雄安和燕郊哪里买房好(燕郊哪的房子又便宜又好)

燕郊哪的房子又便宜又好

如今燕郊的房子不便宜。冶金那边相对便宜一点。

在龙口长期住在哪儿买房好

在龙口买房，首先要考虑的是房屋的地段，地段好的房屋更加有吸引力，位置要选择在城市的核心区域，交通便利，配套设施齐全，还有交通网络要完善，周边环境要安全、安静。此外，要考虑房屋本身的质量，是否满足自己的需求，以及房屋周边的设施，是否能满足家庭的日常生活需要。另外，买房时还要考虑房屋的价格，看看是否符合自己的购买能力，再衡量房屋的税费，看看是否能承受。

珠海和万宁哪里买房好

各有各的好，不宜比较。1、在珠海买房的你可以感受到蓝天白天，还可以去海边赏景吹海风，享受隐纳清新的自然空气和优美的环境。2、万宁在生态上，大部分都保持原样，金泰南燕湾、石梅山庄、石梅湾九里等等都是不错的旅居房源，宁市购房也是有足够的升值潜力的，发展好，交通方便，并且性价比也很好，气候好，配羡携族套完善兄弊。

燕郊买房哪好

燕郊买房推荐：1、福成书香雅苑项目位于燕昌路与102国道交汇处，是城区核芯正脉，作为城市较早发展的区域，拥有全城较完善的生活配套。项目60平米一居，87平米通透两居，93平小三居，130平米大三居，177平米四居，190平米叠拼。容积率1.82，绿化率35以上，总共8栋楼554户，用地31532平米。4到12层为洋房，小区配有幼儿园，保障生活品质以及需求。2、中和府项目位于金燕大街与拥军路交汇处，属于副中心东燕郊核心区。紧邻地铁22号线神威大街站，距离大约1000米左右。周围的各项资源也很齐全。首先是它坐落于燕郊都市商圈，周围有天洋广场、富地广场、鑫乐汇广场等，商业繁华，在教育方面实现0-18岁甚至更高年龄段的教育全覆盖，适合居住生活。3、中兴和园兴和园项目位于燕郊开发区燕顺路与潮白大街交口，徐尹路大桥的出口处，属于京东新中轴高档住宅生活区，占据有利位置。项目内部的商业、会所、幼儿园、公共城市空间等相关配套服务与园林景观设计融合。布*紧凑，做到了性能均好的最大化。也是比较合适的居住选择。4、天佑爱上岛项目的优势就是配套齐全，楼盘配套：瑞康医院，同安堂，泉济堂*店，泉济堂*店，京东国济医院，三河爱同天使医院，前赵村卫生室，中国地震*工程力学研究所，燕郊剑桥燕郊佰汇综合市场，燕福达建材家居广场东区。5、福成禧悦里项目的地理位置是很有优势的，距离地铁的距离是很近的，福成禧悦里小区是由北京龙源科建筑设计有限公司设计，河北福成房地产开发有限公司建设的高品质住宅项目。

北京通州、亦庄、方庄、大兴、、昌平、燕郊哪里更适合买房居住...

昌平，虽然说城铁哪都到了但是做城铁其实浪费时间昌平县城有345快不堵车到2环30分钟，919昌平直达线更快，一般高峰40-50分钟也能到三环了，开车有八达岭G6万科的房子目前2W左右每平米算是最好的了，其他的也有1...

请问在北京中关村工作，在河北哪个城市买房最好，离北京最近？

在河北买的话，推荐燕郊比较合适！

原因如下:

1.价格:北三县自从2016年开始限购以后，房价已经下跌了很多，已经没有什么泡沫了，现在入手价格合适。

2.交通:通燕大桥刚开通没多久，进京的道路比原来方便了很多。平谷线的规划也已经尘埃落定，燕郊肯定会通地铁，这样进京就更方便了，到中关村也就一个多小时。而且以后北三县的交通，还会跟通州一起大大发展。

3.未来:地理位置优越，紧邻通州副中心。随着副中心的发展，北三县是河北，唯一有可能划归北京的地盘。

希望我的建议能帮到你。

燕郊和固安哪里买房好

燕郊好。1、根据查询搜狐新闻网得知，燕郊和交通上有地铁、高铁等加持，比固安完善，所以燕郊好。2、燕郊城市发展比固安早，商业、城市格*胜于固安，所以燕郊好。

文字实录|胡景晖：2018年北京怎么买房

去年圣诞节期间，亲戚买房CEO蔡照明发愿要请有真知灼见的地产老总、经济学家，“免费帮助10000名买房人”，像亲戚一样，给买房人说点实话、真话、有用的话。到今天，著名经济学家赵晓、董藩及地产业内专家范小冲、刘力等近30位嘉宾先后为亲戚买房的10万用户进行了免费分享。

