碧桂园股价为什么这么低(碧桂园有什么希望)

碧桂园有什么希望

碧桂园股价跌入“尘埃”，市值仅剩321亿！房产巨头碧桂园没有很多的希望首先是因为国内的房地产市场处于相对饱和的状态，其次就是很多人购房最主要就是为了改善住房的条件应该服务高端市场，再者就是应该加强自身的转型...

碧桂园**杨国强说：我是天底下最笨的人

 8月3日上午，中国最大房地产商碧桂园董事长杨国强和总裁莫斌公开亮相，莫斌当天在发布会上鞠躬道歉，称对近期多起工地事故，碧桂园负有管理不到位的责任，负有不可推卸的责任。

莫斌代表碧桂园集团向死难者表示哀悼，向死难者家属和受伤者表示慰问，向社会公众表示深深的歉意。

2018年，碧桂园有点背！

这一年来，碧桂园简直是负面不断，隔三差五的都会闹出一些幺蛾子。最倒霉的，当然是这两个月了，碧桂园又出事了，而且还连着！

首先是6月24日，上海奉贤区海湾镇碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故，致1人死亡9人受伤，一位51岁的工人被混凝土压死。

两周之后的7月12日，在192公里外的杭州萧山，碧桂园项目又发生坑基直接坍塌事件。还好，这次事故发在早上，没有工人在下面，无人受伤！基坑的裂痕延伸到了旁边居民楼的地基上，十几户人家已被疏散到宾馆里。

再是7月26日，安徽六安的碧桂园工地发生重大安全事故，造**员伤亡。为此，碧桂园已经将全国各地合作单位工程停工，进行安全检查。

最近一起发生在8月1日下午14:30分左右，启东碧桂园中邦上海城二期工地内，浓烟滚滚，一正在施工的建筑楼顶发生火灾，十分钟后消防人员进入现场，火势得到有效的控制。

什么叫祸不单行，这就是祸不单行。

大家都在*碧桂园

2018年，楼市可谓“一半是火焰、一半是海水”。

一边是多地出现的“万人连夜排队、摇号抢房”，一边是入住新房的业主们“揭竿而起”找开发商维权。

进入2017世界五百强的有以下几大房产企业，他们是老碧（碧桂园）、老恒（恒大）、老万（万科）、大保（保利）、老绿（绿地）。这老哥几个已经称霸中国地产业多年，为什么唯独老碧挨*呢？

回顾碧桂园挨*的原因，集中在以下三点：（请记住这个循环）

1.公司经营管理不善：特别是一直强调的“高周转”，让高管离职、员工离职，还出现包括工人欠薪、营销纠纷等，问题成堆。

2.工程质量问题：工地倒塌，建成的房屋出现漏水、墙壁破损。全国超过30个城市的楼盘业主集体维权。

3.高负债问题：公司负债9000亿，销售回笼资金如果出现不力，现金流危机就是垂在碧桂园头上的达摩克利斯之剑。

源于“地产焦虑”

当然，碧桂园也不想这么夺命狂奔。之所以这么折腾，归根结底源于房地差也根深蒂固的“地产焦虑”。

这个焦虑，既有远虑，也有近忧。

说起远虑，根源在于地产业的发展轨迹，大概率是：贷款—拍地—盖房子—卖房—那部分回款赶紧拍地—再盖房子再卖。

换句话说，地产商都是高负债运营，每天睁开眼就是一堆债务，拖得越久，债务利息越高。时间是黄金，地产商必须加速周转，从拿地到开盘，时间一再压缩，工期一赶再赶。

如果说这是远虑，近忧则是：对于高房价，国家再也忍无可忍了，下了铁的决心，用了铁的手段，对房地产调控正在全方位加码！

数据显示，截至2017年年末，碧桂园总资产为10496.69亿元，总负债为9330.57亿元，资产负债率高达89%。

而从碧桂园的股价走势图上，也可以看到，这家去年一路走牛的内房股近三个连续下跌，自年初高点跌幅已经超过30%。

碧桂园今天这种处境，一定意义上，也是中国房地产业处境的一个缩影：

中国房地产高歌猛进这些年，核心不是客户驱动，而是政策驱动，货币驱动、投资驱动。这种夺命狂奔的状态，只要哪天哪个政策一调整，企业就可能和坐跳楼机一样，突然性心肌梗死！

