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上海临港600848模块走向趋势？上海临港600848做长线可以吗？简单又易懂！_ip138媒体号

产业地产板块在房地产行业中起着重要作用，并且也是我国社会发展的基础和保障产业。

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我们第一件事情就是要知道地产行业具体是做什么的？产业地产一般而言是产业价值链一体化平台，依靠产业，以地产为载体，最终实现土地的整体开发及运营。

房地产行业是社会发展的基础与保障产业，事实上也是我国经济发展与解决就业的重要行业。

下面给大家从市场环境和市场需求来分析下产业地产板块的投资逻辑：

由于城镇化进程一直在推进，改善型产业园区的持续释放对市场规模仍有较大支撑。目前行业施工保持可观增速，助力产业地产行业持续增长。行业集中度一天高于一天，持续在区域一体化、新型城镇化道路上突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。

产业转移属于最为直接的推动力量，不同城市在不同时间出现的产业地产需求是不同的。我国东部产业向中西部和大城市周边小城镇产业转移，产生不同类型产业地产需求。并且，自贸区、国家级新区、城镇化等皆为产业地产需求提供了动力。

综上，因行业长期发展都很不错，且提高了市场方面的需求，未来产业地产行业的景气度会越来越高。

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上海临港是专业从事园区产业载体开发建设、园区运营服务和产业投资的国有控股上市公司，园区包括漕河泾园区、松江园区、浦江园区、南桥园区、金山园区、洋山特殊综保区、康桥园区、临港新片区大飞机航空产业园等。

公司是上海园区开发领军者，所具备国内一流的、国际上领先的产业园区载体，公司所属的松江园区、康桥园区、南桥园区和上海自贸区洋山片区均位于上海未来城市发展的重点板块。

营业收入上，公司的收入主要来源于园区产业载体开发建设、园区运营服务和产业投资等主营业务。

地处于上海的临港，业务发展除了具备区位优势还有资源优势；

公司最高的控股人是上海国资委，实际控制人是上海临港经济发展集团，园区集中地上海临港新片区其实是上海高端制造业的代名词，是上海该产业集聚度最高、产业链最齐全的区域。

公司下属各园区全在上海未来发展和“五个新城”建设的重点板块内，掌握了股东背景和区位带来的资源优势，为公司业务发展提供支撑和成长空间。

园区开发模式逐渐成熟，业务品牌和规模优势慢慢凸显：

公司聚焦于园区的开发和运营，通过“区区合作、品牌联动”的成功模式，与上海各区紧密合作，有效把握在产业园区开发领域的专业优势，不仅创立了一系列国际领先和国内一流的品牌园区，而且建立了上海市特色园区，不断引进一系列关键重要领域的突破性高新项目，多次赢得国内外建筑行业的重要奖项且取得了园区运营管理方面的认证，“临港”、“漕河泾”“科技绿洲”等成熟品牌的市场认可度比较高，较高的知名度保障了公司业务发展。

同时，公司不仅拥有产业综合体、甲级写字楼、高标准研发楼、标准厂房等各类载体形成的全产品链，还拥有数千家园区落地企业的客户资源、数十万员工形成的消费流量，公司规模经济效益出现了增长的态势。

纵观我们的调研结果可以看出，上海临港将践行国家战略，并在这个过程中将其转为自身发展优势，加快自身在跨境贸易、航空航天、金融创新、新能源等领域的重点园区和项目建设，夯实公司园区的竞争力和市场影响力。

跨境贸易领域，洋山特殊综合保税区是全国海关特殊监管区域中唯一一个特殊综合保税区，当前公司逐步强化洋山特殊综保区特殊经济功能区区域定位，重点培育国际供应链管理、国际高端制造及相关服务业、跨境综合服务业“三大产业”。目前已集聚宝马、福特、戴勒姆、菲亚特等全球汽车整车及零部件引领者。

在航空航天领域，公司着力推进临港新片区大飞机园一谷一园项目建设，为国产民用航空产业综合配套能力的提升提供有效保障，不但完成中国建材项目，并且还完成了中复神鹰等重大产业项目落地，保障临港新片区航空产业生态圈形成。

在金融创新领域里面，公司参建的滴水湖金融湾其实就是新片区金融类企业最集聚的区域，公司引入华福证券、太保私募基金、中非产业基金、中建资本、毅峰资本等重大金融投资企业和项目，保障其成为临港新片区跨境金融总部集聚中心；不断吸引世界500强贸易企业落户，和正威国际集团等龙头贸易企业进行有效结合，努力推动贸易业务发展转向新的业态与模式；引进中远海运财产保险自保公司、全球知名船舶管理公司FLEET、中波轮船公司等20余个重大项目，强化新片区全球航运资源配置能力。

在新能源产业领域方面，公司投资建成了上海临港氢能产业发展有限公司，并且利用自己的优势帮助临港新片区成为上海氢能发展的先行先试区、综合示范区和产业引领区。

根据上海临港2022年一季报：公司2022年一季度实现营收18.84亿，同比49.77%；实现归母净利润3.04亿，同比-21.37%；实现扣非净利润4.20亿，同比46.05%。

2022年一季度业绩变动主要源于：至关重要的原因是本期公司房屋销售收入与租赁收入较上期均大幅增长。

根据2022年一季报，我们对上海临港的主要财务指标表现进行了总结分析：

上海临港盈利能力保持平稳，回报股东能力有所削弱。

上海临港成长能力保持平稳，营业收入增速明显增强。

上海临港偿债能力没有明显波动，短期偿债能力朝着上升趋势发展。

上海临港运营能力在一定程度上增强了，资金使用效率有提高的必要。

上海临港现金流能力整体来看维持稳定，公司资金流转压力有显著的增加。

其中，上海临港主营获利能力有很大的提升，负债资产占比基本上维持稳定。

六大排雷指标全部正常，当前也没有明显的财务爆雷风险。

该股委比为，卖盘比买盘；委差为，说明；外盘内盘，后期存在可能。

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数据来源：同花顺财经、股掌柜；图片来源：网络

【风险提示】本文内容中提到的投资品种不构成投资建议，请投资者注意风险独立审慎决策。投资有风险，入市需谨慎。

编辑时间：2023-07-1717:5302复制链接

哪几支股票适合做长线？或者中长线？

千万不要相信银行保险券商钢铁有色煤炭做长线！！！7年前被套的都是这个思想！！！做长线要做业绩成长性好的，创业板中小板里面很多很多，要看财务数据区寻找股票，主板里面长线股大都是医*为主，比如恒瑞制*等。