北上广深是楼市的风向标。在2017年圣诞节前后，我们将连续进行4场讲座，分别为大家分析这四大城市未来的楼市走向。

本文内容根据“2018年，一线城市怎么走”系列讲座第一场内容整理。分享嘉宾是伟业我爱我家集团副总裁胡景晖。分享主题是：

2018年北京怎么买房

01

2017年北京楼市回顾

本周一下午在和讯论坛上，任志强先生也发表了对房价的一些观点。任志强提到经济学家任泽平提到房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。任志强的观点是，短期看政策，中期看政策，长期也看政策。当时我们在现场被要求只能听，不能向外传播，但是我看这几天还是发出来了，确实政策对于我们市场的影响还是非常大的，这个毋庸置疑，不管是短期还是中长期。

先大致说一下北京的这个土地市场，因为土地市场是一个源头。北京今年4月份公布了未来五年要供应6000公顷土地，未来5年有150万套住宅供应到市场上，其中100万套是以产权形式供应，50万套是以租权形式供应。租权里面提到可以用农村集体用地来建立一些租赁房源的供应，原来叫购租并举，现叫租购并举，租赁已经提高了一个很高地位。未来五年土地供应计划是对市场预期的一个很有效引导。

累计到11月份，北京一共供地107宗，其中宅地72宗。12月截至目前又供地6宗，4宗是宅地。这么计算，今年到现在住宅用地已经供应了76宗。而2016年全年供地只有17宗。2017供地是2016年的4倍。截至2017年11月累计成交的地块98宗，其中住宅用地65宗。12月目前又成交了五宗宅地，也就是说截至现在70宗的住宅用地已经成交了，而这个数在2016年是15宗，所以说这个又是4倍以上。

更重要的是土地出让方式有了很大的变化，从去年930政策到今年317新政，市场上供地主要采用了限房价竞地价，竞完地价再竞自持比例，然后再竞建筑质量建筑规划，这样的一个方式。重启了9070，更重要的是北京自住型商品房升级到了共有产权房，2017年截止到目前，北京供应的共有产权住房一共是这个29宗。从这点上来讲是个很大的变化。

从土地溢价率来看，11月北京住宅成交的溢价率只有8.24%，比10月份减少了23.06%，也创下了今年溢价率的新低。11月北京住宅用地成交的楼面地价是25161元每平米。所以说从溢价率的变化，大家也看出来地价推高房价的这样的一个趋势和规律正在改变。

这些成交的住宅用地明年会供应出来，供应量会增加，我们供给侧改革还是取得了很大的成效。另外土地供应结构发生了变化，同时会有大量的共有产权住房供应到市场上。所以从今年的土地成交来看的话，预示着明年的这个新房供应量是充足的，特别是共有产权的住宅形式会大量的供应到市场上，从而拉低新房的价格，也影响周边二手房的价格。所以对平抑北京的整体房价会起到一个非常有效的作用，所以土地市场还是源头。

再说说今年的新房成交，剔除掉保障性住房之后，截止到2017年的12月14号，新房累计网签量是28122套，预计全年成交量在3万套左右，比2016年的58335套下降50%左右。从今年3月份新房网签量创造了3005套这样一个高点之后就一路下降，基本上维持在2000套上下。所以从这点上来看的话，新房交易量基本上是腰斩的。现在新房的供应量就比较少，在北京还不如二手房的一个零头。如果我们从同质化的角度来看，新房的价格从5月份开始下降以后，到目前累计降幅也在10%左右，应该说这个价格下降的趋势是非常明显的。

从二手房的角度来讲，北京现在已经进入了存量房时代，二手房现在是市场交易的主体。从交易的量来讲的话，截止到12月14号，二手房的网签量是130046套，预估全年也就在135000套左右，比2016年全年的272431套这个历史新高也是腰斩。二手房的价格从5月份以来也是明显下降，11月份的二手房成交价是57530元每平米，比今年4月份的历史最高点下降了11%左右。

那么接着我们货币政策的收紧，我们也看到这个二手房商贷支的比例是在不断下降的。从前11个月的支付方式可以看出来，商贷人群的比例从最初的过半降到22%，创下了年内的一个最低值。而全款客户在购买二手房的占比在6月份达到了45%左右，目前也有所减少。

我们再关注两个指标，一个指标是在二手房的成交中，每套成交房源平均被看的次数。在最火爆的二三月份大概是7.5次左右，也就是说一套房子被看7.5次就成交了，但是到了11月份这个数据达到了15.10次，翻了一番，就是一套房子要被看15次才能成交。这也表明了市场的这样一个观望情绪和成交周期的延长。而每位客户平均看房成交的次数在3月份最低的时候是2.8，到11月份是5.6，基本上也是翻了一番，也就是说不管是房子还是客户，成交的周期在拉长，市场的观望情绪还是比较明显的，这是我们关注市场变化的两个重要指标。