最近一段时间，地产股连续大幅下跌。从1月至今，房地产指数已跌超20%，市值蒸发超万亿元。

阉猪割耳朵，房地产企业两头受气的日子正在到来！

附：发布会现场实录（来源：腾讯财经、网易新闻）

针对近日碧桂园连续在杭州、上海、六安发生的工程安全事故。8月3日，碧桂园在广东顺德北滘镇总部召开媒体沟通会。

一、质量问题：发现一起查处一起，取消所有奖励

在沟通会上，杨国强表示，对近期多起安全事故要严肃查处，此后发现一起查处一起。碧桂园总裁莫斌称，杨国强近期多次对莫斌和其团队提出了严厉批评。

目前碧桂园管控将会升级，此前碧桂园对全国项目进行检查，工作基本完成。公司此后将形成项目总经理安全质量周检制度，制定恶劣天气风险预防方案，同时安排集团所有区域进行质量交叉检查。同时实行第三方质量评价检测。

莫斌称，目前提出了交叉检查全国工程，将工程质量作为考核的硬性指标一票否决等措施。目前碧桂园对区域和项目进行同心共享的激励机制，如销售和回款好，负责人还有高额奖励，对此，莫斌称，此后如项目出现安全事故，将取消奖励资金。

二、早期确实自有监理目前9成项目是外部监理

此前，有媒体称，碧桂园的一些项目存在工程靠碧桂园自有的监理公司来进行工程监理，由此产生工程质量问题。会上，碧桂园高管陈斌表示，早期在碧桂园拓展过程中，由于当地的环境等因素，确实是有碧桂园自己的监理公司来监理，但目前90%都是使用外部的监理公司了。

三、回应9000亿负债：现金流充裕将加强收并购

碧桂园现有9331亿元负债中，但其中300多亿为预收账款，3000多亿为贸易和其他预付款。碧桂园现在的净负债率低于70%。截至2017年底可动用现金余额1484亿，短期有息负债683亿，未动用银行授信额度2485亿，公司当前现金充裕，信用评级良好。总负债是会计上的报表科目，并非真正的有息负债，有息负债仅有2148亿元。

四、回应股价低：今明年业绩会给予股价稳定支撑

针对近期碧桂园股价低迷的情况，碧桂园今明年的业绩肯定会给股价也稳定的支撑，投资者现在不买碧桂园的股票到时会后悔的。

在国际国内融资环境恶劣的情况下，碧桂园肯定会是最后一个站着的，倒下也会是最后倒下的。碧桂园近期拟发行20亿银团贷款，是个正常的融资，碧桂园有充足的资金，融资也是根据需要来进行。

五、回应还想当行业老大吗：你们教我怎么办

针对碧桂园是否还想当行业老大的问题，碧桂园**杨国强表示，该不该当老大，你们教我，该怎么办。杨国强称，我也不知道为何近期会出现众多质量事故，我真的想跟一批优秀的人同行，为社会美好做点事，出了这个事，我更要求新工艺了流程的研发和应用，对质量和安全有更好的保证。杨国强称，我是天底下最笨的人，做了事情钱又不是自己的，我本来可以跟大哥去爬珠穆朗玛峰，我也想去读书，但都没做。

昨天杨国强写了一幅字：为了什么？！

部分来源：财经要参、财经早餐、腾讯新闻等，如有侵权，联系删除

中国最大的住宅小区是哪个？

北京的碧桂园最大的祈福新村在广东番禺，被誉为[中国第一村]，当时在广州郊区圈了一块地，整体规划占地6500亩，非常强悍，不过开发用了好多好多年，从99年开始到现在都没完全结束，从别墅造到排屋造到多层造到现在的小高层，什么东西都有，所以不能算一个小区了，算一个卫星城罢了，只不过都一个开发商在持续开发而已附近的碧桂园也很厉害的，2000多亩，这个小区的形态就比较整齐

碧桂园双湖为什么便宜了

碧桂园双湖之所以便宜了，可能是由于以下几个原因：1.楼盘位置：碧桂园双湖位于离市区较远的郊区，交通、教育、医疗等配套设施不够完善，因此价格相对较低。2.供过于求：目前房地产市场竞争激烈，许多开发商都在大力推广自己的...

