信托公司收入高吗(房产估价师考点：房地产投资的形式与利弊)

房产估价师考点：房地产投资的形式与利弊

房产估价师考点：房地产投资的形式与利弊

房地产投资有哪些形式和利弊呢，下面是小编yjbys为您准备的关于房产估价师考点：房地产投资的形式与利弊，欢迎学习参考!

1.3.1房地产投资的形式

房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。

1.3.2房地产直接投资

1.3.2.1房地产开发投资

所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

1.3.2.2房地产置业投资

房地产置业投资，是指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。

房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。

1.3.3房地产间接投资

1.3.3.1房地产企业债券和股票投资

为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团1999年5月28日成功发行了5亿元期限为3年、年利率为5.4%的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会;北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等则通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投人问题。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。

1.3.3.2投资于房地产投资信托公司

房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经理管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入;第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地产投资信托公司的股票，成了千百万个人投资者以及大型机构投资者(包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接投资房地产的重要工具。

中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的*面。而REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。

1.3.3.3购买住房抵押支持证券

住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。

所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过**、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。

1.3.4房地产投资的利弊

1.3.4.1房地产投资之利

在介绍房地产的特性时，我们实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里我们再介绍房地产投资的其他一些优点。

房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会超过100%.房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。

从另外一个角度来说，即使某项置业投资的净经营收益为负值，投资者不能享受到置业投资税收上的好处，但只要物业的经营收入能支付该项置业投资的经营费用和抵押贷款利息，投资者就没有遭受太大的损失。相反投资者却能以置业投资的亏损来充抵其他投资的净经营收入，从而在总体上获得减少交纳所得税的好处。因为置业投资往往仅是投资者众多投资项目或经营内容中的一种，所以置业投资有时可以起到蓄水池的作用。从城镇居民购买自住住宅的政策来看，这种投资往往能享受**提供的税收优惠。

由于可以将物业作为抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。

金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证，且通常情况下房地产的租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要，所以金融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，一般可以达到70%～90%，而且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方发达国家，投资者甚至可以获得超过90%甚至超过100%的融资，也就是说，投资者无须投入任何自有资金，全部用信贷资金投入。

通货膨胀是反映一个经济体总体价格水平上涨水平的指标。研究通货膨胀对投资收益水平的影响时，通常将通货膨胀分为预期通货膨胀(expetedinflation)和非预期通货膨胀(unexpectedinflation)。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。

由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目全部进行统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会落后于总体物价水平的上涨率。

房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。例如，美国2003年商用房地产置业投资的净租金收益率大约为6%，与抵押贷款利率基本相当，但由于物业的增值部分扣除通货膨胀影响后还有4%～6%的净增长，所以投资者得到的实际投资收益率是10%～12%，大大超过了同期抵押贷款利率的水平。置业投资所具有的增值性，还可以令投资者能比较准确地确定最佳投资持有期限，以及在日后转售中所能获得的资本利得。

当然，经历过房地产市场萧条的人士可能也会提出这样的问题，即1998年～2000年香港各类房地产的市场价格平均下降了60%，其幅度已经远远超过了同期通货膨胀率的下降幅度，如果说其使用价值不变，房地产能够保值，但怎么能证明这个时期的房地产是在增值呢?应该看到，在房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的市场环境下，购买房地产的活动已经不再是一般意义上的投资行为，而且讲房地产投资能够增值，是在正常市场条件下，从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。

由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。

1.3.4.2房地产投资之弊

房地产投资也并不是十全十美，它也有其自身的缺点。这些缺点突出表现在：

(1)变现性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。

(2)投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。

(3)投资回收周期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年就能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。

(4)需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。

此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，他们实际上可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。

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一、总体经营指标

1.信托资产总体规模继续增长，增速有所提升。截至2016年末，68家信托公司管理的信托资产规模为20.25万亿元（平均每家信托公司2977.7亿元），较2015年末的总规模16.34万亿元，同比增长23.92%；行业信托资产规模的增速反弹，较2015年16.6%的增速上升了7.32个百分点。

2.信托规模普遍增长较快，银行系公司优势明显。从管理规模增速来看，2016年全行业共57家信托公司的信托资产规模实现同比增长，占比达83.82%。资产规模扩张的公司数量较2015年增加了15家，行业平均增速为30.76%，增速中位数为21.67%，平均增速较2015年提升近一倍。从机构管理规模来看，银行系信托公司继续保持了规模扩张的优势，信托资产规模前十的公司中，银行系的建信信托、兴业信托、上海信托和交银信托均位列其中，其中上海信托和交银信托管理信托资产规模增速都超过35%，而光大兴陇信托虽然2015年基数较小，但高速增长势头明显，规模增速达121.38%。

3.信托行业发展分化，传统规模优势公司仍保持领先地位。68家信托公司中，中信信托和建信信托的信托资产规模在2015年突破1万亿元后继续增长，2016年管理信托资产规模分别为1.4万亿元和1.3万亿元，全行业信托资产规模超过5000亿元的信托公司达11家。2016年前十家公司信托财产规模总额8.62万亿元，占全行业的42.57%，占比较2015年下降3.69个百分点。其中，中信信托、建信信托、兴业信托、上海信托和华润信托排在信托资产总额前五名。

