商业地产运营是什么(商业地产是什么模式类别介绍)

商业地产是什么模式类别介绍

商业地产是什么呢1、第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢?是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取...

商业地产运营管理包括哪些项目

运营部就是核心了市场部，企划部，财务部，人事部，然后看行业，还有技术部，工程部等等jhb212062

商业地产运营的工作内容是什么，发展前景如何？

简单就一句话：设法让商家挣钱。再保证了上述这一条的基础上，再谈别的。否则，都是虚的。前景很好，因为别看那么简单，没几个企业做到。

商业地产运营管理的背景

商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。

如何做好商业地产招商及运营管理？

1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析;

2、确定招商对象；

3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；

4、制定招商优惠策略；

5、商业项目部进行客户招商月计划实施；

6、招商主管制定客户招商周计划；

7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；

8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；

9、商业项目部进行客户分类、确定重点；

10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表

11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判；

12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；

13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；

14、开发商、客户双方正式签定招商协议；

商业地产运营管理的精髓是什么？

■  只限于销售的商用物业项目叫 “地产商业”

■  统一运营的经营主题平台叫 “商业地产”

■“地产商业”类型的物业项目核心竞争力——产品力

■“商业地产”类型的主题平台核心竞争力——运营力

■用物业管理的观念经营商业地产的组织叫“团伙”

■用统一运营的理念运营商业地产的组织叫“团队”

■商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主体平台上来。

■不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

■销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和管理来实现的。

统一运营的内容和结构关系

“统一招商管理”是后序三个统一工作的基础。 

统一运营的核心理念

 统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。

统一服务包含统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的卖场布置指导服务、统一的物业管理服务等等。

“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。

“统一服务”就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。

商业地产的运营是一个循环过程

     统一运营的工作从项目规划和定位就已经开始了，一直到招商、开业、后续经营管理，是一个无限循环的工作。所以，单纯的“收租观念”和物业管理是完全不能满足商业地产运营和管理需要的。

     既然，商业地产是围绕统一运营的核心进行开发和建设，今天我就围绕统一招商来逐一展开 ——

商业地产开发的组织和程序

商圈研究——商圈划分

商圈划分是否准确和细致对后续商业业态定位产生至关重要的影响

业态研究——  业态定义和种类

所谓业态，是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式

消费行为过程与商业促进关系

竞争研究 ——竞争态势

■市场态势和发展趋势

■竞争对手态势

■自身态势的规划和检讨

规划组合

购物中心内各种业态相异的商店（店铺/门面）所合适的区位各自不同。但大体上而言购物中心内的商店配置主要可依循如下九大原则：

（一）购物中心的商店区位配置基本原则是将店面开设于人行交通量最大的动线上，并使动线集中于某些通道，同时使其形成回路。为使顾客能在宽广的建筑物内容易辩识其所在，而能快速地到达其目的地且能于需要时迅速地离开，主要通道应经过中心地区，给予顾客深刻印象，有利于顾客建立方向感及场所感。

（二）某些业态的商店是促使顾客自发性前来的吸引源，如百货公司、精品店、大型专门店、流行服饰店，以及超级市场等等。这些店不仅吸引顾客自发前来，同时也能集中顾客形**潮使其经过购物中心内的其他商家，增加消费行为。第二种吸引客源如：银行、快餐店及其他服务业（酒吧、美容美发、皮鞋修理、洗衣店）也同样是吸引顾客前来购物中心的动力。商店是依靠人流生存，而人流是由提供多样化的物品及服务吸引的大量消费者。

（三）一般购物中心的商店配置，应该将主要商店放于中心位置，若有数个端点的聚集性mall，则可将主要商店放在各个端部，使其成为相对应的吸引点。

（四）服务出入口应放在建筑物边缘或较低楼层，避免与购物者的动线混淆。

（五）销售同类商品或业态的商店应聚集开设于一处，以利用聚集效应，活络交易，像食物、仕女服饰、家居服务及家庭用品等。

（六）开放时段相同者如晚上仍开放的剧院、餐厅、KTV，应配置于同一区，一方面便于管理，减少管理费用及人力，并确保顾客及管理者在特殊时段的安全，另一方面也拥有类似聚集效益的功能。