我们再看一看北京的房屋租赁市场。今年的这个整体房租也是一路下降的。二三月份最高的时候是4457-4458元这个水平一套；11月份这个数下降到了3981元每套。整个租房的价格也是呈现一个稳中有降的趋势，市场实际上供应的可租房源明显增加。从市场的变化上来讲，一居室在租赁交易中所占的比重在下降，二居、三居以上是在不断提高的，这显现出更多的结婚的人口或者居家的人口开始选择租房在北京居住，这个是住房消费习惯的一个很大的变化。

从今年市场变化来看，货币政策扮演了非常重要的作用，从去年930到今年317两次提高了首付比例，更重要的是317以后采取了北京历史上最严格的认房又认贷。包括银行发放按揭贷款的周期、额度从严，并整治了金融市场。有关部门不光是关注首付贷的问题，实际上在贷款领域个人信用贷、消费贷、个人经营、很多抵押贷款，实际上又流向买房！对于这部分货币的释放，今年是在不断的加强收口和整治的。

从供应量上来讲，北京明确未来五年150万套的供应规模，我觉得在很大程度上也对市场的预期起到了一个引导作用。所以现在市场的预期也在发生着很大的变化。

北京疏散产业，未来要控制在2300万人口这样的一个规模。所以从这点上来讲，我觉得产业的外迁、人口的外迁，事实上在很大程度上也缓解了房价上涨的压力。

与之同步的，北京的这个租赁市场也是有了很大的发展。那么现在我们讲了这个长租公寓，包括我爱我家旗下的相寓，在北京现在正在形成一个相对比较标准规范、居住条件更完善、装修配套标准的租赁经营市场，也疏散了一些购房人口。与之同时租赁的这个需求，沿轨道交通和路网向周边扩散，包括一些房源由出售转为出租，也增加了这个出租房源的供应量，所以租金的价格还是稳中有降的！

环京区域先后出台了限购措施。燕郊、大厂、廊坊、香河等很多区域成交非常惨淡，二手房有价无市，真正成交价格下降幅度比北京的核心区域要更大。

02

2018年北京楼市预测

预测明年，完成五年150万套的目标会继续进行，所以土地供应量2018年仍然是会比较大的。限房价竞地价、竞自持竞建筑品质、9070等等政策还会坚持。特别是共有产权这样一个特殊的住宅供应结构，明年也会坚持下来。受这个影响，明年新房的成交量应该会比今年急剧增加，但是相当一部分是共有产权的。商品住宅新房我们做同地段同质化比较的话，我觉得价格趋于稳定，然后稳中有降，这样一个态势应该会延续下去。

从二手房的角度来讲，政策也不会有太大变化。今年13.5万套左右，我觉得明年的交易量会有所回升，大概在15万到20万套这样一个规模，我比较乐观地认为会接近20万套。那么价格整体也是会稳中有降的。特别是原来我们的一些比较畸形的房价，像类似学区房啊等等，随着教育资源的均衡、调控政策的延续，畸形的高房价影响市场的程度会下降。

租金价格明年仍然是一个整体平稳、稳中有降态势。进入北京的外来人口的数量涨幅逐步在收窄，加上产业人口的一些外迁、可供出租房源的增加，预估租金价格也是会相对平稳的。

整体来看的话，我觉得明年更多是在现有政策执行落地的严谨度上会进一步加强，包括一些查缺补漏的措施，就像今年关于商住、关于假离婚、平房啊等等的限制。落地和执行层面会进一步趋严，但是不会有大的变化，但是大家也不要抱什么幻想，说政策会放松，或者说迫于压力，政策会有很大的转向。这是不可能的。我们看到十九大也进一步明确了房子是用来住的，不是用来炒的这样的原则和基调。

从北京城市发展上来讲，我觉得还是在向东和向南发展。东边副中心的建设如火如荼，未来从长期发展来讲，向东的延展应该是更有发展潜力的。另外一个方向就是向南，我们原来觉得南二环就很偏，现在南四环、南五环都不会感觉那么偏了，正在建全世界最大的机场，会带动产业的发展。东南方向环球影城也在建设。所以整体来看，我个人比较看好北京未来向东和向南的发展，包括在这个方向上和大北京的结合。向北到了昌平，再往北就已经到山根底下了。向西也有很多山区、高校、部队，包括颐和园、圆明园很多园林设施。所以向北和向西未来发展相对有限。

我觉得未来北京需要实现的是更多地把人口置换出去，因为现在实际上像很多二环三环四环以内的区域，包括原来老的福利分房区域，人口已经发生了很大的变化，这些实际的业主有很多人不住在那边了。很多老年人冬天都在海南。实际上来讲，北京的一些远郊区县完全可以配合建设一些养老地产，把城区的这些人口散出去。很多城市四环五环以内的这个房子，不管是通过二手房市场交易，还是提供租赁房源，来满足在城里边上班上学的人口的居住。