1.固有资产规模继续较快增长。2016年信托公司固有资产在持续的股东增资和税后利润留存的情况下继续平稳增长，全行业固有资产规模共计5568.47亿元，同比增长19.37%。排名前十名的信托公司固有资产规模总额1926.25亿元，占全行业的34.59%，较2015末下降了3.02个百分点。

2.行业净资产和资本实力继续提升。截至2016年末，68家信托公司净资产总额4481.92亿元，行业平均值为65.91亿元。2016年全行业净资产规模较2015年同比增长17.61%。2016年末净资产规模排名前五的公司是平安信托、中信信托、重庆信托、华润信托和中诚信托。从增长变化指标看，2016年民生信托净资产实现大幅度增长，增幅排名第一，达176.38%，主要源于股东的大幅增资。安信信托净资产增长117.44%，排行业第二名，净资产规模首次跻身前十。截至2016年末，排名前十名的信托公司净资产规模累计总额1555.88亿元，占全行业的34.71%，较2015末上升了13.8个百分点。

3.行业增资扩股再创新高。为支持信托业务发展及提高风险抵御能力等要求，2016年24家信托公司进行了增资扩股，增资规模达385.65亿元，其中新时代信托、民生信托、华润信托、华信信托和上海信托增资幅度较大，分别增资48亿、40亿、33.7亿、33亿和25.5亿。

1.行业营业收入出现回落，但部分公司逆势快速增长。2016年全行业营业收入为1083.47亿元，较2015年同比下降6.64%，这是多年来信托行业营业收入首次出现下滑，其主要原因是固有收入的明显下降。2016年68家信托公司平均实现营业总收入15.93亿元。2016年度营业总收入排名前五的公司是平安信托、中信信托、中融信托、安信信托和重庆信托。其中中江信托在2016年营业总收入达到36.16亿元，较2015年大幅增长178.22%，营收规模和增长率分别排行业第六名和第二名，主要由于期内出售国盛证券全部股权，获得股权投资收益26.13亿元。安信信托营业收入52.43亿元，逆势增长77.43%，则得益于较高信托报酬率下手续费和佣金的大幅增长。此外长城新盛信托、吉林信托、中铁信托、民生信托和万向信托的营业收入增长率也远高于其他公司，增幅都在70%以上。

2.信托业务收入占比提升，但增长速度放缓。信托业务带来的收入主要体现为信托公司从信托业务中收取的各项手续费及佣金收入，在信托逐步回归主业的趋势下，信托行业手续费及佣金收入的增速也随之提升，信托业务带来的收入占比迅速提高。2016年全行业手续费及佣金收入占营业收入比例为69.34%，比2015年上升了5.52个百分点，68家信托公司手续费及佣金收入共752.67亿元，同比增长4.82%，全行业信托收入超过固有收入的信托公司共56家，较2015年增加4家。

从手续费及佣金收入规模前十的公司来看，安信信托、中信信托、中融信托和平安信托的手续费及佣金收入都超过了35亿元。增长率方面，规模前十的公司中安信信托和中铁信托增长较快，增速分别为94.06%和80.4%。从手续费及佣金收入占比来看，长安信托、渤海信托、长城新盛信托、浙商金汇信托和**信托占比较高，都在90%以上，信托主业地位较为突出。

3.固有收入规模和占比显著下降。受资本市场不景气的影响和风险防控的需要，信托公司在固有资金运用方面趋于谨慎。2016年全行业固有收入370.96亿元，较2015年下降了25.65%。固有业务收入占比也从2015年的40.14%下降到29.79%，68家信托公司中信托收入超过固有收入的公司从2015年的52家上升到56家。主要源于占主要地位的投资收益下降，2015年信托公司在资本市场的迅猛发展中获益颇丰，带来的投资收益基数较大，但受2016年市场波动的影响，增长不再持续。此外，2016年不良资产的增长也使得信托公司固有资金的运用受限，投资收益也相应降低。从2016年固有业务收入规模看，排名前五位的公司是平安信托、中江信托、中融信托、重庆信托和中信信托。2016年全行业只有21家信托公司固有业务收入实现增长，在固有业务收入前十的信托公司中，除中江信托由于股权减持大幅增长外，只有平安信托实现了增长，增长率为18.97%。

从投资类收益规模前十的公司来看，中江信托、西部信托、华润信托和华信信托投资收益占总收入比例较高，都超过了60%。

1.行业净利润增速放缓。2016年全行业共计实现净利润611.73亿元，较2015年同比增长3.13%，增速同比下降9.92个百分点。68家信托公司净利润平均值为9亿元，较2015年增长3.13%，表现出信托公司良好的盈利能力。2016年净利润排名前五的信托公司是平安信托、重庆信托、中信信托、安信信托和中融信托，其净利润规模都超过了20亿元，特别是安信信托的净利润由2015年的17.22亿元大幅增加至2016年的30.34亿元，增幅达76.17%。

2.行业净利润集中度有所下降，分化进一步加剧。排名前十的信托公司净利润总额243.49亿元，占全行业的39.8%，占比较2015年下降1.19个百分点。2016年全行业共35家信托公司的净利润实现同比增长，较2015年减少了11家。行业平均增速为20.68%，增速中位数为1.22%，增速最大值627.88%，最小值-45.94%，信托行业内部分化趋势明显，业绩差异日趋扩大。在宏观经济增速放缓及资管行业竞争激烈的情况下，长城新盛信托、中江信托、华宝信托和民生信托净利润同比增长仍超过了100%。