（七）饮品、糖果、面包、礼物、香烟及销售娱乐工具等店铺，可设在人行动线交会点，呈散状分布于购物中心内。以便吸引不同消费人流，促使人流动态频次的增加。

（八）电影院、汽车用品店及超级市场等形态的商店，本身的机能性强，足可吸引顾客，故配置于分离的独栋建筑物，或是MALL的非下面的地方，但可以由停车场直接到达的场所。

（九）人行步道的配置细节是重要的，如从停车场进来的入口及公车站、楼梯、电梯及手扶梯等其配置细节皆需注意。原则上购物中心在这方面所面临的问题与大型百货公司所面临的问题是颇为类似。

品牌组合

一、购物中心品牌策略问题

1、盲目追求高档定位和国际大牌、盲目引进大卖场和百货主力店；品牌组合，以传统购物类为主，缺乏现代商业气息和生机；主力店组合占比过高，缺乏丰富产品选择，导致收益和回报率偏低；由于不了解品牌客层消费特点和品牌之间的商业互动关系，品牌档次、组合及铺面布*混乱；不同业态和品牌之间的商业互动关系断裂，无法有效引导客流到达各个楼层铺面；招商不成功，难以正常运营。 

　　2、中国购物中心普遍存在着品牌同质化的现象，顾客忠诚度不高，运营状态欠佳；购物中心的定位模糊、经营主题不清晰、品牌组合脱离项目立地消费需求，运营状态困难重重，最终导致出租率、收益率双低的后果。

二、购物中心品牌组合规则与策略

　　1、主力店、次主力店与精准的品牌组合是购物中心的核心吸引力元素

　　主次力店集聚消费者：品牌主力店和次主力店，具有较强的积聚小品牌和积聚消费群的能力；主力店和次主力店的选择，对其他小型租户和目标消费群产生重要的吸引力和影响力。

　　品牌组合决定档次：精准的品牌组合决定着商业地产项目的整体消费档次和商业品牌形象。

　　2、品牌落位策略与技巧是商业地产创造效益的关键

　　a.首层楼面及主要入口位置，布*主力品牌，突显项目定位主题形象；

　　b.以品牌的档次定位为主线，选择定位档次一致的品牌，布*首层楼面；

　　c.避免互相干扰或互相冲突的业态混杂布*；

　　d.突出重点品牌的位置和面积，合理控制其他品牌的面积需求；做到形象奢华而不浪费，优雅但不高傲；

　　e.交通动线流畅自然，区域空间开阔和谐，服务设施及标示指引凸显人性化与特别关怀；

　　f.各楼层布*须平面与垂直联动，业态适当集中与个别分散，品牌布*点面结合，保持不同档次的品牌和不同业态的商业互动关系。

商业地产定位

商业地产定位的几个主要因素

■商圈的辐射能力对业态定位产生至关重要的作用

■业态定位与商圈竞争对手要形成互补并创新

■以实际商圈购买力分析和计算项目建设规模

■以实际的消费行为和习惯来确定品牌组合定位

■以实际消费购买力、商圈发展态势分析档次定位

以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定位

以购物步行速度测算项目建设规模

一般情况下，顾客的购物时间不超过3小时，超过这个时间就处于疲劳状态。

 顾客的步行速度为30－40米/分钟，顾客购物的步行距离一般不超过5000－7500米，因此，可大致测出商场的单店建设规模不能超过25000平方米，如果超出这个面积就需考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。

商业地产规划设计

商业地产规划设计的几个要诀

■交通规划——外部交通条件和规划

■人流动线——将人流变客流

■聚客点——公共空间和广场

■内部组合设计——引导人流

■建筑外观——地标建筑对价值欲望的满足

外部交通规划

■良好的交通规划设计是带动巨大人流和旺场的必要条件

■利用外部交通条件吸引人流

■利用架空通廊吸引人流

内部组合设计引导人流

■外部的交通设计是吸引人流的手法，其内部各商铺安排组合及服务设施的设计是引导客流的手段，是变人流为客流的第一关键点。

■平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元有布*和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。

■引导人流经过第一间店铺，核心商店通常安排在楼层的两端，对引导流起重要作用，被称为磁极与锚固点；

■中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流量集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。