上港集团股可以长线投资吗？上港集团可以抄底吗？3分钟了解清楚！_ip138媒体号

港口行业作为国民经济中重要的一个基础产业，随着国家支持和鼓励政策的进一步加大，大大促进了港口行业的快速发展。

最近不少股民朋友都在公众号问我，上港集团 600018怎么样呀？值不值得上车？今天咱们就来详细讲讲，上港集团这支航运港口板块的热门股。

港口属于是交通运输的枢纽和对外交流的窗口，逐渐推动着国际贸易和地区发展中起着非常关键的作用。进而，随着中国经济开放度大大提升以及疫情取得了积极有效地控制，需求的逐步增长，必将会使得港口行业加速发展起来。随着对外贸易的不断提升，中国已经成为港口强国。

下面就给大家从行业前景和需求的角度去分析港口行业的投资逻辑：

伴随着改革开放的不停推动和社会经济的迅速发展，中国的港口集装箱运输业，逐步向上前进发展，港口集装箱吞吐量连续很多年都排在世界第一的位置。多个港口的相关指标在世界上具有较高的名次。对外贸易仍然不可忽视，港口行业将得到进一步发展。

从港口完成外贸货物吞吐量方面可以了解到，沿海港口货物吞吐量持续增长，受到疫情影响，外贸量下跌严重。国内疫情已经成功获得了有效控制，复产复工逐步推进了起来，进出口数据一片大好。港口吞吐量在出口强势表现的影响下，更快地恢复了，港口行业吞吐量将在未来得到进一步增长。

因此可知，在我国进出口产业中，港口行业非常重要，港口行业受到我国疫情的有效防控以及西方国家的通胀加剧的影响，将会得到进一步发展。

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上港集团由原上海港务*改制后成立，公司运营的上海港是一个综合性的港口，业秀法及到与港口相关的政务，主营业务分为集装箱板块、散杂货板块、港口物流板块和港口服务板块。

公司发展迅速并且是我国最大的港口类上市公司，并且也是全球最大的港口公司之一，集装箱吞吐量目前已经连续十几年保持世界首位。上海港位置集中在长江入海口，接通了长江和中国南、北沿海，基本上外通全球各大洋，地理区位优势突出。

就营业收入而言，公司的收入主要来源于集装箱、散杂货、港口物流和港口服务等主营业务。

我国施行港口属地化管理制度，政企分离，不同于高速公路，其没有特许经营权对年限的相关限制，因而港口作为优质的基础设施资产是极有益的，可以使公司得到稳定的盈利和充裕的现金流。

业务发展具备区位优势：地理位置优越、腹地经济发达

位于中国大陆东海岸中部的上海港的地方在我国海岸线与长江“黄金水道”“T”型交汇点，目前来看前通北沿海，中国南和世界各大洋，后面连接着长江流域、江浙皖内河及太湖水系，紧靠世界东西向国际主要航道，公路及铁路网结构错综复杂，在地理位置方面具备优越性，集疏运网络四通八达。

上海港货源源头产地的位置在长江三角洲、长江流域这一片，具备广袤的土地和富饶的物产，就是我国经济总量规模最大、极具发展活力和发展潜力的经济带，在国民经济发展中占有十分重要的地位。同时，上海自贸试验区的临港自贸新片区、洋山特殊综合保税区等的持续扩大开放，给公司开拓了新的发展空间。

优越位置、经济发展迅速，为公司业务发展带来优越的区位优势，保障多年来公司集装箱业务稳健发展，上海港目前外贸航线连通性全球第一，其算的上是全球唯一实现4000万标准箱以上吞吐量的港口。

根据我们的调研所获得的信息显示，当今上港集团以更大的力度建设世界一流航运枢纽，完成在区域、科技、业态三个方面的重大突破，在巩固港口主业领先地位的同时，拓展多元新业务，发展全球标杆的港口生态体系。

建设世界一流航运枢纽：

公司将建设长江流域及长三角市场网络服务体系，全力建设长江港航区块链综合服务平台，在一定程度上强化长江流域经营，积极推进江海河和水公铁一体发展，使市场份额得以巩固；有效地提升港航物流资源配置能力，进一步提高对长江经济带还有一带一路两个扇面辐射；重点突破国际中转及沿海捎带业务，如期完成箱量保持较快增长，全力打造东北亚国际中转枢纽。

新科技：

公司借助数字化为业务赋能，促进公司的核心竞争力的提升；构建港口服务平台，放大战略成效；大数据驱动数字港口，共同打造全新商业模式、商业盈利模式。

新区域：

公司将会进行新领域的开发，创造在在海法的新的项目示范效应，选择机会在国外建立高质量的分支网络、码头和物流资产，进一步拓展长江经济带纵深经济腹地。

新业态：

公司不断地探索多元产业发展，过去，公司在投资银行股、房地产开发和航运股方面取得了良好成绩，说明了其优秀的投资能力，如2021年公司投资收益101亿元占公司归母净利润的69%，来自邮储银行、上海银行和东方海外投资收益为28亿/17亿/43亿元。

公司准备在行业内开拓新业态，努力开拓港口平台业务，持续寻找全新的战略投资方案，进而，可以建立起有序发展、共同发展的港口生态圈，则可以全面孵化出来第二增长曲线。

根据上港集团2022年一季报：公司2022年一季度实现营收124.13亿，同比61.51%；实现归母净利润54.94亿，同比86.04%；实现扣非净利润53.91亿 ，同比88.81%。

2022年一季度业绩变动主要源于：关键原因是母港集装箱吞吐量、货物吞吐量在很大程度上增长了，收入同比呈现上升趋势；公司下属子公司上港集团瑞泰公司、上海集团瑞祥房地产公司交房面积增加，收入增加了；公司下属子公司上海锦江航运集团运输收入同比增长。