为什么恒大和碧桂园股价大涨，其它房地产的

猜测可能要收购、合并，房地产收购、合并大势所趋，这就是一个炒作题材和概念而已，不要太当真，被忽悠，如果要参与也是短线参与，买入前，想好止损和止盈点，盈亏比对不对。不要炒股炒成股东。

碧桂园股票价格是多少?

我帮您查了一下，目前碧桂园股票走势比较稳定，今日股票价格在10.840港元/股，上涨0.59%，希望能帮到您。

碧桂园、恒大为啥这么牛？年报告诉你！他们拿便宜的钱和地，听中央的话

任何行业，第一梯队都是无比耀眼的存在。对房地产行业来说，碧桂园、万科、恒大就是超级巨星。可就像一般的公众通过娱乐八卦了解明星一样，多数时候，外界——甚至企业内部的不少人只能窥见其某个方面。好在年报给了我们一个盘点其家底，以及找寻未来道路的机会。

调控继续，行业洗牌加剧，“租购并举”“房住不炒”的新形势下，除了传统意义上关注的土地、资金和人才，房企的多元化布*和定位升级也引人关注。除了规模遥遥领先之外，“碧万恒”在其他很多方面也很有前瞻性。

成功不可以简单复制，但其优秀的做法却值得参考借鉴。业界涌现出不少的“小碧桂园”“小万科”等，就是很好的例子。

▲来源：公司年报、明源地产研究院

01

大象继续飞奔

碧万恒增收又增利

▿

根据去年底的不完全统计，大约有100家房企计划要冲千亿。但规模和利润如同跷跷板，要冲规模通常要降低对利润的要求。过去几年里，这样的现象随处可见。

明源君与不少准千亿房企（未来两年左右极有希望突破千亿的房企）的老总交流，他们也均表示为了尽快拿到千亿俱乐部的门票，愿意承受一定程度的利润下滑。

然而，我们注意到，2017年碧万恒都呈现出增收又增利的*面（如下表所示），成为真正的奔跑的大象。

▲ 来源：公司年报、明源地产研究院

这其中，恒大的表现尤为突出。

2017年，恒大的毛利润率高达36.1%，超过了万科（34.1%）和中海（32.9%），毛利润高达1122亿元；净利润为370.5亿元，核心净利润更是高达405.1亿元，超越此前的利润之王中海地产！净利润方面，如果将去年恒大一次性卖出万科股票亏损70亿元这个非经常性损益因素考虑进来的话，其实际净利润也超过万科，位居第一！

许家印在业绩发布会上提出的到2020年“新恒大”的发展目标（总资产3万亿、销售规模8000亿、利税1500亿、进入世界100强等），指日可待。

02

紧跟政策

降杠杆、调定位

▿

大象为何能够飞奔？此前明源君多次论述过，比如一二三四五线城市布*，可以吃到城市轮动的红利，拿钱（现在不少银行按规模将房企划分为三六九等）、拿地（业态多元化便于拿地）更有优势，跟投激励对优秀人才的吸引等。

不过，明源君认为，更大的逻辑还是像旭辉集团总裁林峰在文章中说的那样“听d的话，跟**走，沿着大国的国运前行”，否则很容易踏空。

踏空不会马上要命但会丧失发展的最好时机，等你落伍得太远的时候，就很容易被大体量跑得快的公司吃掉。碧万恒是典型的顺势而为的企业。

1、恒大资产负债率降至71.1%，碧桂园融资成本仅5.22%

中国楼市是典型的政策市，任泽平说，不懂政策就无法研究房地产。对于房地产来说，当前面临的环境就是自2016年4季度宏观政策转向抑制资产泡沫和去杠杆，限购限贷只是表现的手段。