■多个楼层设有餐饮店，但仅设于一端，一是出于卫生的考虑，便于管理；二是出于疏散人群的需要，以防入流过度集中不便流动。

■设置少量休息座椅等，这些都是引导人流流动的有效手段，讲究购物环境的舒适化，从各方面满足消费者的心理享受要求。

■多个楼层同时吸引人流。

内部交通图例立体分析

一般而言，好的商业动线都会具备以下三个条件：

1有效增强商铺的可见性

可见性在商业物业动线设计中是一个非常重要的内容。一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值，一个商铺被看见的机会越多，位置就越好。我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型。

2有效增强商铺的可达性

可达性和可见性是有联系的，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。因此，在可见的基础上，经过最少道路转换的路径可达性最高。

3有明显的记忆点

如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置，就会迷失方向，而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺，同时，很多商铺也减少了被逛的机会。难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的。

在设计中，通常的做法是提高动线系统的秩序感，从而提高顾客的位置感。

商业动线设计一般有六条原则：

除了这六大原则之外，在商业的动线的规划中还有着八大实战设计要素。

建筑外观——地标建筑对价值欲望的满足

■代言城市形象

■提升商业价值

■满足虚荣心理

公共空间、广场与聚客关系

外部广场与商业入口紧密关系

内部公共空间与聚客、分流关系

公共空间和租售面积之比约为：4：6

餐饮娱乐休闲设计

    餐饮及娱乐休闲设施是商业规划的重要部分，对吸引客流作用非常明显，也是购物中心体现机能与休闲机能的常用手段。ShoppingMall一般设有电影院（一般有三个放映院以上）和儿童游乐为主题的“儿童乐园”，以及相对集中的餐饮区。

招商

招商的重要性

■没有租赁商业中心将没有收入

■租赁决定商业中心市场价值

■没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题

■成功的租赁不仅表达商业中心的现况，且反映市场未来的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有应对策略。

招商前的重要工作

招商租赁是一项引进最强与最佳的承租户进驻购物中心的过程，为达成这一目标，必须对购物中心本身及其既有的业种组成先进行了解和分析，在寻找合适的零售商进驻闲置空间前，必须先了解你所经营购物中心的类型是什么？是什么样的档次定位？其主要的客源是什么？在分析之后，你将得出：

■哪里存在着业种业态组成的落差。

■谁是最适合去弥补这一落差的业种。

■哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应。

招商前的重要工作——研究业种业态组成

仔细研究购物中心目前的业种业态组成是否能正确反映市场定位：

■深入了解购物中心业种业态组合和商品组成是否能够反映所处市场环境及其定位

■决定购物中心定位是属高档次、中层次、工厂直营或其它型式。

■决定前述组成的运作是否能如预定目标一般顺畅。

招商前的重要工作——   归纳招商道具内容

■总体描述和内外部交通条件

■可出租楼板面积。

■停车场出入口和卸货区。

■停车位数量。

■有关本基地土地使用分区的问题。

■有关本项目的限制，包括招牌限制等。

■停车场的区位楼层及与购物中心其它部份的关系及其出入口

■购物中心剪力墙所在的位置。

招商前的重要工作——   归纳招商道具内容

■用电量、暖气通风及空调的使用年龄及状况。

■楼层的高度。

■最接近的卸货区域。

■食物零售商的油脂处理槽位置。

■供水及下水道管线位置。 

■空置空间的形状。

■后场空间是与购物中心结合或连接在一起

招商—— 团队组织和运行架构

招商—— 适时研究市场

■对于市场的变化保持敏锐度

■定期进行市场调查

■运用市场研究的结论确定哪一类零售商需要增加和减少

招商—— 研究竞争者

■最近的竞争者

■竞争的焦点所在

■如何使竞争者所提供的与你所提供的有所分界

■哪些是您必须要面对的竞争——了解承租户的基本资料和租赁合同摘要以及租约到期日，将此对照其营业表现，事前计划哪些店家可能必须离开，而哪些店家将需要重新续约，例如，摘要分析可以显示出店面大小是否正确，也就是说就其所经营的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每一租赁合同到期前一年，评估未来可能闲置的营业空间。