依据2022年一季度发布的报表，我们对上港集团的重点财务指标进行了详细的总结和分析：

上港集团在盈利能力方面维持稳定，总资产收益在明显增强。

上港集团成长能力较之前有所加强，营业收入增速大幅提升。

上港集团在偿债能力方面一直保持稳定，资产结构显然得到了优化。

上港集团现金流能力出现了削弱的现象。可持续经营能力下降。

其中，上港集团主营获利能力在稳定地发展中，回报股东能力明显变强。

六大排雷指标全部处于正常范围内，公司财务明显不会出现爆雷风险。

该股委比为，卖盘比买盘；委差为，说明；外盘内盘，后期存在可能。

今天我们对航运港口板块和上港集团的基本面、政策面、技术面、资金面都做了详细的分析，那么对于咱们散户而言，后市是应该继续增持还是减持？点击下方链接，一键获取分析结果：

数据来源：同花顺财经、股掌柜；图片来源：网络

【风险提示】本文内容中提到的投资品种不构成投资建议，请投资者注意风险独立审慎决策。投资有风险，入市需谨慎。

编辑时间：2023-06-2216:47014复制链接

中国股市爆出罕见消息，下周大盘将上涨3000点？

为什么在中国股市更倾向于做短线？

短线操作股票，能够快速熟知股市交易规则，设定止盈止损，比如一只股票最多亏10%就割掉，涨10%就卖掉，严格操作，不容易被套，大部分散户在市场中由短线变长线就是因为被套了，被深套了，不舍得割掉。

更换股票，可以更多了解不同行业，有助于自己多学习相关行业知识和个股龙头，发现自己擅长行业，然后去做主要研究，只有接触更多才知道自己最适合投资哪个行业，并不是所有行业你都了解。

普通散户对个股无法做到真正意义上的了解，充其量只能了解表面，实质性企业无法全面认识，所以长期持有股票就是一种风险，你对企业并非完全了解，即使是朝阳行业，也有企业属于浑水摸鱼。

历史教训告诉我们，A股做长线的大多数被套死了，并不是人人买的都是贵州茅台、买的格力电器，上市公司是真是假太难辨别，老股民告诫我们，千万不要和股票谈恋爱，没完了。

因此，刚入市的小白只适合去做短线，或许赚不了大钱，但是也亏不了多少，一旦你决定做长线，或许你就是被深套，A股3千多只股票，长线持有能赚钱的不超过300只，你确定你是持有的那10%的股票吗！

做事情总有时机问题的，不是任何时候都适合做股票。就像种地或者出海打鱼，总不是天天都能开着船在海上有收获吧。

不管你是长线还是短线，大多数的人能够赚钱的日子，只能是在适合收获的季节。冬天播种，春天收获的可能性不是没有，只是非常的小，大多数人最终还是春天播种，秋天收获，夏天等待，冬天选择休息！

既然是这样，无论是长线还是短线，最终还是同一个问题，选择合适的时机进场操作！至于到底是长线赚钱还是短线赚钱，这个实话实说，见仁见智，大多数人做短线基本赚不到什么钱，在不断的磨损中，将利润消耗的一干二净！

五大“反人性”技巧：

反人性1：要卖掉亏钱的股票

投资者买股票，建仓的时候雄心万丈，准备大赚一把。但是，手中的股票未必都那么给力，被套住是家常便饭。如果手里有多只股票，在卖股票的时候，一般人都会选择卖赚钱的股票;亏钱的股票一般人都舍不得卖，因为这从心理上来说就是“割肉”，承认失败是一件非常难的事情。然而，往往是赚钱的股票继续上涨的概率大。

反人性2：不要天天看股价

市场好时，人们可能一天看很多次股票，然而经济学家却建议投资者少看股价。有统计称，看的次数越少，投资收益越高。因为理性不是人类的常态，有限理性才是。一天到晚看股票，股价的波动会严重干扰你的决策。

反人性3：不能频繁交易

总的来说，频繁交易既伤“神”，又伤“身”。除了专业的短线投机客，频繁交易并不合适。在价格上下波动中，人非常容易情绪化，影响正常的判断。另外，手续费是不容忽视的成本，交易越频繁费用越高。投资者应该降低无效的操作，抑制交易冲动，减少交易的成本。

反人性4：买“贵”的股票

人都有捡便宜的心理，但这个要用到股票上就不妙了。自2016年9月以来，A股市场“龙头化”趋势明显，贵州茅台、美的集团等龙头股越涨越高，而中小盘的股票却跌跌不休。“龙头”股的特点就是股票价格高、市值高，500元的贵州茅台你不敢买，它就涨到680元，券商更是看高到850元，直到让你彻底买不起。

反人性5：懂得认输

炒股要有原则、有底线，更要懂得向市场妥协。A股中小创股票牛了7年，蓝筹股一直不受市场喜爱，但过去一年多蓝筹股却成了市场的香饽饽，蓝筹的牛市持续时间这么长，在A股市场是非常罕见的。热衷于中小盘股票的人，要懂得认输，否则仍得只赚指数不赚钱。

均线的最常见的用法是上多下空，当K线上穿均线时开多，当K线下穿均线时开空。这是均线最基本的用法，同样也是基本不赚钱的用法。如果你还在用这种简单的方法实盘操作的话，那就要当心啦。

在实际操作中最常用到的均线为5日均线、20日均线和60日均线。

60日均线作为大趋势判断，也就是判断走势处于牛市还是熊市又或者猴市，向上自然是牛市，向下自然是熊市，打平自然是猴市，这是最基本的，如果你看到这些都不知道的话，我劝你还是先认真买基本炒股基本知识回来看好了，因为这些是最基本的，如果不懂，何谈炒股技术。20日均线作为买卖点选择的重要判断依据，5日均线作为攻击线，也就是短期内股票的走势。

缠论中将所有可以参与的买点分为三类，第一类买点是趋势转折点，一买出现代表原来下跌趋势的终结。第二类买点是确认点，二买之后将出现上涨中的第一个中枢。第三类买点是中枢的突破确认点，三买出现意味着中枢震荡结束。三个买点的关系如图所示：

为什么第三类买点是效率最高的买点？因为这个买点是确认中枢突破，随后开始进入中枢向上移动。用我们常说的话，就是开始主升浪拉升，这一波是最猛烈的，最肥美的。而且不用忍受中枢震荡的折磨。一般散户资金较小，完全可以一笔完成建仓或者清仓，灵活是小散户最大的优势。如果可以在在不同股票之间的第三类买点之间灵活切换，小资金可以实现快速增长。