行业整体资本利润继续回落。68家信托公司2016年度的平均资本利润率为14.65%，较2015年下降1.28个百分点。实现较高资本利润率的信托公司数量有所减少。2016年安信信托资本利润率高达41.15%，排名第一。2016年资本利润率超过20%的信托公司有13家，比2015年减少6家。安信信托、万向信托、中江信托、长城新盛信托和中铁信托资本利润率位列行业前五位。

行业人均利润逐步下滑。2016年68家信托公司的人均利润平均值为399.81万元，较2015年行业人均利润平均值下降26.14万元。68家信托公司中，20家公司实现了人均利润正增长，较2015年减少16家。人均利润指标排名前五的公司是重庆信托、江苏信托、安信信托、中江信托和华信信托。其中，重庆信托人均利润达到2519.74万元，远高于其他信托公司。从增速上来看，长城新盛信托、新华信托、华宝信托、中江信托的人均利润指标同比增长都超过190%，其中长城新盛信托增速高达488.27%。

信托公司作为人力资本密集型金融企业，人力资源的开发和配置是支持业务发展的主要因素，也是业务及管理费的重要组成部分。本报告在无法获取准确的薪酬费用支出情况下，通过成本收入比指标来衡量信托公司成本控制能力、运营效率和盈利能力，按照业务及管理费/营业总收入来进行计算。2016年行业成本收入比均值为27.21%，比2015年上升了2.8个百分点。2016年成本收入比较低的前五家公司分别是重庆信托、华信信托、粤财信托、江苏信托和中铁信托。该比率越低，说明信托公司收入的成本支出越低，信托公司获取收入的能力相对越强。2016年，中粮信托、厦门信托和华宸信托的成本收入比较2015年有大幅度下降，反映出这几家公司在成本控制或获取收入方面能力有所提升。

1.信托公司净资本持续增厚。按照《信托公司净资本管理办法》，净资本为净资产减去各项业务风险扣除项之和的余额，并且净资本不得低于2亿元，还要超过所有风险资本之和以及不得低于净资产的40%。净资本成为信托公司经营风险的最后一道防线，成为衡量信托公司实力强弱、风控能力大小的重要指标。2016年68家信托公司披露净资本共56家，净资本总计3241.6亿元，同比增长31.61%，平均每家公司57.89亿元。净资本指标排名前五的公司是平安信托、中信信托、华润信托、重庆信托和兴业信托。在行业净资本排名前十的信托公司中，安信信托、华信信托和上海信托增速较快，同比增长超过40%。

2.信托公司风控能力增强。从净资本/各项业务风险资本之和这项指标来看，在已披露的56家信托公司中，行业均值209.02%，56家公司均高于监管要求的100%。净资本/各项业务风险资本之和排名前五的公司是西部信托、华信信托、中泰信托、中诚信托和华润信托。在本指标行业排名前十的信托公司中安信信托和中泰信托增速较快，分别为51.74%和28.84%。

图13净资本/各项业务风险资本之和前十的信托公司

从净资本/净资产这项指标来看，在已披露的56家信托公司中，皆高于监管要求的40%，行业均值位81.52%。净资本/净资产排名前五的公司是西部信托、万向信托、国元信托、四川信托和兴业信托。

总体而言，2016年信托财产来源中集合资金信托增长较快，相对占比继续上升。2016年末，68家信托公司受托管理的集合资金信托规模达7.37万亿元，同比增长36.92%；单一资金信托规模达10.12万亿元，同比增长8.24%；管理财产信托规模2.76万亿元，同比增长达71.57%，呈现出差异化的发展状况。从各信托财产来源的占比变化来看，2016年末集合资金信托占比36.4%，比2015年提高了3.46个百分点；单一资金信托占比为49.97%，下降了7.24个百分点；管理财产信托占比上升了3.78个百分点，达13.62%。

1.集合资金信托业务

（1）集合资金信托的存续规模继续较快增长。2016年末68家公司中集合资金信托规模前十的公司均达到2000亿元以上，集合资金信托总额3.11万亿元，占全行业集合资金总规模的42.26%，占比较2015年下降6.64个百分点，行业集中度有所下降。其中中融信托、建信信托、中信信托、上海信托和平安信托五家排在行业前五位。集合资金规模前十的公司中，中信信托和中航信托增长较快，增速分别为72.5%和72%。从集合资金信托在公司管理信托财产中的占比情况看，行业超过50%的信托公司共有20家，较2015年增加5家。集合资金信托在信托财产中的占比排名前五家的公司分别是杭工商信托、重庆信托、方正东亚信托、中融信托和东莞信托，且各家的占比都超过了65%。

2016年68家信托公司中有15家年内新增集合资金信托规模均超过千亿元。其中新增集合资金信托规模前五位的公司是华能贵诚信托、中信信托、五矿信托、四川信托和平安信托，表现出良好的业务扩张能力。

