信托融资方式是怎样的(【闲聊】房地产信托融资的几种主要模式简析)

【闲聊】房地产信托融资的几种主要模式简析

信托融资可以简单地看作是一个债务融资工具，并且是私募性质的，这样说主要是想和股权融资、债券融资等方式区分开来，但并不是完全对立的，毕竟可以经过打包等方式，将私募公募化、将债权股权化等。对房地产信托融资而言同样是如此，其金融创新可能最值得探究，关于房地产信托融资大致有以下六种模式：

一、贷款型信托模式

这是最为基础，也是最简单的形式，即我们通常所说的信托贷款，委托人（投资者）投资信托公司，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。

实际上，相较于银行贷款而言，信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制，并没有什么优势。那为什么信托贷款模式还会在一定时期内受到追捧呢？这主要是因为目前能够通过银行或得贷款的房地产企业较少，并且限制较多、要求较高，而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜，因此信托贷款应运而生。不过，在政策的约束下，目前这种模式几乎已经无法运转。

此外，贷款模式对房地产企业有一定要求，如土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证等四证齐全，自有资金比例不低于30%、二级以上开放资质等，甚至有些还对排名有一定要求等。

二、股权型信托模式

这种方式是相对能够发挥信托公司在实业直投、投融资对赌、补充项目资本金、撬动其它资金来源等方面的优势。主要有两种方式：一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分；二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商，然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商，同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。这两种形式的信托资金均可作为资本金。

此种模式的关键在于信托公司对于项目的控制地位以及股权如何退出等问题，有点类似于私募股权基金的操作模式，而目前市场上所谓的房地产信托基金多数是此类。

三、权益型信托模式

应该说该种模式是充分利用了投行思维，其主要思路是，房地产企业一般利用的资产收益权包括租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权等方式，结合信托公司的买入返售业务模式，以资产权益转让和附加回购承诺等方式与信托公司开展合作。

具体做法是，信托公司成立信托计划，向投资者募集资金，同时信托公司与房地产企业签订权益转让合同，由信托公司受让权益、房地产企业后续回购权益并提供担保，房地产企业以转让权益的信托资金投资项目等。

 四、债权、股权或权益投资组合型的信托模式

前面说的三种模式也可以被组合在一起使用，如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权投资+财产权信托等等，期限配置等方面均比较灵活。一般采取的风险控制措施同前文的股权模式，即通过委派董事或财务经理、股权质押、资产质押、第三方保证等方式完成。

五、类资产证券化信托模式

这种方式相对比较灵活，其关键点是加入了信托受益权，即房地产财产权信托+信托受益权转让。请注意这里的信托受益权是需要进行信托登记的。该模式的具体做法是：

第一，房地产企业作为委托人（也是次级受益人）与信托公司签订财产权信托合同，信托公司作为房地产企业的代理人，负责转让信托受益权，并收付转让款。

第二，信托公司向投资者转让信托受益权，这里的投资者也是优先级受益人。

第三，房地产企业一是负责投资项目，获取收益，并收购上述的信托受益权。

第四，信托公司是房地产企业的代理人，也是投资者的受托人。

第五，投资者与房地产企业分别是优先级与次级受益人，均是信托公司的委托人。

六、基金型信托模式

这种模式也称房地产信托基金，应该是现在最火的，因为信托与基金具有天然的联系，例如资金型信托本身就是基金。房地产信托基金的基本形式是股权投资信托计划，即信托资金以股权投资形式入股项目公司成为股东、或与房地产开发商合资成立有限合伙企业成为合伙人等。该模式比较灵活，如期限可以长短搭配，收益可以分档、分层也可以分段，还可设置封闭期-开放期或申购与赎回制度等。

此外，根据现实需求，在信托+有限合伙之外，可能还有多种组合，如信托+信托，信托+有限合伙+公司等等其它模式，这些都充分利用了信托制度和有限合伙制度的灵活性等优势。而且也可以在信托合同、合伙协议、税务优化、利益分享、团队激励、项目管理、监管合规等方面灵活调整设计，还可以像基金一样采取分期滚动发行等形式。

不过，新的监管环境下，你猜还有几种模式可以用？？？

作者：任涛

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信托股权融资是什么

信托股权融资是指信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。举例来说，就是融资的公司以自己的股权为抵押向市场借钱。一般都有质押率的，比如目前的质押的股权市值一个亿，但信托公司只给5000万。当然，这只是个例子，不同公司的股权质押率也是不同的。

在凭信托收据借单提货的融资方式中,受托人是:()