第三类买点之后会出现什么？会有两种情况，第一种情况，出现非背驰上涨，直到产生下一个中枢。即我们最希望看到的主升浪，最猛烈暴力的拉升。第二种情况，出现盘整背驰，这会拉升失败，即我们常说的“假突破”。一旦出现这种情况，应该果断离开，因为这不是我们想参与的情况。即使后面经过调整之后，又出现大涨也无所谓，因为在这段时间我们可以参与其他股票，并没有浪费时间。但是无论哪一种情况，只要不是特别小的级别，在第三类买点进去的，都有足够的时间和空间从容退出。

下面就介绍几种买卖点：

1、60日均线向下

原则上不建议进行买卖，因为股市处于熊市之中。如果一定要进行操作，只有1个买卖点可以买，那就是买一，也就是MACD出现底背离，此时一般5日均线、20日均线都处于下行，然后就是见底信号出现（十字星、下影线等K线形态就是见底或见顶信号）。

2、60日均线打平

原则上同样不建议买卖，因为股市处于盘整形态，没有趋势可言。如果一定买卖，那么也只有一种情况，那就是在箱体运动的底部建仓，可以利用MACD盘整底背离（概念可查资料，价格创新低但是量也没有创新低）。

3、60日均线向上

这种情况最为有利，也最容易盈利。牛市中同样存在以上说的买一、买二、买三三类买卖点。

（1）20日、5日均线向下，MACD出现底背离，可利用60分钟底背离的点位建仓，这里强调一下本人操作方法为试仓-加仓操作手法。60分钟底背离试仓1/4仓位进场，还是继续精确，那就是利用15分钟底背离后的买二或买三进场，60分钟的买二、买三加仓。

（2）20日均线向上、5日均线向上。也就是前面提到的买二，底背离出现后或者价格突破前期低点开始上涨，5日均线、20日均线第一次缠绕且5日均线上破20日均线，构成第二买点。同样利用60分钟的买一、买二、买三试仓-加仓。

（3）20日均线向上、5日均线打平。5日均线打平后继续上涨，也就是盘整突破，这就是提到的买点三。这里可以利用60分钟的盘整底背离建仓，也可以利用60分钟的买二和买三入场。

在进行股票投资的过程中，怎么才能抓到优质股是亘古不变的难题，判断哪些股属于优质股，除了从基本面出发外，更要从K线形态上去判断。K线形态作为一种参考，并非是固化的、僵硬的形态，更重要的是作为市场资金的态度的一种反应。“金蛤蟆”形态就是一种兼具短中线机会的K线形态，清晰揭露主力踪迹。

金蛤蟆形态详解

“金蛤蟆”形态就是在60日线附近启动，中间出现过两个放量高点，构成金蛤蟆的两只眼睛，有两次大幅缩量过程都是在60线附近止跌，启动时的60日线附近的k线构成蛤蟆的左爪，最后一次在60日线附近的k线构成蛤蟆的右爪，接下来只要能够放量，那么剩下的只有金蛤蟆大幅起跳了！

“金蛤蟆”的技术要点

?金蛤蟆的左爪子和右爪子的构成阶段一定要缩量，量越少越好。金蛤蟆两只眼睛下的量能一定要丰满。

?股价不跌破60天均线，不碰到的为上品，这叫通气性好。如破必无量，且很快又拉回。

?右爪比左爪位置要高。前面的上涨最好是连续涨停，放出巨量，右爪的量要越小越好，证明洗盘非常成功。突破蛤蟆头时一定要放量。

★案例：上海临港（600848）

以上海临港（600848）为例，其实从形态上来说，右眼位置有点变形，但是还是能看出“金蛤蟆”形态。同样的，在60日附近该股股价开始启动，形成蛤蟆左爪，几根放量阳线到达一个小高峰，形成蛤蟆左眼。中途回踩至60日线止跌，后再次小放量上攻，形成蛤蟆右眼。此后量能一直维持缩小，当K线再次回踩60日线时量能缩到极致。右爪形成后，MACD金叉释放看涨信号，随后一根巨量长阳打开上升通道，均线呈多头排列向上发散，股价不断攀升。

“金蛤蟆”形态的市场意义

?当庄家建仓时股价冲上60日均线，有时还会在60日均线附近震荡几天，然后开始潜伏收集筹码的阶段，股价温和上升，此处买入的价格都是底部价。

?当蛤蟆左眼形成后出现的回档一般跌幅不大，稍作调整后庄家继续建仓，股价还有一波上升浪。

?当庄家满仓后，势必会进行震仓洗筹，但由于大部分筹码已被庄家锁定，因此回档幅度不会很大，一般情况下，能在60日均线处见底回升。走势强劲的个股其蛤蟆右爪不碰60日均线，走势较弱的个股其蛤蟆右爪会跌破60日均线。

“金蛤蟆”的操作方法

?中线投资者在右爪缩量时介入。在金蛤蟆右爪与60日均线接近的部位大胆买入，特别是出现量能显著萎缩时更应买入。

?短线投资者于突破金蛤蟆两个头时介入。在股价冲过金蛤蟆眼睛的瞬间介入，此时整段涨势已经确认，只是价位稍高一点，但想象空间丰富。

金蛤蟆是主力在底部区间的建仓形态之一，金蛤蟆形态的标志是右爪子是否悬空，能悬空的最好，蛤蟆右爪子处一定要缩量。这是因为，只有主力控盘了蛤蟆右爪子才能悬空；只有成交量萎缩，才说明洗盘基本完成，拉升开始，一旦后期突破蛤蟆眼睛，并得到大盘的配合，就进入上升行情。

★案例：万东医疗（600055）

以个股万东医疗（600055）为例，该股也是较为明显的“金蛤蟆形态。两次放量上涨形成蛤蟆左右眼，右爪悬空不破60日线，此处庄家已经完成震仓洗筹的步骤，股价相对出于较安全的一个区域，形成一个中线买点，可潜伏进去静待拉升。短线操作偏好者可以等到股价的涨势更为明确，当股价突破蛤蟆眼线，即将开启大幅拉升，上方空间想象无限，这时及时跟进即可在最短时间内获取最大的有效收益，尽享拉升快感！

你看文章2分钟不到，我却是认真写文起码1个把小时以上，码字不易,希望大家看完，别忘了动动手指，看完养成点“在看”的习惯。帮忙给我点下“在看”（右下方）+下方小厂告，这就是对我付出的支持和鼓励，讲真的，很重要！