（2）集合资金信托清算规模增长较快。2016年信托公司累计清算集合类信托实收本金2.28万亿元，较2015年同比增长23.98%，增长率逐步放缓。

（3）集合资金信托清算收益率回落。2016年信托产品收益率随着资本市场收益率整体下行而逐步回落，全行业已清算集合资金信托年化综合实际收益率为8.41%，较2015年下降了2.12个百分点，但仍为信托产品投资者创造了良好的收益。2016年已清算集合资金信托规模前十的公司中平安信托和五矿信托收益率较高，分别为12.7%和9.58%。

（1）银行系信托公司单一资金信托规模优势显著。从2016年末68家公司存续的单一资金信托规模看，建信信托、兴业信托、中信信托、交银信托和华润信托排在行业前五位，其规模均在5000亿元以上，较为明显的特征是银行系信托公司体现出较强的业务优势。单一资金规模前十家公司信托总额4.86万亿元，占全行业单一资金总规模的48.06%，占比较2015年上升2.45个百分点，业务拓展继续集中。单一资金规模前十的公司中上海信托、渤海信托和交银信托增长较快，增速都超过35%。从单一资金信托在公司管理信托财产中的比重情况看，行业排名前五家的公司分别是江苏信托、吉林信托、新华信托、国民信托和交银信托。

2016年新增单一资金信托规模前五位的公司是江苏信托、上海信托、兴业信托、交银信托和华能贵诚信托，其中江苏信托单一资金新增规模为1.05万亿元，增长率达163.46%。

（2）单一资金信托清算规模上升，但收益率略有下降。2016年全行业累计清算单一类信托实收本金4.04万亿元，较2015年同比上升4.76%。2016年全行业已清算单一资金信托年化综合实际收益率为7.37%，较2015年下降0.56个百分点。2016年已清算单一资金信托规模前十的公司中华鑫信托收益率较高，为14.28%。

（1）财产权信托行业集中度有所下降。从2016年末68家公司存续的财产权信托规模看，中信信托、**信托、华能贵诚信托、新时代信托和兴业信托排在行业前五位，都在1400亿元以上。财产权信托行业集中度有所下降，规模前十家公司总额1.74万亿元，占全行业财产权信托总规模的62.94%，占比较2015年下降4个百分点。财产权信托规模前十的公司中建信信托、新时代信托、**信托和华能贵诚信托增长较快，增速都在130%以上。从财产权信托在公司管理信托财产中的比重情况看，行业排名前五家的公司分别是**信托、英大信托、新时代信托、金谷信托和中信信托。

2016年新增财产权信托规模前五位的公司是中信信托、**信托、华能贵诚信托、新时代信托和兴业信托，其中，中信信托新增规模达到3081.09亿元，保持明显领先优势。新增财产权信托规模前十的公司中建信信托、新时代信托和外贸信托增长较快，增速都在两倍以上。

（2）行业财产管理类信托清算规模增长较快。2016年全行业累计清算财产管理类信托实收本金6543.57亿元，较2015年同比增长74.74%。2016年全行业已清算财产管理类信托年化综合实际收益率为6.34%，较2015年下降了0.26个百分点。2016年已清算财产权信托规模前十的公司中中融信托收益率较高，为8.36%。

从信托财产的运用领域来讲，信托公司以其“多方式运用、跨市场配置”的灵活经营体制，能根据政策和市场的变化，适时调整信托财产的配置领域。2016年信托产品仍主要投向基础产业、房地产、证券投资、实业和金融机构五大领域，但各大领域的占比结构已经发生了较明显变化。

1.基础产业信托业务

（1）基础产业信托业务规模占比继续下降。2016年68家信托公司投向基础产业的信托规模为3.11万亿元，较2015年增长8.08%；基础产业信托在信托总资产规模中占比15.34%，较2015年下降了2.25个百分点。基础产业规模排名前五位的公司分别是中信信托、上海信托、交银信托、光大兴陇信托和英大信托。规模排名前十的信托公司中光大兴陇信托和交银信托增长较快，增速分别为155.21%和153.51%。

（2）基础产业信托的行业集中度上升。排名前十的信托公司基础产业信托规模达到1.62万亿元，占市场总体规模的52.1%，较2015年上升了4.05个百分点。从基础产业信托的业务占比来看，占比较高的公司是英大信托、湖南信托、国元信托、光大兴陇信托和国联信托，各家占比都超过了40%。

（1）房地产信托业务规模占比持续降低。2016年68家信托公司投向房地产的信托规模为1.52万亿元，较2015年增长15.87%；房地产信托在信托资产规模占比7.5%，较2015年下降了0.52个百分点，呈现持续下降趋势。房地产信托规模排名前五位的公司分别是中信信托、平安信托、上海信托、中建投信托和中融信托。

（2）房地产信托行业集中度有所下降。排名前十的信托公司管理规模达到5586.78亿元，占市场总体规模的36.77%，较2015年下降了2.13个百分点。房地产信托规模排名前十的信托公司中安信信托、华融信托、中信信托和中原信托增长较快，增速都在40%以上。从房地产信托的业务占比来看，杭工商信托占比最高，为69.91%。

（1）证券类信托投资业务略有增长。2016年68家信托公司投向证券市场的信托规模为3.18万亿元，同比增长3.31%。证券类占比15.73%，较2015年下降了3.14个百分点。证券市场规模排名前五位的公司分别是华润信托、建信信托、江苏信托、外贸信托和华宝信托。