招商—— 选择最佳承租户

 当确定购物中心可能进驻的店家后，先进行评估进驻店家的优劣次序。为了帮助进—步正确澄清哪些店家真正可以进驻而哪些不能，可经由下列观察：

■各店家的商品摆设与店面布置

■商品准备的水平以及商品更替的速度和质量

■人流量/客流量

■员工质素

■广告和营销

招商—— 达成租赁协议

■让参与承租户有利可图。

■给予业主较高租金收入。

■促使其它承租活动的产生。

招商总体原则

■维护项目的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位。

■招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后；主营业态项目优先，辅助配套项目在后的原则。

■放水养鱼的原则可以理解为"先做人气，再做生意"的原则。

■统一招商的"管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。

 来源：商业钟声

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商业来自地产的运营模式是怎么样的

商业地产有什么运营的模式啊?看完我整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!　　商业地产的运营模式　　1、分割出租　　开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。　　由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的*面。　　2、分割出售　　分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。　　商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。　　3、售后返租　　分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。　　售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。　　4、地产开发与商业运作同步并存模式　　地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。能福味模民氧额少向陈房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。　　5、专业担保公司介入投资性房产领域　　对商业地产尤其是酒店经营模式不甚了解的投资者，在诸如产权式酒店等形式的商业地产投资过程中，前期不调查开发商是否具有经营和担保实力，后期也不调查管理公司是否具有经营管理能力，只要看到高回报就盲目购买，近年来已经出现了一些投资风险的实例。　　产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道保险引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。　　商业地产运营模式及风险防范　　一、商业地产的概念　　商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。　　商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。　　商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。　　二、商业地产运营常用模式　　1、只售不租，出让产权。采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用出售后返租，并以高回报租金、若干年后回购为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主(投资者)与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为产权式商铺。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。　　2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。　　3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润;还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营;还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。　　4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是万达模式。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为订单地产。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。　　三、商业地产运营管理　　运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。　　统一的运营管理是商业地产成功的关键。运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。　　虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。　　统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理(立足长远)、统一营销(广告宣传等)、统一服务监督和统一物管。这其中统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。　　虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。　　四、商业地产运营中法律风险防范　　结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。商业房地产运营主要包括开发、销售、招商、经营、管理几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：　　1、宏观调控的风险　　宏观调控是指利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市**针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。　　2、规划失误的风险　　规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。　　3、租金差价风险　　开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金;要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。　　4、大型商家经营不善带来的风险　　若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些优质大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布*不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。　　5、售后包租带来的风险　　采取售后包租的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系;二是购房人与第三方的委托租赁关系。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。　　6、产权分散带来的风险　　开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。　　7、物业管理中存在的风险　　商用物业(尤其是商铺)单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者(投资者)与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。　　此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。　　商业地产运营模式选择　　近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。2007年,中国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右。同时，当前从紧的货币政策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。在这种情况下，商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产投资的良好避风港。然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生的症结。