上海临港购房政策2023

需要在此地有2年以上的劳务合同，且仍在此地工作，同时满足此地1年加其他区2年或以上的社保。第一次买不超过九十平的房屋，契税可调至一个点，借贷利率调整为lpr乘0.7，首付可降到总额的百分之二十。二手的保持原规定不变，仍需至少五年的社保。购买新房需要注意什么：1、注意区位看政策，新规划区要多了解，关注下以后资源配备什么时候完善或者是否有规划等等，当然交通也很重要，在城市当中要看看地铁、高铁等，在乡镇地区要看看公交、车站等。如果需考虑小孩上学问题，还应了解划片区域是否有更改或者有涵盖等等；2、注意楼盘这个主要看的是开发商带来的信任感，一个好开发商，后面会省掉很多麻烦，所以一定要选择好的开发商，本地的开发商知根知底，但户型未必会喜欢。而外地的就是了解不多，价格也会更贵一些。此外，可以看看已完工的工地，咨询好未来的规模发展如何，以及容积率，这关乎到到居住的条件；3、注意户型这个就要看看户型图了，主要是看整体规划是否合理，比如动静区、家政区等等，这些都可以用动线进行更好的规划像房间一般都是休息的区域，那可以安排在户型的里侧。综上所述，打算购房前，应该要先了解下当地的相关规定，这样可以减少许多的麻烦，也不会因为不知道购房的规则而白白浪费掉时间以及精力。每个地区的政策会有不同，这无疑增加了购房压力，所以要谨慎而行。【法律依据】：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民**土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民**土地管理部门核实，由同级人民**颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民**房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民**房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民**房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民**土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民**土地管理部门核实，由同级人民**更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民**规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。第六十三条经省、自治区、直辖市人民**确定，县级以上地方人民**由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

买股票是做长线的好，还是短线的好?新手来说？

说实话，现在很多小散都做的短线，觉得赚钱就出比较保险，或者是亏钱的时候更是不能套再深了，但是，真的，不得不承认，还是长线好做。

不过短线长线赚钱的都比比皆是，这具体就看自己的能力了，如果你实在是想做短线，建议你先把做短线的一些技巧和思路都理清了，华尔通上去找找圈子大V总结的，但是作为一般的小散，都是有自己的工作和家庭生活，不可能完全的去做股票，如果你做短线就会花费很多的时间和精力，本来工作就够累了，还要天天看盘，关键是收益不是确定的，论谁都受不了。而且长线只要你看准趋势，公司业绩足够能支持上涨，那么如果没有特殊情况，长久拿是没有问题的。

600643打算长线，你看怎样？

不能做长线，除权后还会探底，今天继续放量，快走啊，等什么啊？

股票千万别去做长线吗？

A股适合做长线吗？不客气的说，A股不适合做长线，起码在现在的管理思维下不适合做长线，或者说做什么价值投资。

理由很简单，A股每隔四五年都要回探大盘年线布林中轨。

为什么回探大盘年线布林中轨就不适合价值投资了呢？

大盘年线布林中轨就是均线系统的“ 20年线”，它是20年投资平均成本线。触碰它即意味着20年的平均投资无收益，击穿它即意味着20年的平均投资是亏损的。

凡是一被“平均”，做为力量浅薄、信息滞后的股市底层的小散来说，就是灾难。

20年的投资，如果放在银行，按正常利息折算成股市点位，那么大A正常的指数应该离年线布林中轨多远呢？朋友们可以自己去大致的算一算，反正我这个水平是算不出来的。

大A第一次触碰年布林中轨是1995年，中轨位于539.62，指数最低524.43。

第二次是2005年，年布林中轨位于1054，指数最低998.23。与第一次相隔近十年。

第三次是2014，大盘年布林中轨位于1862.84，指数最低1849.65，与第二次相隔九年。

第四次是2018年，大盘年布林中轨位于2423.72，指数最低2449.20，与第三次相隔仅仅四年。

2022年，大盘年线布林中轨位于2761点，目前指数位于2916点，与第四次触碰“ 20年投资亏损线”又只有四年。

人生能有几个20年？长期投资的理由何在？

A股短期炒作，尚有一线希望，长期投资根本无任何希望！因为技术参数告诉我们，大A股的投资环境极其恶劣。

媒体都说是散户的短线思维造成了大A股的熊长牛短。好吧，我们假设2亿股民都做长线投资，都做价值投资，那么，按照银行的基本利率，20年的投资折算成指数应该在什么点位？能保证大A远离年布林中轨吗？

究竟是谁逼得散户们靠“狼叼肉”活命呢？

肯定不是2亿散户！

如果做股票长线，有什么要求？

你如果问股东，股票能不能做长线，股东会说可以。你如果问散户，一半散户说可以一半散户说不可以，如果问我的话，我就说不可以。永远不可以。我的长线观念就是股票被套了才叫长线。说长线股票会不会赚钱，闭着眼睛说一半会赚钱一半不赚钱，但要是睁着眼睛说。就是亏钱的概率比赚钱大。为什麽？从基本面来说，股票长期持在手中，要经历公司的长时间的发展和变化，会有变数，可以说向好也可以说不向好。风险和机会个占一半。从宏观上来说，利空也总有利好，利空和利好是交替的。风险概率也各占一半。但天灾人祸是偏向利空的。谁知道会发生什麽事，地震，火灾让公司破产。所以，就仅仅多了这一点，风险就大于机会。总的来说长线就是风险。反正我做了长线那就是遇到风险了----股票被套了！

未来产业园区新事态如何发展，”卷和难“是行业最大难题！_市场_运营_变化

原标题：未来产业园区新事态如何发展，”卷和难“是行业最大难题！

去年我们有篇文章叫“产业地产没了”，小编两个小时写完，阅读量达到八九千，只说出了一个现实——这个行业发生了一个巨大的变化。今天主要从三方面展开分享未来产业园区行业分析：一是市场变化，二是市场数据，三是未来展望。

去年整个产业园区市场可谓是“又难又卷”，运营商基本拿不到土地，特别在长三角、珠三角拿土地做园区是非常难的。

以我所在的上海为例，所谓的“国进民退”是真实存在的，浦东的领导认为不能把民企或者市场化的产业开发商引到浦东来，他希望通过国企来打造园区。同时“招商难”的现象也很普遍，疫情导致很多企业的收入或者初创企业没有了，客户发生了非常大的变化。