B

企业如何进行信托融资

1.申请信托融资　　目前有两种渠道可以选择。　　一是直接找信托公司洽谈。　　二是委托相关银行代为寻找信托公司。　　2.科学设计一个资产包或者项目包　　通过信托融资筹集的资金将用来干什么。资产包的设计非常重要，一是将直接关系到信托融资的成败;二是资产包的质量好坏，不但是信托公司、银行考察的重点，同时也是信托产品投资者是否决定购买的重点。三是资产包的好坏，将直接关系到信托融资成本的高低。在资产包的设计上，一般的企业都没有经验，专家们的建议是：企业可委托合作银行帮忙设计，请合作银行先按其风险管理程序预评估一遍，然后再与信托网接触，成功的可能性就将大大提高。　　3.选择一个比较有实力的合作银行　　信托融资，即受人之托，代客理财，信托公司往往是把信托产品的风险控制放在第一位加以考虑的。也就是说，信托公司通常都会要求企业开立专门的信托融资账户，专款专用，对信托资金实行封闭运行。因此，选择一个好的专款账户银行，就很重要。一是这家银行能帮企业发行信托融资出谋划策;二是这家银行与合作的信托公司有着良好的合作关系。　　4.具体问题的确定　　信托产品的规模、预计年回报率、期限、管理费、利得财富、手续费等具体问题的确定需要企业与信托公司、与银行进行洽商而定。对于这一点，专家们的建议是：企业应请信托公司、合作银行提供一些相关的、已经发行的信托产品加以借鉴。相关知识：信托融资方式具有以下特点一是融资速度快。目前信托产品筹资周期较短，与银行和证券的评估、审核等流程所花时间成本相比，信托融资时间由委托人和受托人自主商定即可，发行速度快，短的不到三个月。二是融资可控性强。我国法律要求设立信托之时，信托财产必须与受托人和委托人的自有资产相分离。这使得信托资产与融资企业的整体信用以及破产风险相分离，具有*部信用保证和风险控制机制。银行信贷和证券发行都直接影响企业的资产负债状况，其信用风险只能通过企业内部的财务管理来防范控制。三是融资规模符合中小企业需求。目前信托融资的规模往往很有限，这一特点与中小企业的融资需求相吻合。中小企业由于经营范围和规模较小，对融通资金的需求量也很有限。因此资金募集的水平同中小企业的融资需求相对应，信托的成本对于中小企业来讲也处于可以接受的范围。

房地产信托、房地产私募股权基金两种融资方式有什么异同？怎么选择？

是有很大不同的，简单一点说：信托可以分为股权型、债权型。其中股权型又分主动型、被动型。像你所说的私募股权基金信托就属于主动型股权信托。这个问题很复杂，有机会可以当面交流交流

融资方式有哪些（必须牢牢记住的7个融资方式）-掘金网

资金是企业的血液，其重要性是每个老板心里都明白的。企业要发展壮大，也需要有足够的融资。这里谈谈老板必须掌握的7个融资方式。

1、银行贷款

最简单暴力的方式。问题在于银行贷款利率高，贷款审批周期较长，条件苛刻常人贷不到。若是资金需求非常紧急，莫若是等不及的。

最变幻莫测的方式。若赶上好时节，企业估值能迅速水涨船高，若是不幸中招，就如张兰的俏江南易主了，或者像万科那般陷入纷争。股权融资最大的风险在于新股东的到来影响企业运营，当然这也可能是最大的机会。高风险与高收益并存，这就是资本的魅力所在。创业公司引入风投或者天使基金，也是类似一种方式，也是非常活跃的一种方式。

通过债券市场发行企业债券筹集融资。通常都是大手笔，比如华为预计要筹集20亿美元，一旦通过发行审批，可以一次性得到大额资金流入，相对而言融资成本要低。而且，企业债权形式越来越多样化，可以与股权融资结合。

财务核算里的融资租赁。航空公司、远洋运输公司等固定资产购置成本非常高的企业常常会采用这种融资方式，主要目的是为减少短期资金压力。有些企业会选择从国外租赁，成本更低，当然，外币业务还需要考虑汇率波动带来的影响。

客户为了降低自身的资金成本，采用票据结算，对企业来说，其实是承担了客户的资金成本。应收票据尤其是银行承兑汇率是流动性及高的资产，但凡事快不过一个“急”字，在瞬息万变的市场面前，变现能力强的票据也会有捉襟见肘的时候。票据融资简单说是将应收票据在到期日之前贴现，为此需要支付部分手续费。

简单说，是把企业的应收账款转让给银行并从银行拿到资金，从企业角度，这种融资方式的利息成本要比贷款低，利用得当，可以放大资金周转速度。但是，并非所有商业银行都支持保理业务，支持保理业务的银行也会对客户信用等级有要求，所以，目前很难大范围使用。

信托就是合法的高利贷。很多信托项目挂出高达10%的收益率，在这基础上再加信托公司手续费，企业需要支付的融资成本得多高！这些年流行的P2P项目，和信托项目和类似，从资金提供方P2P项目是一种理财产品，但从资金需求方的角度，这就是一种融资方式，借助P2P平台发布项目筹集资金。

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房地产信托几种投融资模式的优缺点分析

一、贷款型信托融资模式：

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求：“四证”齐全自有资本金达到35％二级以上开发资质项目盈利能力强。

2.要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。

3.退出方式：偿还贷款本金。

4.融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。

5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%-20%居多。

7.优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。

8.劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

二、股权型信托融资模式：

在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。

特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强

2.要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保

3.退出方式：溢价股权回购

4.融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果

5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。

7.股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）

8.优势：

（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；

（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润

9.劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目

2.要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购

3.融资金额：一般在5亿以上

4.融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长

5.融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年

6.优势：

（1）信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构。

（2）债权部分成本固定不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。

7.劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

四、财产受益型信托融资模式

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

特点及优劣势：

1.对信托财产要求：

（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；

（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业

2.要求风险控制机制：

（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；

（2）回购承诺及第三方担保

（3）物业抵押、股权质押等

3.退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权

4.融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定

5.融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量

7.优势：

（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。

（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。

8.劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定

（来源：网络)