（2）证券市场信托行业集中度下降。2016年排名前十的信托公司管理规模达到2.33万亿元，占市场总体规模的73.28%，较2015年下降了2.79个百分点。证券市场信托规模排名前十的信托公司中陕国投信托、江苏信托和交银信托增速都超过35%。从证券市场信托的业务占比来看，华润信托、江苏信托、中海信托、外贸信托和陕国投信托占比较高，都超过40%。

（1）实业信托业务规模增长较快。2016年68家信托公司投向实业的信托规模为4.83万亿元，同比增长33.52%。实业信托占比23.86%，较2015年上升1.72个百分点。实业规模排名前五位的公司分别是平安信托、兴业信托、新时代信托、中融信托、和中信信托。

（2）实业信托行业集中度上升。2016年排名前十的信托公司管理规模达到2.1万亿元，占市场总体规模的43.42%，较2015年上升0.47个百分点。实业信托规模排名前十的信托公司中新时代信托、国民信托和国投泰康信托增速都超过80%。从实业信托的业务占比来看，天津信托、新时代信托、国民信托和安信信托都超过60%。

（1）金融机构信托业务占比继续提高。2016年68家信托公司投向金融机构的信托规模为4.39万亿元，同比增长36.32%。金融机构信托占比21.7%，提高了1.98个百分点。金融机构规模排名前五位的公司分别是建信信托、兴业信托、中融信托、中信信托和平安信托。

（2）金融机构信托行业集中度下降。2016年末排名前十的信托公司管理规模达到2.76万亿元，占市场总体规模的62.74%，较2015年下降了5.61个百分点。金融机构信托规模排名前十的信托公司中上海信托、中信信托、华能贵诚信托和外贸信托增速较快，增长都在60%以上。从金融机构信托的业务占比来看，建信信托、兴业信托、方正东亚信托和中粮信托占比都超过45%。

（1）主动管理型信托业务规模占比持续下降。作为体现信托公司专业管理能力的重点业务，2016年68家信托公司主动管理的信托资产规模为6.86万亿元，在信托资产中占比33.88%，与2015年相比下降8.1个百分点，一定程度上凸显了信托公司业务转型任务的艰巨性。主动管理信托规模前十家公司信托总额3.39万亿元，占全行业主动管理信托总规模的49.48%，占比较2015年下降0.82个百分点，行业集中度下行。主动管理信托规模排在行业前五位的公司是华润信托、中融信托、建信信托、中信信托和华能贵诚信托。从主动管理信托资产占比来看，其中增速较快的是中航信托和建信信托，增速分别为50.98%和29.81%。

（2）清算的主动管理信托项目中，融资类规模占比最大。2016年信托公司融资类主动管理信托项目累计清算规模1.45万亿元，占比最高，为21.1%，行业平均年化收益8.46%，融资类规模前十的公司中平安信托的平均年化收益率最高，达到11.22%。

图30已清算主动管理中融资类信托规模前十的信托公司

2016年证券投资类规模3737.32亿元，占已清算主动管理信托规模5.45%，行业平均年化收益为6.93%。证券投资类规模前十的公司中平安信托收益率最高，达20.93%。

图31已清算主动管理中证券投资信托规模前十的信托公司

股权投资类清算规模3732.9亿元，占比5.44%，行业平均年化收益7.82%。股权投资类规模前十的公司中安信信托、中融信托和**信托年化收益超过10%。

图32已清算主动管理中股权投资信托规模前十的信托公司

事务管理类规模3086.53亿元，占比5.55%，行业平均年化收益2.67%，事务管理类规模前十的公司中中融信托的平均年化收益率最高，达到10.29%。

图33已清算主动管理中事务管理类信托规模前十的信托公司

年化信托报酬率[信托报酬率各年行业平均值为已知的68家信托公司的年报披露数据用一般算数平均法所得，由于各家信托公司财务指标计算方法不尽相同，故此计算出的数据不精确，仅为一般性比较与参考。]基本持平。2016年信托行业平均年化综合信托报酬率0.74%，较2015年上升了0.03个百分点。主动管理信托规模在信托资产中占比较高的公司往往加权年化信托报酬率也较高，从加权年化信托报酬率前十的公司来看，其**莞信托和杭工商信托在2.3%以上，是行业平均水平的3倍。

固有业务杠杆率有所提升。在信托业保障基金建立后，信托公司可以获取流动性支持，一定程度上提高了行业的杠杆率水平。2016年信托行业平均杠杆率1.26，较2015年增长0.04个百分点。68家信托公司固有业务杠杆率超过行业均值的有27家，整体财务杠杆不高。

1.金融类资产配置比例持续提升。2016年可供出售金融资产占比继续提升，由2015年的38.64%增长至43.68%。随着资金面趋紧，货币资产占比收缩，由2015年的15.21%下降到12.85%，其余资产类占比变化不大。

可供出售金融资产排名前十的信托公司中，民生信托和中江信托占比变化较大，相比2015年占比分别增加了36.8个百分点和34.72个百分点。

固有资产不良率主要反映信托公司固有资产的信用风险状况。在经济发展增速放缓的情况下，2016年信托行业资产质量下降，不良资产规模和不良率都有大幅提升，2016年全行业不良资产总计155.65亿元，同比增长108.66%。2016年行业平均不良率为2.8%，同比增长了1.2个百分点。行业平均不良资产规模2.3亿元，较2015年增长一倍多。不良资产规模较大的十家信托公司占行业总体不良资产的73.55%，其中华宸信托不良率相对较高，为31.25%。

