期限在绝迅漏397天以内（含397天）的债券、昌姿非金融企业债务融资工具、资产支持证券；④中国证监会并烂、中国人民银行认可的其他具有良好流动性的货币市场工具。

今年的基金形式是好还是坏,能投资吗?

基金需要长期投资,短期的话建议定透

基金抄底什么意思？

基金抄底就是指基金在某段时间大跌后，预计后市会出现反弹，因此就在一个相对低点将其买入，等待后市上涨。因此抄底时这个低点很重要，很多投资者不专业，抄底经常抄在半山腰。

对于主动管理型基金来说，需要结合标的物的走势来判断是否在底部区域。投资者抄底要精准到抄到最低点是很难的，但可以根据过往走势看基金的相对低点分析。

1、如果购买的是指数型基金，就可以查看对应的指数走势，根据指数所处的位置判断是否处于底部。比如说：指数在某根均线处止跌反弹、在一个相对低点止跌即可去抄底，但抄底不要用全部资金，分批抄底最好。

2、判断股票型基金是否抄底就根据前十大重仓股位置判断，比如说：前十大重仓股都下跌到年线位置时可少量抄底、大盘跌到某个整数点位时，也逐渐抄底。

外资已出手，抄底中国房地产…… 文/刘晓博昨日（11月9日），楼市传来一个重磅消息：高盛投资组合管理团队透露：正在买入中国房企债券。谈及个别房企风险事件... - 雪球

昨日（11月9日），楼市传来一个重磅消息：

发布这一消息的，是央行旗下的《金融时报》（下图，中国金融新闻网是“金融时报”主办的）。而且报道里使用了“抄底”这个词。

从上面截图可以看出，报道还透露一个重要数据：10月份房地产贷款投放环比和同比都有较大幅度回升，初步估计环比多增了1500亿到2000亿元。

有外国机构抄底的钱，还有中国银行体系发出的增量贷款。

随后，《人民日报》旗下的证券时报，也转发了这个消息。

下图，是今天沪深交易所上市的企业公司债，涨幅居前的大多是房企的债券。

其次，这是央行机关报“发掘”出来的新闻。“抄底”两个字，意味着认为当前是“底”。

第三，这篇报道提供了两大看点。一是“外国机构”，而且是声名显赫的“高盛”，在抄底中国房企的债券，而且表示“传染风险被高估了”；二是透露了10月金融系统对房地产行业的支持力度，有1500亿到2000亿增量资金流入楼市。

我之前在专栏里多次讲过，从央行说出“两维护”那天开始，楼市的政策底就已经出现了。所谓“两维护”是：“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

但“两维护”提出已经超过1个月，而且10月增量房贷超过1500亿，为何房企的财务状况继续恶化？

一个不容忽视的原因是：市场的凉意彻底传递到了购房者这边，大家都捂紧了钱包，等待房价继续下跌，暂时不买房。

国家统计*尚未公布10月的销售数据。但我们可以从部分房企公布的数据，看出10月市场的惨淡。

比如万科，2021年10月的销售数据是：合同销售面积258.1万平方米，合同销售金额419.5亿元；去年同期的合同销售面积为366.0万平方米，合同销售金额为523.1亿元。

我们可以算出，今年10月跟去年同期相比，万科的销售面积下降了29.5%，销售金额下降了19.8%。

第一，需要改变银行的态度，不能再停贷、抽贷，否则行业承受不了。

第二，需要改变投资者的预期，愿意购买房企的股票或者债券。高盛这个消息，有改善投资者预期的作用。

第三，需要改变购房者的预期，让他们愿意买房子，而不是持币观望。

房企没有了正常的回款，财务状况当然不会好。现在的情况，跟去年一季度疫情爆发的时候类似，整个行业陷入了停滞期。

不管怎么说，《金融时报》报道高盛抄底中国房企债券，是一件好事。但愿会有更多的投资者，特别是机构投资者，发现中国房地产行业的真正价值。

它告诉我们，自2000年以来，按照季度计算的房地产增加值同比增速，只有4个季度是负值。

其中2个季度发生在2008年全球金融风暴爆发后，1个季度是去年疫情在全国爆发之时，另外1个季度就是今年的3季度。

所以，当前楼市面临的*面是非常罕见的，堪比金融风暴和疫情全面爆发之时。相信未来一定会有强有力的政策介入，让楼市重归常态。

毕竟，房地产行业对GDP的贡献，是仅次于制造业、批发零售业、金融业的第四大行业，占GDP的比重超过7%。

至于“房地产+建筑业”，则是仅次于制造业的第二大产业，占GDP的比重超过13.7%！$万科A(SZ000002)$$保利发展(SH600048)$

基金的定投跟抄底分别是什么意思啊！可以简单易懂来解释一下吗？谢谢！

基金定投是定期定额投资基金的简称，是指在固定的时间(如每月16日)以固定的金额(如200元)投资到指定的开放式基金中，类似于银行的零存整取方式。它是上涨买少，下跌买多。这样投资可以平均成本、分散风险，比较适合进行长期投资。定投的起点低，起步为200元，不加重经济负担，每月自动扣款，具有强迫储蓄的功效，为投资者积累了资金。长期坚持，还可以获取复利的收益。定投的金额可根据你的经济状况，能定投多收益就相应多。定投适合长期，风险几乎为0。收益较高。不用钱的情况下，建议长期定投，复利率较高。定投建议不要选择收益较低的债券型和指数型基金。指数基金在单边牛市时适合投资。选择高收益的股票型基金定投，风险可在长期的定投中化解。抄底一般是指股票而言，在某一个相对低位入场，等上涨时抛出。基金目前也是处在一个相对的低位，目前是买基金的较好时机，也可以叫抄底吧!因为目前股市的点位较低，基金的绝对值也较低，现在投资，以后会有较好的收益的。只不过基金是长期投资，因为频繁进出，费用较高。