大家也可能比较关心租金的变化。大家知道前一段时间北京采取了清理整治的措施，并没有对租金价格形成全*性的影响，只是在个别区域两周之内租金价格是有些变化。未来我们确实也需要给这些中低收入的人群提供一些租赁住房，不然我们会丧失很多相对中低收入的劳动力供应，影响到城市机能，但是这方面需要进一步的统筹安排。那从发达国家经验来看的话，我觉得一些适当的租赁补贴要比我们的经济适用房或者公租房的效果更好一些！

所以整体看2018年土地政策、货币政策、限贷限购限售等都会延续下去。但是从市场交易量来讲，我觉得不会有2016年那样火爆*面，但是比2017年应该要好一些。房价上来讲，整体应该是相对平稳的，甚至一些区域还会稳中有降，但这个降幅会逐步地收窄。实际上从现在大部分的购房需求来讲，还是来自于这个改善，很多人需要以小换大，以旧换新。这是市场的主流。

对于购房人来讲，购房投资、特别是未来博取房价的上涨在未来几年是不现实的。但是对于刚性需求，特别是一些改善性需求，还有一些没有买过、也没有贷过的“处女身”，这些购房人来讲，考虑到自己的个收入水平支付能力，明年还是在市场上是可以出手的，因为事实上新房的供应量，二手房的挂牌量都在增加，可供选择的余地也在增加。购房也不要有绝对的说抄低点的想法，该出手时就出手，特别是满足自己眼前的居住需求！

另外一个市场看点，北京即将举办冬季奥运会，北京也将成为这个全世界唯一一个既举办过夏季奥运会又举办过冬季奥运会的城市。整个城市发展、治理规划的水平会进一步提高，是中长期的一个看点。

另一方面，各个城市也在积极推动租赁市场的发展，也提出租购同权。但实际上，现在即便买房，教育医疗养老公共资源本身也是相对比较稀缺的。包括北京教育资源分配还不是非常均衡，西城海淀就非常强，朝阳教育资源分配还是不均衡，所以北京也在积极协调这些教育资源分配优化，比如师资、学校硬件共享，分校网校的一些开立开设，教育资源的均衡化未来是促进整个城市房价更加平稳的非常重要的因素。

从未来大北京发展角度来看，京津冀一体化是国家战略，但是最重要的其实还是产业。有产业能够提供优质的就业机会，那就有人口迁入，有人口迁入，就会具有真实的购房需求。大北京概念更多依托于产业和人口，而不是倒置过来，一开始就把关注重点放到房价上去。所以整个大北京区域都值得关注，但是不能以过去炒房的理念来看待。

另外很值得关注的是货币政策变化，是否加息成为大家关注的一个重点。但是我觉得其实更重要的还是流动性的收紧，就是不让更多的热钱涌入到房地产领域，在这方面这个金融部门在不断加大力度。明年货币政策的影响是更加重要的一个方面。

另外大家可能关心长效机制建设，我个人还是比较关心房产税的推出时间点和具体的细则。从以往上海重庆试点房产税的情况来看，北京由于房屋产权种类比较多，历史成因也比较复杂，未来试点房产税的话，北京进入试点房产税应该不会排在前列，但是值得长期关注。

在讲座结束后，胡景晖和亲戚买房CEO蔡照明热心地为网友解答了更加具体的问题。我们精选一部分，分享给大家。限于篇幅原因，这里现将问题一一列出，下一篇给出专家的解读。

问题1: 请问如何看待丰台丽泽商务区的发展及对周边房价的影响?

问题2: 环京近期是否值得投资，如果值得，哪个地方最好？

问题3： 曹德旺说现在不卖房以后想卖都卖不掉，他的观点对不对？为什么？

问题4：目前房价连续下跌形势下，限购不松绑，政策严重扭曲了市场真实价格，作为环京拥有多套房源的个人投资者，怎样找到合适渠道出售个人房源？

问题5：京津冀城市群的房价前景，北京天津石家庄雄安和燕郊房价未来怎么发展？

问题6：北京明年上半年，核心区域有新房供应吗？都有哪些？

问题7：您刚才说看好东部发展，蔡总在之前的讲座中也着重强调了看好通州未来的发展，请问二位老总对通州买房的区域如何建议？新城区还是老城区还是整个通州区域内，买新房还是二手房？

问题8：北京丰台升值空间？

问题9：如何看待美联储加息对中国的房地产的影响？

问题10：燕郊和固安哪个的投资价值大一些？

……

迎圣诞，亲戚买房2017公益讲座

2018年，一线城市怎么走

为你揭开重重迷雾

倒数第2场，12月20日20:00开讲

一线城市系列讲座 之三

广

州

房价跑输北上深，是洼地还是坑？

讲座专家：龙斌

聪明的买房人都关注了～

雄安启动，北京利空?雄安土著解读一线真相！

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篇一·土著带你逛雄安

guangxiongan

是的没错，我是一名雄安土著。老家容城县。

先给大家放一张照片。

生锈的钢筋，野蛮生长的杂草，连同下面的土地，是我们村东头老张家的宅基地。

2017年初，老张家拆掉老宅准备翻盖新宅，没成想新房地基刚建一半，村里的老支书就找上门，说县里下了管控通知，要暂停一切建筑活动。

当时，还是三月份，还没到愚人节呢。

时间回到2015年初，我听到保定市可能成为“副都”的消息，遂想在保定买一套房子。结果一个月的时间保定房价从“3000没人要”到“6000没有房”，我只能转而看我们县城的房子。