业务创新一直是信托公司近两年着力的方向，因此每年的年报中，在这一方面都着墨颇多。从2016年年报看，单独开辟章节涉及创新议题的信托公司共有43家。从各家信托公司披露的年报信息来看，信托行业延续了前两年创新转型的发展态势，在业务创新上主动作为，走出了各具特色的差异化发展之路。比如，有的信托公司推出了基于资金端的创新产品，继续在权益类、标准化、基金化等方向探索创新，获得了受托境外理财业务、特定目的信托受托机构（信贷资产证券化）业务等。还有的信托公司紧跟市场热点，围绕公司战略方向创新开展了消费金融业务、互联网金融业务，稳步发展家族信托、慈善信托，推动信托本源得到发展。

1.房地产信托业务

房地产信托业务是重要的传统业务和盈利来源，随着宏观、政策、市场变化，不断向精细化、专业化、基金化方向发展。一是不断深入开发细分市场，如爱建信托关注地产项目中的养老地产、物流地产和REITs；中海信托开发海尔普惠1号私募型REITs产品等。二是积极推动基金化转型，如华润信托创新性尝试“股+债+基金管理人”的地产基金模式，作为资产挖掘者、资金适配者、架构搭建者，牵手华润置地成立横琴万象项目；百瑞信托设立房地产投资业务部，探索持有并运营物业的新型股权信托业务。三是通过投贷联动、债务重组、杠杆并购、物业收购等多种模式拓展业务，采取“固定收益＋浮动收益”方式，满足不同风险偏好的投资者需求等。

信托公司积极响应**号召，顺应**投融资改革的大方向，探索传统信政业务向产业基金、PPP等模式转型。一是与相关地方**、国企等合作创设各类基础产业发展基金、城市建设基金等。如北京信托服务推进京津冀协同发展，与相关区县、市属企业合作设立了300亿元的海淀建设发展基金，200亿元的京津冀基础设施建设产业基金等。二是参与各类**引导基金、PPP母基金等，如交银信托出资参与财政部发起总额1800亿元的中国政企合作投资基金；兴业信托联合兴业银行与山西省**、北京首创集团联合启动规模上百亿元人民币的“山西省改善城市人居环境PPP投资引导基金”，华鑫信托联合山东省**平台开展股权引导基金，实现公司首单大型PPP项目正式运作等。三是尝试设立首单PPP项目，如中航信托发行国内首个以停车场收费权为标的物的TOT模式PPP项目，紫金信托落地江苏省首单养老产业PPP基金，国元信托设立了公司首单类PPP项目“宁波冀和投资管理合伙企业（有限合伙）投资集合资金信托计划”等。四是部分公司设立专业PPP业务团队和组织，2016年江苏信托设立了PPP业务管理中心，从PPP基金业务着手，提供综合化、全项目周期、全产业链的投融资管理服务等。

多家信托公司将资本市场业务作为转型发展的核心，结合原有的业务基础，紧跟市场变化创新信托业务模式。一是提升业务主动管理能力，加快“去通道化”，如云南信托依托过往在债券管理类业务的经验，进行以债券投资为基础的现金管理业务，为中小银行及其他机构投资者提供了市场亟需的现金管理服务；中海信托设立多主动管理类FOF产品、净值管理类证券投资产品，积极尝试主动管理型业务。二是深耕多层次资本市场创新业务领域和模式，如山东信托2016年先后成立定向增发、员工持股、“上市公司+PE”并购主题、可交换债、场内股票质押等创新信托产品，依托私募基金管理人资格落地二级市场投资的首只契约型基金；北京信托推出三年期定增股票收益权信托产品、首个通过预付款形式投资未来股票收益权的信托产品。三是发展FOF、TOT等组合型产品，如外贸信托借助于服务类标品信托基础上沉淀的大量投顾资源、渠道客户、数据积累、风控经验，按固定收益类、对冲类、权益类推出“乾元TOT”、“坤元TOT”、“晋元TOT”三大产品系列。四是尝试提供资本市场一揽子综合化金融服务，如四川信托提出通过定向增发、PE投资、新三板投资、并购重组、股票质押式回购、上市公司市值管理、私募债承销等全产业链解决方案。

1.资产证券化

资产证券化业务是各家信托公司在2016年报的创新披露中提及率最高的业务之一，在苏州信托、陆家嘴信托等公司新获得了特殊目的受托机构（SPT）资格外，近二十家公司披露了其资产证券化业务的创新动向。一是多家信托机构涉足的公募资产证券化业务合作机构、基础资产类型更加丰富，如国元信托提到新开展与汽车金融公司合作，紫金信托开展首单公募租赁资产证券化业务；交银信托、湖南信托等开展了住房公积金贷款资产证券化；兴业信托、交银信托、金谷信托、外贸信托等参与新一轮不良资产证券化试点等。二是积极参与银行间市场的企业资产证券化ABN试点，先后有平安信托、中诚信托、中航信托、上海信托等多家机构发起设立推出了相关产品。三是多家机构通过双“SPV”、“TBN”等模式,参与交易所公募证券化业务，摸索信托受益权的非标转标实践道路，如江苏信托在江苏省率先推出信托受益权私募ABS产品“德苏1号专项资产管理计划”并在上海证券交易所固定收益平台挂牌发行；平安信托、中航信托尝试开展类REITS（以酒店经营收益、商业物业信托受益权为基础资产）业务；兴业信托发行成功发行银登中心首单登记的不良信贷资产财产权信托受益权转让业务。四是不断扩宽基础资产范围，积极开展私募证券化业务，在银登中心挂牌转让信贷资产收益权，与券商、银行等大型金融机构合作设立私募ABS系列产品，满足金融机构非标转标业务需求。如北京信托开展电力企业资产证券化，与三甲医院合作的应收账款信托项目等。