上海、深圳和北京都出现了一个共同的情况，就是办公载体的降级，核心区域开始出现空置。像陆家嘴、福田区、北京国贸都出现这个问题，这些企业都在往更远的地方走，寻求更低的房租。在园区运营方面，方升研究认为在过去一两年接触的所有开发商当中，我们几乎没有看到比较成规模的、合适的运营，未来的园区运营还有很大的发展空间。

近年来的宏观经济与国内外环境，很多专业的经济学家、公众大V都已经做了很多详细的分析，我们也不过多赘述，在此只分享几个简单的数据现象。

第一个数字是2035。中国面临的是什么情况呢？到2035年，中国会有4亿老龄化人口，也就是到那个时候为止，中国就进入了重度老龄化的时候。如果2035年我们在“科技树”的攀爬还没有达到一定程度，不能获取超额利润的话，我国有可能会步入中等发达国家收入陷阱。这是我们对2035年的理解，到今天为止还有13年左右的时间完成科技的逆袭。

第二个是中美贸易战。美国也在跟英国进行方方面面的斗争，他奉行的是大陆政策，我不和外部做任何贸易，所以把自己培养成世界最大的市场。中国有什么？中国其实没有市场，我们所谓的市场就是在北上广深四个一线城市，再加上几个新一线、二线城市的两到三亿的消费市场构成的中产，这和美国相比还差得很远，还有一半人口形不成市场。我们有一点点低廉的原材料市场。

外部环境是什么？美国有低廉的原材料，有核心的技术，但是因为他奉行的是新古典主义，不会在国家政策方面干涉特别多，最近美国明显加强了“有形之手”，在技术上扼杀中国。美国不和我们玩了以后，我们的战略应该尽量在全世界拿到便宜的原材料，拿到欧洲的技术，通过自己的研发去尽量追赶美国的技术，在这个里面，最核心的就是要扩大自己的内需市场，而这个内需市场是方方面面的，和税收、企业的收入结构、员工的收入结构有巨大关联。

俄乌战争的*势大家也都看到了，*面明显从闪电战打成加长战，俄罗斯再派兵，他的经济完全支撑不住。而对我们来说只有好处没有坏处，有了这场战争，欧洲企业大单全部落在中国，包括宝马电动化市场落在沈阳，一汽奥迪电动化市场落在长春，欧洲的技术会更倾向和中国合作，拿到更多的市场。

这是我们对整个外部大环境的认知。10月之后，或许会对国内疫情管控产生新的变化，这也是我们非常期待的。

从国内政策来看，对行业发展影响最大的政策有两个，一个是房地产政策调控，整体形势收紧，还在试图以地产思维运营园区的企业已经出现问题。另一个是公募REITs的推行，它给所有懂运营、懂资产的人提供了一个通路，它也解决了园区退出的最后“一公里”的问题。在这个方面，我们认为可能会涌现出一些新势力。目前所有公募REITs产品的运营机构还都是原始权益人，而原始权益人的运营能力还有待提升。公募REITs发行之后，国内外资本对于优质资产追逐会导致行业逐渐诞生一系列专业团队。

越是在这样的环境下，越是会迸发新的机会和团队，环顾这一整年，我们认为可以用“不破不立，破而后立，晓瑜新生”来描述行业变化。

这一年行业出现了三个新的变化：新秩序、新势力、新玩法。这其中有可能是新秩序导致了新势力，也有可能是新势力催生了新秩序，它们可能互为因果。

先来看新秩序，说到新秩序就要说旧的秩序是什么。华人前首富李嘉诚说的三个词“LOCATION，LOCATION，LOCATION”，这其中蕴含两层含义。美国资产管理机构，比如黑石，就是用这样的逻辑做的，当他发现一个低于市场价值物业的时候会进行买入、修缮、改进，再提升效率，最后出售。这和李嘉诚所说的LOCATION不谋而合。中国有没有这样的逻辑？有，让我们在座任何一人管陆家嘴的一栋楼的出租，你绝对不会弄到低于90%。为什么？LOCATION，这是第一层含义。

我们也可以换个角度理解LOCATION，为什么是这个地方位置好？这是我们要思考的问题，这是园区和地产最大的不同，我们做园区可以改变一个区域的LOCATION。我们想一想，有两个地区，一个是北京旁边固安，储备粮基地。还有一个地方是蛇口。固安和蛇口都是绝佳的位置，因为香港的产业一旦溢出，蛇口是最近的选择，而北京产业一旦溢出，固安一定是最好的选择。但如果回到最开始去看蛇口当年发展阶段或者固安发展的阶段，所有北京的企业和香港财团他们并不认为那个地方是很好的选择，为什么？因为那个时候LOCATION概念还没形成，是经过蛇口和华夏不断的打造，把这个LOCATION打造出来之后，它整个的资产才实现了增值。这是我们认为园区最大的魅力，我们把这个叫新旧秩序的转换。

第二层含义是什么？我觉得李嘉诚讲的LOCATION还有一个更重要的信息，香港经历六次房地产周期的市场，我们在座的所有人经历的只是国内的房地产市场，如果从1998年开始算，到2018年也是完整的20年。到今天为止也不能说这个周期见顶了，只能说在顶部，什么时候往下走不知道。我们经过了大半个周期或者半个周期，对于位置的看法我想未来还会发生巨大的变化。

经过了周期的检验之后你才会发现什么样的运营是好运营。就方升研究而言，我们认为可能把运营分成两块，一块叫**的大运营，我们觉得很多**其实不太懂产业的大运营，另外一块就是运营商，我们叫小运营，小运营可以做很多为企业服务、促进产业发展的事。

而新秩序的产生，会伴随着权力的交替。我们每个人最多也就30年职业生涯。当一个人、一个团队有了20年的成功经验之后，你再跟他说他过去的经验可能是错的，他的第一反应肯定是你哪蹦出来的毛头小子这么跟我说话。所以国内两家比较领先的企业，他们的创始人和团队都是以60后作为主力，不太可能讲新秩序的运营，被过去一直成功的团队或者企业家所接纳或者认可。而80后、90后我们接触不少行业里面不管是二代上位还是重新创业，80后、90后对于运营的理解可能和20年前老一辈截然不同，这也让我们觉得非常令人兴奋。