容城县宇邦地产的领秀城小区是我进的第一家售楼处。当时销售说旁边马上要兴建“惠友商场”，以后就是县城中心，所以卖全县最贵3300元一平！我当时觉得太贵啦！没有买。

2017年4月1日，新区宣布成立，举国沸腾，雄安更是烧开了锅！大量外地车涌入这三个小县城，据说有不少后备箱装着满满的现金。

相比创业，人们更觉得买房子致富更快。只可惜，新区实行房地产管控，当天晚上大部分售楼处全部被关停，于是人们转而涌向各个小区围追堵截，逢人就问：卖房吗？不能过户不要紧，咱们先签合同！100平米是吧？300万现金拿去！

城里这样，我们村里边也没闲着啊！周末放假回家，前院的刘叔叔拉我到一旁神秘兮兮的说，你知道吗？咱们村马上要拆啦！按户口每人给50万现金，70平房子……

一时间这真是，炒房客挤满了地，谣言飞上了天，原本宁静的三县成了忙碌的蜂巢一般，异常喧嚣浮躁。没过多久，领导说，一切等总规划，规划出之前，要管控！户籍管控，房地产管控，高污染管控！

管控把人们浮起来的心压了下来。

2017年夏天，承接我县城房子装修的，是我老家后院的小刚哥。

这是装修好的客厅，客厅中央亮着的大灯，商店售价500元，小刚哥给我的报价却是800元，我后来知道了也没有去找他理论，管控后他们的装修队一直没什么活计，大家都不容易。

这是我朋友位于安新县的铜棒厂车间。因为环保达标，厂子目前还开着，而其他安新县的鞋厂，容城县的服装染厂，雄县的塑料厂就没这么幸运了，全部管控关停！大批本地工人另谋生路，也有少数人做着拆迁梦，一直赋闲在家。

这是百度“雄安新区吧”里，本地土著有的在憧憬，有的在诉苦。

这里是让北京东二环也黯然的雄安“央企大街”——奥威路。

雨后春笋般出现国字头的招牌，让容城县奥威路“金光闪闪”，房屋租金也水涨船高。租房市场的红利让少量本地人尝到了甜头，但也让不少商铺因为付不起租金而关门。

我是一名雄安土著。在众人眼里，土著=土豪。我家的院墙被抹上了隐形的拆字，诚然，土著的未来无限美好，但在当下其实土著也有土著的烦恼。

雄安成立，已近一年。雄安管控，也近一年。一年里，本地人从最初的“中彩票般狂喜”逐渐变得焦虑起来：新区往后这么高端，我们以后能干啥？网友调侃说“吉祥三宝”呗——保安，保姆，保洁！

试问，如果没有新区呢？土著的生活是什么样的？

因为产业低端，浅层地表水污染严重，人们需要向几百米的深层地下抽取生活用水。

因为工业排放和冬季取暖用煤，最近几年一到冬天就很少看见太阳。

因为资源有限和重视程度，三县的教育医疗问题日益突出

……

借此机会对我的父老乡亲们说，无论现在管控多严厉他不会一直管控下去，与其坐等馅饼不如主动出击！无论以后拆迁分钱也好，不拆迁长期享受发展红利也罢，人都得踏踏实实的，一步一个脚印的向前行，成天躺着吃喝那不是幸福，幸福是拼尽全力流汗奋斗出来的！

毕竟，新区已经成立了，雄安的未来正向我们走来，希望也正走来！

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篇二·雄安引发的思考

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雄安崛起的背后，是国家的产业升级和经济转型

千年大计，国家大事。雄安新区肩负着重要的历史责任和使命——科技创新→产业升级→经济转型

在过去的三十多年，Madeinchina的中国经济能够高速发展，完全得益于我国低廉的劳动力，优惠的土地等社会资源，这使得我们中低端产业生产成本低，利润可观。但随着人力，土地等成本的逐渐增加，对比泰国，越南等中南亚国家，我们这方面的优势在逐渐丧失。所以我们要生产比以前更“高级”的产品，产业要升级！

举个例子，现在我们的厂房里都是切木头做火柴的机器，这些机器断然是生产不出高端的ZIPPO打火机的，所以我们需要研发比中低端更高级的机器和技术，另一方面像中国高铁这类高端制造的核心部分，大多是用中国市场换国外技术得来，升级迭代能力比较弱。