股权投资是信托公司转型创新的重要业务方向之一，经过近几年的酝酿，目前已有一些公司取得了实质性进展。一是杭工商信托、陆家嘴信托等在2016年取得了以固有资产从事股权投资业务的资格，拓宽固有资产的投资领域，并与信托业务加强联动。二是充分发挥信托的“投融资兼备”功能及专业子公司的平台优势，以市场化方式募集社会资金，设立基金化信托产品、PE基金等，投入新兴领域和关键产业。如上海信托在城市发展基金、健康医疗基金、房地产股权基金以及借壳上市、中概股回归、不良资产收购、**引导基金等领域进行实践，并逐渐成为公司新的盈利增长点；平安信托创设“并购赢+”业务平台，支持行业龙头进行产业整合；杭工商信托聚焦收购兼并业务，推出京津冀一体化、广深一体化投资类产品，以及通过公司的全资子公司平台发起设立资管计划等，基金化产品已经占到公司管理规模的半数左右。三是多家机构集中布*医疗、健康、养老等领域。如华宝信托拓展医疗产业基金业务，针对公立二甲以上的医院，通过贷款、委托租赁及租赁资产受让等多种方式，形成稳定的医院还款现金流；华润信托新虹桥医疗产业基金项目通过母基金形式进行组合投资，培育公司在医疗领域的投资能力和资产管理能力；中原信托研究开发了25亿元的医疗产业投资基金集合信托计划，与有关医疗机构合作建设三级甲等医院；重庆信托公司设立了“重庆信托•健康养老产业1号集合资金信托计划”，用于国寿健康公园体验中心的运营建设、引进医疗设备等。

2016年开展消费金融业务的信托公司数量快速增加，良好的盈利性、成长性被多家机构视为信托业务新“蓝海”。一是部分机构已经作为重要的战略业务进行培育。外贸信托充分发挥信托公司的资金募集优势，利用大数法则和金融分层技术，形成不同细分市场的客户群，其中集合类信托业务规模和各类创新位居行业领先地位。截至2016年12月底个人消费金融存量规模已突破300亿元，有效提升了金融服务的覆盖面和普及率。长安信托2016年设立小微金融事业部，截至2016年底业务累计实现规模56.66亿元。二是专业化的业务系统开发和先行成为业务运作的重要基础。如长安信托完成了小微业务核心系统的开发工作，搭建了信用类、抵押类两条小微业务条线，获批个人征信牌照，，小微系统过程管理能力行业领先。云南信托利用信托公司具有贷款业务资质，通过系统的搭建，在资金方与资产方之间建立起了可信赖的平台，一年业务培育过程中，落地项目规模近10亿元。三是加强相关领域机构合作，不断丰富公司产品线。中原信托开发实施了规模5亿元的首单消费信托项目，打造了新的产品线。重庆信托2016年设立“鑫利保1号消费金融投资集合资金信托计划”，将募集资金用于向有现金分期贷款需求的消费者发放消费贷款。紫金信托与狮桥融资租赁合作设立了“狮桥1号集合资金信托计划”，进入消费金融市场。天津信托与蚂蚁金融服务集团正式建立全面战略合作关系，为广大消费者、小微经营者用户提供了价格合理、便捷安全的金融服务等。

2016年英大信托、中粮信托、重庆信托等多家机构获得受托境外理财业务（QDII）资格，越来越多的信托公司加快国际化战略布*，提高海外资产配置能力。一是海外国际业务平台布*不断加快。如上海信托2016年基本完成海外平台的组织架构搭建，全资控股公司上信香港拿到香港信托牌照并成功获得4、9号牌。二是主动管理型国际业务不断试水。如中诚信托推出的“中诚信托诚信海外增值1号受托境外理财集合资金信托计划”采用“双投顾”模式和“双币种”模式，信托资金投资于香港市场的美元债券。北京信托着力开发真实投资类海外项目，成立了第一单海外地产项目、首例真实投资于境外房地产的信托产品、国企境外并购项目，实现了公司主动管理类境外业务的突破。外贸信托于2016年成立了“全球资产配置三期”，在投资中资美元债、中资金融机构优先股两类资产基础上，首次加入量化策略，挂钩三大工业国大类资产，实现风险分散和间接对冲，助力境内委托人实现资产保值。