在新势力的横扫之下，我们认为90%的产业地产公司会面临无业务可做的*面，不一定公司倒闭，但是会拿不到新项目，无法健康发展，没项目做了，员工收入下降，自然而然也会离开了。尤其是以下这三个类型的公司。

首先是房地产模式的产业地产开发商，2016年开始出现高周转的时候我们就说过，园区有两端，一端是原材料，从**拿地，另一端就是销售。我们认为企业的韭菜会先被割完，没想到是**韭菜先被割完。我们还碰到小的开发商，产业运营很强，就会把某东、某南在谈的地直接抢下来，条件还会更好。

二是纯“二房东”式轻资产公司，在深圳本土、上海当地、北京都存在这样的公司，吃差价，原因是信息不对称，并不是因为你提供其他不一样的服务。我们也去过这样的轻资产公司，我认为大部分“二房东”式轻资产公司不具备运营能力，不具备为企业提供附加价值的能力。

最后就是平台公司，只会融资和开发的平台公司日子也会越来越难过。这三类公司的短板统统指向一个点，就是运营。这也是我们今年重点想围绕变化展开的关键点。

我们可以先讲一下联东这家公司，我也非常尊敬刘振东这位企业家。联东也在做产业投资，比如他投资了一个杭州做生物医*的公司，目的非常简单，是要抓住更多企业资源。很多做园区的企业家都和我们聊过，说我们除了租售之外，是不是能做产业投资？我到今天为止可以负责任地和大家讲，我觉得产业投资不是一般企业可以做成功的，联东不是不能做，但做了成功概率会比较低。为什么张江可以做产业投资？核心不是它的产业投资经理能力有多强，也不是里面的企业资源有多好，根源在于它能够创造一个环境，让中小企业在这个环境当中迅速成长，迅速变大，在这样一个池子当中做投资，你成功的概率才会变高。这是他做产业投资成功的核心逻辑。这就是为什么我们说其他园区要做产业投资要慎重，如果没有这个环境，你做产业投资和赌博没有太大区别。

接下来会出现哪些新势力？首当其冲的是资本，以康桥资本为例，作为一个PE/VC的基金，康桥资本在静安区拿了一块30亩的地，办理了一个总部，放了三家上市公司，这是很多产业非常眼馋的结果。

另一个是产业龙头企业。以千年健康为例，是一家生物医*行业的CRO企业。为什么？因为我们看到无论在深圳、上海、北京，**更倾向于把工业土地交给这些产业的龙头，因为既然你想赚这个钱，我为什么不把这些钱让产业龙头赚呢？在产业龙头这一块，我们认为不会是所有龙头企业都做得好，为什么？因为早些年三一重工等一系列大面积在全国落地的现象历历在目，最后结*都是廉价把地卖掉了。问题的本质是把猪和猪肉混淆了，给你一块猪肉回家烧一烧就能吃了，给你一头活猪回家可能真处理不了。

另外，是地方非高周转开发商也是典型的新势力代表，我们认为他们有机会建立比较好的模式。还有一类型是园区运营势力，以上海鼎榕为例，我们认为他们会成为未来产业园区运营的。

未来市场主要四种玩家：地方国控园区会占据60%的市场，过去的市场主力会退化到15%左右，产业方、产业龙头这个比例不好估，一定要看产业方是不是想赚地产的钱，如果想赚地产的钱一定做不好。最后就是基金方，我们不要小看它，中国可能未来会诞生一系列类似于中国版的黑石，这是很容易出现的*面，因为在中国有非常多的团队能够做到把一个物业从空置做到满足REITs发行的条件。

关于新玩法，多层厂房和特色产园区都是很有趣的话题。我们看到各个开发区或者产业核心区更倾向于建办公楼，为什么？因为这是领导的面子、政绩。而未来在张江核心区、苏州工业园区核心区、在深圳核心区，我们认为工业厂房是必备的。因为今天明显可以感受到各个地方**对于工业的回流，对于二产的回流要求非常高，所以最终一定会在核心区域践行这一点，而不是像现在，仅在东莞、深圳一些比较偏的地方出现。而且未来产业核心区域会非常需要这样的产业载体，只有这样的产品才能代表中国的制造业真正超过美国。

特色园区各个地方都在提，各大城市发布的特色园区我们看了很多，大部分都是不行的，做不好的。特色园区背后有非常深刻的产业发展逻辑，我们也只对生物医*和集成电路两类园区有一点点皮毛的认知，我们认为今天看到的大多数成熟的特色园区，实际上是过去多位领导的功绩的积累，而不是现在运营团队一蹴而就的结果。未来，这一块仍然是蓝海区域。

从行业现状来看，目前产业园区各链条板块，最短的板毫无疑问是运营，大多数企业我们觉得在部门设置上还有很多问题，可能对于成本的投入，对于团队的设置，甚至对于未来的盈利模式非常不清晰。而对于其他的招商，我们可以想一下，反过来讲园区的招商就是企业的投资，企业为什么会来？你有给他合理的原因吗？还是只是靠个人关系或者酒场上的一杯酒的关系？到底是什么样的原因这是值得我们思考的。

我们去年花了大量的时间进行调研，总结行业的两种绝路，以销售为主园区运营商将面临很大的压力，而没有运营能力的“二房东”们也将逐渐被市场淘汰。两种困境，轻资产运营盈利模式尚未走通，而**平台公司运营能力普遍较低。两种未来，一个是产业运营，讲究“无中生有”，把产业从0到1做出来，二是资产运营，就是资产回报率，讲究“有中生新”。

目前市面上的轻资产模式有几个等级，最底层的企业被迫转型，受限于拿地难等原因，部分运营商被迫转型轻资产业务。往上有公司规模扩张，核心团队需要管理更多的园区项目，拓展轻资产业务，再往上是主动转型轻资产运营，更看重资产价值提升带来的收益。不少轻资产团队说准备上市，准备冲100万方的管理面积，我觉得没想清业务之前有点难。最顶层就是做凯德、普洛斯，已经具备成熟资产运营体系，成功操盘项目的运营退出，团队可以把物业收益率打造到6%以上，真正实现轻重的分离。这是我们所说轻资产的主要模式。其他模式可以是短期，可以是5-10年的。