我们的科技亟待创新！

让北京做就得了呗，干嘛大费周章的成立一个新区呢？

234567环！这些年北京一边“摊大饼”，一边强势吸纳周边的人才及资源。人口膨胀，住房困难，交通拥堵，资源紧张等大城市病凸显！疏解北京非首都功能，刻不容缓！

大领导当前“一号工程”——京津冀协同发展，目标是建立纽约/东京/伦敦那样的世界级城市群。而当前京津冀的大部分人才，资源，产业却全部在北京，所以协同发展的关键点就在于如何给北京“放血”——“抓住疏解北京非首都功能这个牛鼻子”。

在合适的位置设立一个非首都功能集中疏解承载地成为最好的选项。

雄安的官方定位是“建设绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区”，最终成为“贯彻落实新发展理念的创新发展示范区”。“创新驱动”是关键词。

雄安会利空北京吗？

那么，雄安是要把北京所有的高精尖产业都要搬来雄安吗？非也！

雄安新区的建立，绝不是迁都，也没有行政副中心的定位，完全是大禹治水的“疏”。

大领导讲，雄安不是工业集聚区，更不是传统工业和房地产主导的集聚区，要吸纳和集聚创新要素资源，通过科研院所和发展高端高新产业，打造一批高水平的创新创业载体，吸引高新技术企业集聚，建设集技术研发和转移交易、成果孵化转化、产城融合的创新引领区和综合改革试验区。

通俗讲就是雄安只接收“高端创新”产业，具体是哪些产业呢？我觉得会具备以下特征：

1，用地需求大，在寸土寸金的北京批地愈发困难。

2，员工基数大，基层员工没必要在北京，但中高层领导需要频繁来北京交流的。

3，高端技术转向量产民用技术，高新技术改造传统行业。

近些年快速发展的航天航空、核工业、生物技术等高端创新产业，是最合适搬来雄安的。因为很多科研和工程工作需要大量基层研究人员；研究设备、实验室、车间等，对土地需求大；同一个体系内的交流需求也很强。而这些行业的从业人员还有的特点：

1，对比IT码农，明星艺人，平均收入并不高。

2，颇受**重视，但北京高企的房价和学区房教育已经让他们心理落差巨大，无心科研。

雄安“近乎白纸”的现状和“不搞房地产，以**主导的公租房为主，租购并举”的政策，不正是量身打造么？

北京留下什么？我们看北京的定位是四个中心：**中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。理论上，除了这四个中心相关的产业会会留在北京，其余全部疏解出去！这几天热议的3月22日《北京人才引进管理办法》紧扣北京的四大功能定位，加速这四类人才落户，也佐证了这一观点。

楼市有句老生常谈：短期看政策，中期看土地，长期看人口。笔者一直认为，政策是依人口而定，土地是傍人口而建。归根结底，影响楼市的因素就是人口、产业的分布聚集。

**，文化，国际交往这三块，绝不会有大量稳定的人口、产业聚集，倒是科技创新这块很有希望。而北京市明确提出打造“三城一区”的科技创新中心：中关村科学城，未来科学城，怀柔科学城，亦庄经济开发区，这三城一区无疑将人口产业新的聚集地，将成为北京楼市的下一个增长极。

具体则看好这些区位的商业办公，有兴趣的朋友可以研究一下2017年7月26日，新华社发文《商办经纪服务规范发展将助力“双创”空间建设》，关键词“商办地产回归承载业态的属性”，通俗讲就是，房子是用来住的，不能住的房子也要好好用起来。

有人问，以后二三环的房子怎么走？我反问，假设东西城真的合并成为中央政务区，教育、医疗资源向东发展，以“动批”为代表的人口大户迁往外地，您家周围也没有了大型的商圈全是**办公的地方，还能怎么走呢？

未来雄安将如何与北京、环京联动？

前文提到，北京只要“四个中心”，雄安只接收“高端创新”产业，其余疏解出来的功能去哪里？通州城市副中心会接收，以首都为核心的世界级城市群（即环京）会接收。

那么未来将如何联动？

我们大胆畅想一下，分三步走：

第一步，培育人才和技术。北京是科技创新中心，凭借现有的优质教育资源和学术氛围，不断培育出国际先进的技术和人才，可惜技术越“高精尖”越是不容易转化为民生科技，加之北京地域有限，母鸡下好蛋了，急需一个“孵化器”。

第二步，孵小鸡。两个特点：1，时间长。2，需要持续稳定的温度。也就是说雄安新区作为作为一个技术研发，成果转化巨大的孵化器，将这些“高精尖”转化为可以量产的民生科技和产业，需要长期稳定的资金输入，所以你会看到“四大行入驻雄安，贷款审批权限更大”“英国注资雄安，打造全球金融科技城”这些新闻。这里面，北京的“国际交往中心”会起到重要作用。

蛋孵出来了，小鸡在哪里养大呢？雄安起步区面积约100平方公里，中期200平房公里，并不是传统工业聚集区，雄安新区的这些成果会反哺到城市副中心和环京的产业新城，在那里量产。