因此，商业地产的运营，绝对不可能像住宅那样相对简单，需要具备相当的资源整合能力，亦即精准的商业开发定位能力以及后期的运营能力。也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式的选择至为重要。本文就商业地产运营模式的选择作一探讨，以期能对商业地产投资时选择合适的时机、采用合理的运营模式提供参考。　　目前世界各地对于商业地产并无一致的定义，中国房地产统计年鉴将进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房，这个称法是国内广泛使用的商业地产概念。本文讨论的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，其经营模式、功能和用途区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。　　一、商业地产主要运营模式　　在商业地产开发完毕后，通常会采用以下三种模式进行运营：　　第一,产权持有。这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布*上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格*。产权持有的二元格*，以开发商为产权人+出租人+管理者，经营者为承租人形成。而产权持有的三元格*，以开发商为产权人+出租人，专业商业运营公司为管理者，经营者为承租人形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格*的居多。　　第二,租售并举。这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。　　第三,产权出售。实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格*，即开发商为出售人、小业主为买受人、商业管理公司为管理人、租赁户为经营者/承租人。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。　　二、适合模式的选择　　以上三种方式应结合商业地产和企业经营的具体情况而选择。　　第一种产权持有模式，对于开发商的资金实力、商业运营与品牌，要求都很高。该模式是开发商自行招商管理，或者开发商委托专业商业运营公司招商管理。而整个商业能否形成规模效应，是日后能否为开发商带来良好的现金流的前提保证。因此，这种模式中，开发商自身的品牌与能力其实占据了很大的权重。同时，由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的过程，这样就需要开发商具备相当的资金实力。这种方式中，如果经营过程中出现问题的话，往往对于经营收益乃至物业自身升值都会产生强烈的负面作用。其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。　　这种模式最为典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理。这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时商家分别经营各自的产品，充分展示独特的品牌形象和经营风格。这种模式是由专业公司招商，实现管理者与经营者相分离，可提高管理水平。这种模式中优秀的主题、专业店对于商业中心的成功运作非常关键。但是，很多著名品牌都要求较低的租金。应当看到，开发商的商业经营回报有所下降，但在与商业相配套的住宅房地产的开发销售方面，开发商仍然可获取高额的利润。　　第二种租售并举模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。不过由于主力目标商家属于大面积租赁的类型，因此，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。但由于商业地产的优秀运营，物业自身升值可以对冲掉经营上的收益不足。这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。　　这种模式最为典型的例子是大连万达模式。这种运营模式是引入一家知名商业品牌公司的主力店。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，这种模式可带来大量的人流和商机。然后开发商将底层好位置的商铺出售给小业主，由于主力店的带动，使得底层商业能以较高的价格售出，回收部分投资，小业主自主招商经营。　　第三种产权出售模式是通过整体或拆零销售，达到迅速销售、迅速回笼的目的。往往在预售阶段就开始销售，因此可以在最大程度上降低开发商的资金压力，并形成快速开发――快速销售――快速回笼――再次开发的循环。这种模式相对比较适合中小开发商。因为这些开发商往往对资金较敏感。这种模式可以实现的销售价格一般是有限的，远无法与成熟商业相比较。同时，商业运营的不确定性和商业管理公司诚信上的不确定性，对于投资者而言，使得选择这种模式的业主都具有一定风险。　　三、三种模式对比　　产权持有租售并举产权出售　　运营方式开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司。开发商将商业大部分出租给大型的主力店，将小部分出售给小业主，藉此在短期内实现项目盈利。开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金。　　优势　　1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险;　　2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定;　　3、可将物业抵押融资，等待增值。　　4、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益;　　5、出售部分物业使回报期缩短。　　6、主力店使物业增值快。　　7、短期可有回报。　　8、整体出售销售周期较长，客户少;　　劣势1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报;　　2、回报期长;　　3、初期投入资金压力大。　　4、对主力店招商能力要求极高;　　5、回报期长;　　6、初期投入资金压力大。　　7、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高;　　8、不享有地产增值的效益。　　适用条件　　1、开发商以商业地产为长期经营的资产;　　2、资金实力雄厚;　　3、拥有优秀经营管理人才。　　4、盈利周期短;　　5、资金实力雄厚;　　6、短期内要求回报;　　7、资金实力不够;　　8、人才缺乏。　　综上所述，商业地产运营模式应把握以下三个关键问题。第一个问题是，开发商或投资商首先要考虑自身是否具备经济实力。自身经济实力不足，其选择的运营模式将难以驾驭。根据经济实力的大小，开发商或投资商决定是出售、出租，还是采用其他适合的运营模式。第二个问题是，开发商或投资商考虑自身是否具备运作商业地产的专业团队和人才。如果这些专业团队和人才缺乏经营商业地产的理念，只是简单地套用住宅开发的习惯性思维，不仅不能盈利，反而会导致投资的失败。第三个问题是，要调整好开发商、运营商、经营者的利益分配关系。只有争取多赢，才能使整个商业地产的价值链能长期运转。由此可见，商业地产项目在资金充足的前提下，在开发完毕后，出售该商业地产并不是最好的选择。如果在开发完毕后，继续持有商业地产，则开发商或投资者既可以坐享物业的经营收益与升值，也同样可以把项目进行资本运作。如果一定要出售商业地产，最好的出售时机也不应在预售阶段，而应选择在商业地产运营相对成熟之后，这样才可以获得更高的投资回报。

商业地产运营管理的作用?

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什么是商业地产呢？

1、传统商铺：商业地产开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。

2、专业市场：随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。

3、综合商业市场：城综合商业市场基本上位于城传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的晴雨表。

4、社区商业：成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城商业区，以社区超市、大型购物等为代表的社区商业满足了人们的这种就近消费需要。

5、休闲度假商业：代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然。

6、楼：写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集与住宿为一体，让在“家”成为现实。

考虑市场和商家要求，在商业地产项目整合运营全程中，该房地产开来自发集团应坚持以（）原则。

D解析：在商业地产整合运营全程中，应坚持以“市场导向为原则”操控，既要考虑业态定位和业态组合应符合市场要求，又要考虑满足商家人驻的要求。总之，本着市场需要什么，就做什么的原则。