我们回顾一下2021年的方升数据统计，三个图表非常明显的体现了这个万亿级市场的焦虑。除了营收还是在增长以外，其他数据全面下降，尤其净利润几乎腰斩，净资产收益率跌到恐怖的1.81%，意味着把钱交给公司甚至不如把钱存给银行。这是一个非常危险的信号，产业园区还赚钱吗？值得思考。这就是我们和大家分享的一句话，如果你想转型做产业园区，我想还是别了。

拆开来看，或许可以解释部分原因，5年来**主导企业的净资产收益率基本没有什么变化，发展稳健，但是市场主导企业的净资产收益率下跌严重，这也是导致行业整体盈利性下降的主要原因，再往下深究，就会发现，净利润的腰斩，主要是由于华夏幸福、荣盛发展等公司的净利润将为负值。

从分业务板块来看，“卖房、卖载体”依然是2021年对营收最为行之有效的途径，占比65.67%；园区租赁和物业费收入变化不大，疫情并没有对园区业绩产生较大影响；土地开发端收入持续下降，二级开发的多项细分业务在不断被发掘，盈利模式多样化发展。

整个行业的趋势开始变得稳定，从最近五年前十名的营收在50-70%之间，净利润突然暴增了，开始说明利润向头部企业集聚，很多尾部企业利润都是负的或者活不下去了。最新统计的百亿俱乐部，大多数具备园区的业务，这里面的业务很多还是来自房地产，后面我们会把业务进行进一步剥离。

租金TOP10的数据和往年有巨大变化，2021年上海临港租金有50%的增长率，一下子跳到第三名，已经快接近蛇口了，陆家嘴稳坐第一名，租金大概46亿，但陆家嘴回报率不一定那么高，临港片区的发展可能是一个很大的过程。前十名收入都超过了10亿，说明他们可以稳定发展产业载体，在不背太大债务压力的情况下，现金流能够自己转过来。这是一个很好的现象。临港租金巨大的变化就是找现房找不到，大家可以适当关注临港的股票。

从产业园区类REITs市场表现来看，除了苏州工业园区稍微低一些，基本都是在40%以上，说明整个供需市场是非常的稳定，近期大家也都有看到，几大产权类REITs，一共有将会迎来一波扩募，也就说明什么？REITs会形成全国产业园区资产交易的一个新的市场，已经成立的REITs会吸收新项目，新项目已经有了除了REITs全新的退出通道就是收购并购。

预测1：由于资方介入未来产业园区投资数量将出现井喷

随着公募REITs的发行，产业园区的金融通道已经被打通，各路资方对产业园区行业等关注度也不断提升，甚至涌现出一些资方下场做产业园区的现象，同时长期来看，重点城市核心地段的优质载体将存在更大的升值空间，可预见的，资方也将持续加大在产业园区方向的投资

预测2：运营商是否具备“产业思维”，市场会赏罚分明

产业是园区发展的根本，在行业的不断成熟发展之下，是否具备“产业思维”将是后续园区运营商的生死线，以“地产思维”运作园区的企业将受到市场的审判，首当其冲的是经营业绩的影响，其次是在**端拿地拓展的影响，以产业发展为主导的园区运营商将在后续迎来更大的盈利空间以及合作机会。

预测3：园区未来会诞生专业的资产运营管理团队

之前专业的资产管理团队，只能在大资产或者大资本体系内，离开这个体系一身本领没有用武之地。随着公募REITs产品不断上市，基金管理人和原始权益人都希望找到成熟稳定的团队提高租金，最终必然会形成一个稳定的市场，可以预计的是这些有资产运营管理能力的团队将获得最大的红利。

预测4：制造业重回一线厂房市场将供不应求

在国家“十四五”发展规划中，再次将制造业确立为重要的产业发展方向，各省市也都相继出台了制造业十四五规划。制造业的蓬勃发展，直接推动了工业厂房这类载体的再度回归，二三线城市成为追逐的最大热点，甚至出现了“写字楼空置、厂房一房难求”的*面。但同时，工业厂房也需要随着制造业的转型升级以及城市大环境不断迭代。

预测5：工业上楼”趋势会集中出现在产业集聚区

进入存量时代，为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。虽然目前该模式只在深圳、东莞等地实践推广，但从发展需求来看，除了一线城市之外，其他各城市产业集聚区的厂房市场都是非常紧缺的，这也是“工业上楼”发展的先决条件，因此，“工业上楼”模式会首先更集中地出现在城市的产业集聚区。

预测6：园区模式在细分赛道会分化成熟，不乏机遇

在产业园从“大而全”向“小而精”转变的大趋势下，园区模式也呈多样化发展，除了土地、载体的租售之外，园区运营商在产业服务方面的多样化发展也催生了更多的细分赛道不断发展，轻资产运营模式、特色产业园区运营、产业投资等方向赛道都将存在非常大的发展机遇。

预测7：对招商来说，园区数字化原来是工具，未来是核心

随着数字经济的发展，大数据被广泛应用，众多领域因此而掀起变革的巨浪，招商工作也不例外，传统的活动、人脉、感情、短利等招商模式正走向末途，以大数据、互联网、人工智能为代表的新一代数字技术推动了招商的新趋势。

预测8：轻资产运营将是未来弯道超车的关键

园区运营可以变现之后，轻资产运营不止赚二房东的钱，更有机会参与到资产升值的分红当中。头部的几家运营机构将变成稀缺资源，有眼光的国有企业需要提前布*。在这领域当中，民企绝对会成为龙头老大，而国有企业和央企更有可能是以跟随者或者旁观者的深入切入，至于具体哪种身份就得看国企改革的力度了。

预测9：没有产业创新的地方，没有产业投资

从各大园区运营商的产业投资表现来看，产业投资是一种结果，背后真正的能力是产业创新孵化。因此在创新孵化能力不足的地方，小微型企业很难通过自身解决发展中遇到的政策问题、资金问题、人才问题，企业整体创新能力不足，园区更难以实现产业投资的目的。只有产业创新孵化能力较强的园区，才会产生可观的产业投资收益。

预测10：长线看好上海临港，短线看好张江高科

从上市公司来看，方升研究长线看好上海临港的发展，2021年公司营收增长率约60%，发展规模较快，同时临港片区已经形成一定的产业集聚，后续发展仍大有可为。短线看好张江高科，2021年受被投企业股价波动影响，利润率出现一定的下滑，但是张江高科的产业发展能力依然强劲，整体态势持续向好。返回搜狐，查看更多

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