第三步，这些新兴的产业最终变成了普世的可量产的产品，小鸡长大了，卖给谁？怎么卖出去呢？

通过北京的国际交往中心，通过中国强大的高铁网络，通过包括首都二机场的机场群，通过天津滨海新区，唐山曹妃甸的国际港口，走向世界！

从新区房地产看未来

为了保障新区的资金用在“孵小鸡”正确的地方，而不是炒地皮，炒房子，暂时冻结房地产市场，就尤为必要了。所以2017年对新区房地产史上最严格管控，禁止交易，周边形成“环雄安”限购区域。

一堵一疏，方成大事。

提一个概念：弱商品化，降低房子投资属性，提高居住属性。

这两年来，两限房，共有产权房，限价房的大量建设，租购同权的提出与推进。特别是新区的成立之初，就确立了坚决不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路的方向，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举、以租为主的住房保障制度和供应体系。一旦成熟，是要向全国范围推广的。

弱商品化，我们可以看到房地产无限未来。

作者：闪金 

来源：米宅北京

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楼市现状

“房子是用来住的，不是用来炒的。”

这句话成为17年后楼市最火的一句话。尤其是北京和环京，雄安和环雄，一锤接一锤的政策下去，夯的瓷瓷实实，一点缝儿都不留。

我们捋一遍现状：

北京基本冻结，房价起步四五万，虽然也在跌，但是以现在的基数，跌的幅度不大，而且近期有回暖迹象。

环京炒房重灾区跌跌不休，一路火花闪电般的跌到现在。搞得现在有人说腰斩都没兴趣看了，不过近期气温回暖，楼市据说也有回暖的迹象。

雄安更不要说，直接去房地产化，本地人娶媳妇都不能买房了，更不要说外地人。

但从大势来看，雄安的未来已经不是问题，板上钉钉的事，无非时间长短和规模大还是更大。

那环雄安楼市呢？

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环雄安楼市

△环雄楼市分布

白沟是个镇，定兴、文安、高阳是县，徐水是保定下属的区，霸州、保定、任丘都是市。霸州严格讲也可以算环京也可以算环雄，离雄安更近一些。

目前雄安特区以容城县的奥威路为中心，著名的央企一条街。米宅之前的文章也发过，不了解的可以看下，“千年大计正式启动，米宅雄安真相调查！”

个人观点，大概率是以容城为起点。离得最近的就是白沟，相当于北京对燕郊这样的位置。

以容城县为起点，各板块大致距离是：白沟15公里、保定徐水区15公里、定兴24公里、高阳县38公里、任丘市40公里、霸州44公里、文安县55公里。

我们先看目前这些区域的均价在多少。

上面的价格是目前最接近真实的销售价格。

限购政策一致，非本地人需要3年社保，不可以补缴。在售的都是全款分期加更名政策，3年后再补社保。

对于以上的城市名称，有些人听还没听过。除了保定府和霸州，其他的只是徘徊在四五线附近的县或市，本来就没什么知名度。

这个房价以当地普通百姓的收入，根本买不起，那房价为什么还这么坚挺？我们都清楚，因为雄安。

我们看看近期某几个楼盘的开盘情况。

△排队等候区

△抢购现场

△连夜排队

以上为真实情况，为避免有人说软文，我们不说具体楼盘，抱有怀疑的可以实地了解。

那价格究竟是涨了还是降了？

实事求是讲，对比雄安17年4月1号之后的价格，降了。雄安定址以后，首先是当地房地产连夜飙升至25000，各大售楼处人满为患！

周边也顺势上调价格，白沟某知名开发商公寓价格达到12000，更不要说住宅，一些没有产权的新民居价格都达到7000-8000。

△白沟某公寓

接着环雄安各大开发商售楼处贴封条，勒令停售、暂停下发预售证、房管*暂停过户等措施，沸腾的环雄安按住了暂停键。

**接连重拳出击，直接冻结房地产，甚至还针对某个别地块推出限售10年的政策，可谓全国之最，猛踩急刹车！

△售楼处封条

△限售10年地块

不过这个价格对于当地老百姓来说，确是涨了不知道多少倍。

4月1号之前，雄安本地的价格在8000左右，环雄安周边，除保定市区外，价格在5000-6000左右徘徊。

所以笔者觉得，房价实际上是明降暗升。跟超市打折一个意思，短期内涨个100%再降个50%，这不叫降价，这叫耍流氓。

目前环雄安也都是以全款分期或者全款为前提认购，和环京类似的措施，3年后网签。

在经过1年的冻结期后，市场逐渐躁动，不管是**默许还是开发商试探，一波波的购房者已经开始动心准备下手。

为什么环雄的价格这么坚挺，这得看开发商。

开发商

房价坚挺的原因有很多，环雄和环京不一样，环京开发商可以大幅降价，是因为环京的大企业扎堆拿地，需要回笼资金，有现实压力。

而环雄的开发商，“我们不一样！”