家族信托业务是信托本源性业务之一，2016年越来越多的机构实现业务突破，有不少于15家的机构在年报中披露其在家族信托领域的创新。一是多家机构新组建了家族信托的专业团队和部门，实现了首单产品的成功落地。如华宝信托、天津信托、中原信托等2016年正式启动家族信托创新业务的开展工作；华鑫信托成功发行首单家族信托“鑫鸿富系列”项目；厦门信托2016年新设家族信托办公室开展家族信托业务，“家业常青”系列标准化家族信托产品于7月正式上线等。二是进入较早的机构业务呈现快速成长的良好势头。据部分披露业务数据情况看，北京信托继续发挥家族信托品牌优势，进一步拓展家族信托业务，家族信托系列一期实现上线试运行，客户数量增长了一倍，管理资产规模同比实现翻番。外贸信托自2013年5月推出境内私人银行首单家族信托服务以来，截至2016年底，信托生效240余单，实际交付信托财产规模突破50亿元。山东信托截至2016年末签约家族信托业务累计达50单，合同总规模24.64亿元。三是努力打造家族信托品牌，发挥股东和集团整体优势，为高净值客户的定制化服务和全方位资产配置方案。如平安信托充分利用平安集团综合金融的优势，与集团内兄弟公司合作，大力推进保险金信托业务，运用信托资产隔离制度的优势，实现财富传承、财富管理与保险完美的嫁接。

在资金端和财富端，信托公司加大投入，打造品牌和服务平台，努力为高净值客户提供全方位、全流程、全周期的综合金融服务。一是进一步提升公司在市场上、客户端的知名度和辨识度，打造品牌化、差异化产品线。如苏州信托初步建立起以平衡配置、稳健配置、积极配置、增强配置为投资策略的华荣系列信托产品、创设各类专户财富管理服务的华彩华丽系列产品，以及以单一特定需求定制的华丰信托产品、现金管理的华冠信托产品等四大财富管理类产品体系，满足不同客户对财富管理信托产品的投资需求。爱建信托构建了六大产品系列，如现金类的日盈系列和稳盈系列、传统融资类的长盈系列、投资于证券市场的智赢系列、股权母基金类的共赢系列以及私人财富定制类的传承系列，六大产品系列全方位覆盖了各资产类别。紫金信托面向“双中”客户成功创设组合型资产配置业务，从单纯的产品销售模式转向以客户需求为中心的资产配置模式的成功探索。二是打造移动互联、智能化等销售服务平台。如平安信托打造的平安智能化移动服务销售平台，能够为高净值客户带来高效、便利、安全、私密的全新理财体验。上海信托打造了“上信赢通”信托资产交易平台，建立了信托产品预约发行的一级市场和信托产品流转交易的二级市场，大大提升信托产品的流动性和投资的灵活度、便利性。三是不断丰富委托机构类型。如北京信托发行富民系列产品为北京门头沟、怀柔等区超过50个自然村提供农村集体资产管理服务，在有效地支持“三农”发展的同时，也拓宽了公司信托资金的来源渠道。

《慈善法》颁布实施以来，慈善信托试点开始有所进展。根据中国慈善联合会发布的《2016年中国慈善信托发展报告》，截至2016年底，全国范围内共有18家信托公司和慈善组织成功备案了22单慈善信托产品，初始规模达0.85亿元人民币，合同金额规模30.85亿元，涉及教育、扶贫、儿童、扶老、环保等多个公益慈善领域，其中科教文卫领域关注度最高，多家信托公司在2016年报中也都披露了该类创新业务的开展情况，在发挥信托功能，积极履行社会责任的同时，许多信托公司积极探索“家族财富管理＋慈善信托”、“互联网＋慈善信托”等创新，以期为公司业务转型提供新的切入点。

在年报中，还有一些信托公司披露了在其他领域的业务创新。一是重庆信托、中航信托等获得了铁路发展基金专项信托业务资格。二是与股东集团联动的产融结合业务创新，如华宝信托挖掘宝武集团内部业务机会，推进产融结合，发展供应链金融业务、资产证券化业务等，在市场、营销、客户方面进行资源共享，开拓互联网市场，形成稳定的内部稳定的生态链。中粮信托先后推出业内首个土地流转信托、养殖投资信托、境外农业股权投资信托、种植贷系列信托、农产品价格指数系列信托、供应链系列信托等创新产品。三是另类资产投资领域的创新，如中航信托发行国内首支数据信托产品，中建投信托发行首个影视消费信托“中建投信托•娱乐宝影视消费财产权信托”。

部分信托公司在年报中除披露年内业务创新方面的重要进展外，还对公司组织机构的变革、信息系统进展等创新实践进行了说明。如国投泰康信托新组建了房地产业务部、小微金融部、证券业务部、供应链金融部、投资银行部、股权管理部等专业化部门。华润信托在TOS交易运营服务平台、CTS算法交易平台、ABS资产证券化系统等多项系统取得实质性进展，为运营提升、风险管理、智能投资做出突出贡献。

信托公司是按利息收入全额开具**吗？只有管理费才是信托公司的实际收入、利息是需要支付给委托人的

你要去公积金中心申请才会每个月对冲的首次申请提取住房公积金偿还购房贷款本息，应在还款满12个月之后申请，以后每年申请提取时间为首次还款对应月份或之后月份申请一次，提取不超过12个月内偿还的贷款本息。

重庆国际信托有限公司待遇怎么样

信托公司的待遇肯定非常不错了啊，信托公司可以算是金融高富帅了，去年的整体收入甚至远远超过了银行的收入水平