环雄被保定和廊坊包围，廊坊辖区内的是文安和霸州，其余的是保定辖区。

环雄安本地并没有特别大的开发商，文安的大开发商某某某也把项目联合某某地产共同开发，暂时搁置。

至于保定市的企业，我们看下具备一级资质的有哪几家。

以上的开发商，主要布*市区内的地块，中小县城并不是重点。

当地的中小开发商，本来土地储备不多，拿地价格也便宜，再加上已经去化了一大部分，回款压力不大，没有降价的理由和资金压力，大不了抗几年等政策松动。

所以我们可以看到，每次降价都是由大开发商带头，中小开发商跟进。

雄安也不例外，各大企业不降价，中小企业更不着急，没有理由带这个头。另外雄安的大方向已经确定，一定会发展起来，即使当地老百姓买不起，未来也会有人接盘。

这是开发商的逻辑。

写到这估计有读者会想这篇会不会是软文？为环雄造势？

不要误会，笔者只是中立的阐述目前环雄的现状和事实。那这个价格值不值？我们看雄安，雄安发展起来才能有环雄的未来。

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千年大计

2017年4月13日，新华社题：千年大计、国家大事——以习近平同志为核心的d中央决策河北雄安新区规划建设纪实，我们看一下官方披露的几个重要的数据：

“雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里——这座担当着新时代发展使命的未来之城将跃然而出。”

3年后的2020年，一个新城的雏形将初步显现。雄安新区骨干交通路网基本建成，起步区基础设施建设和产业布*框架基本形成；

5年后的2022年，在北京冬奥会成功举办时与京津冀主要城市联系进一步紧密，与北京中心城区错位发展，起步区基础设施全部建设完成，新区核心区基本建成；

13年后的2030年，一座绿色低碳、信息智能、宜居宜业的现代化新城显露活力，成为具有较强竞争力和影响力、人与自然和谐共处、闻名遐迩的城市新星。

大家都在说远期规划2000平方公里，那我们实际看看2000平方公里到底有多大，或许很多人没概念。

△以白洋淀为中心，1989平方公里，面积示意图，非官方规划。

现在大部分媒体都是以天津滨海新区和上海浦东特区以及深圳特区作为对比，我们看下这几个特区的情况。

滨海面积2200多平方公里，人口299万人。

浦东面积1210平方公里，504万人口。

深圳面积1996平方公里，人口1252万。

雄安面积2000平方公里，人口250万。

明显看出，面积大，人口少。

如规划所讲，雄安和以上其他特区完全不同。定位是科技创新城市，人口远期的规划是200-250万人，雄安本地人有105万左右，也就是未来计划100-150万人的转移。

从人口数上来看，相当于二类大城市，决定了它的模式一定不是复制某个特区。

大量人口相应带来的交通拥挤，资源紧张，环境恶化都不利于雄安，它的设立就是为了解决大城市病而来，为了疏解北京非首都功能，并不是将首都的人口问题转移到雄安。

2000平方公里，除去360平方公里的白洋淀水域，还有1640平方公里。从人口密度来看：

浦东新区每平方公里4100人

深圳每平方公里6200人

滨海新区每平方公里1350人

（滨海新区不了解的可以搜索下究竟有多空旷）

雄安新区则是每平方公里1200人

我们从城市建设的角度分析，一个规划2000平方公里的城市，只有250万人口的住房需求，不论采取哪种形式，完全可以在辖区内保证人均住房面积。

也就意味着，雄安可以自给自足。

如果没有大量人口的购房需求，环雄楼市如何自处？

从这点分析，对环雄楼市是一个利空，投资的前提是需要有人接盘，如果没有人口外溢，意味着需求也会减少。

就像多年前的环京一样，没有大量北漂外溢的需求，很多年都是不温不火的状态。这不是没有可能。

即便像北京目前如此人口规模的外溢需求，环京去完水分的价格也就不到2万。

再者，从发展周期分析。

深圳新区1980年成立，至今38年。

浦东新区1992年成立，至今26年。

滨海新区1994年成立，至今24年。

雄安新区2017年成立。需要多久？

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建议

从大形势来看，雄安崛起是必然，你我都看好。雄安的定位和重要性不言而喻，雄安发展越是成熟，环雄调控一定越严格。

如果作为资产配置，对冲风险，值得赌一赌。如果单纯短线投资，劝你考虑下，是否做好了长期持有的准备。

作者：歌者 

来源：米宅北京

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燕郊哪个楼盘好一点？

现在燕郊的楼盘的确是很多，你可以先在上网查一下再过来。在售楼盘有天洋城、潮白人家、星河185、夏威夷系列等，不过个人还是觉得天洋城的性价比最高，景观、地库、规划的25万平米商业，还有北大为明幼儿园在燕郊绝对都是大手笔，我自己也在那里买了套房。二是千万注意，过来后就会有很多阿姨来拉你，这时你要坚定的选择，不要被她的语言所迷惑。