过去一两年来，不少继续放大杠杆，“资产外置，债务内置”的公司，要么脱了一层皮才活过来，要么如今还在挣扎。而碧万恒的杠杆率控制在较合理水平，甚至主动去杠杆。

此前多年来，恒大的高负债率都备受关注，但恒大2017年5月、6月两个月赎回了1129亿元的永续债，同时引入700亿战略投资，使其资产负债率降至71.1%，较上年下降8.6个百分点；净负债率更是大幅减少了六成（从2016年的432%下降至184%）！在资产大幅度增长的同时，还能降低负债十分难得。

而且，这仅仅只是开始。目前，行业平均资产负债率为75%，而早在去年，恒大已经制定了明确的降负债目标和举措，到2019年资产负债率将降至55%。

▲来源：公司年报

▲数据来源：公司年报

碧桂园和万科的资产负债率较上年有所提高，不过二者的净负债率均维持在较低水平，其中碧桂园为56.91%，万科仅为8.8%，而2015年房地产行业净资产负债率均值为96.09%，截至2016年上半年，上市房企（A股以及港股）中超过1/3净负债率超过100%，最高的达到541%！

2017年，碧桂园的经营性现金流净额为240.8亿元，可动用现金约人民币1484.0亿元，同比增长54%，达上市以来最高水平，此外，还有约人民币2485.1亿元银行授信额度尚未使用，运营资本充足。

碧桂园的融资模式十分多元化，除了银行间的短融、中票等，资产证券化已是碧桂园较为主流的融资品种。比如，最近碧桂园400亿ABS获审批通过。

截至2017年底，碧桂园加权平均融资成本下降至5.22%，期末加权平均融资成本连续五年下降，至历史最低水平。

由于扩张的规模，以及毛利率的回升，2017年11月10日，恒生指数公司宣布碧桂园被纳入恒生指数成份股。3月26日，国际三大权威信用评级机构之一的标准普尔评级(S&P)将碧桂园企业信用评级由BB上调至BB+，展望稳定。

▲标准普尔评级报告

由于公司销售规模加速增加和现金回笼速度加快，2017年底，万科现金储备也增至1741.2亿元，创历史新高。在当前地产行业融资收紧，调控趋严的环境下，充足的现金和较低的杠杆能有效抵御市场风险。

2、新业务布*上以及企业定位上，紧贴十九大报告的精神

十九大报告提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这一重要观念的转变，对房地产这个第一大行业接下来的玩法有着极其重要大的影响。

为此，万科在业绩发布会上宣布了自己的新定位——「城乡建设与生活服务商」，并将其拆解成四个角色：「美好生活场景师」「实体经济生力军」「创新探索试验田」与「和谐生态建设者」。此前，万科的定位是城市配套服务商，并引发业内跟风！

之所以再次升级，郁亮是这么说的：「万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。」

这与十九大报告中对「乡村振兴」战略的论述契合。企业到了如此量级，必须下乡，在乡村做点事。事实上，碧桂园的布*早已下沉到乡镇，只要常住人口在1万以上的乡镇都是碧桂园的目标“城市”。

政策出来了，谁都知道，但能将其转化为生产力和业绩的，却是凤毛麟角。比如过去两年来的三四线去库存，大家都知道，但只有广泛布*三四线的碧桂园等赚得盆满钵满。高能量的中央文件是企业迅猛成长的指南针。那些没读懂读透文件的房企则错失了很多机会，在高增机遇中，智者见泉，愚者只见到了石。

当然，未来还有很多机会，比如满足人们“住有所居”的长租公寓。时至今日，很多房企依然将其当成是包袱，因为不赚钱。明源君认为，如果这个东西一干就很赚钱的话，那估计也轮不到你了。

而万科、碧桂园都在下大力气做这件事，截至2017年底，泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。同时，万科还启动“万村计划”，专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，升级城中村公共设施配套，提供规范化的租赁服务。

根据年报，至去年底，碧桂园在一二线城市在建的长租公寓数量为2963间，已获取项目的长租公寓总房间数超过8000间。而碧桂园未来3年要干100万间长租公寓，并且发行了迄今为止最大的长租公寓类REITs。明源君认为，凭借低成本大资金和土地，碧桂园的长租公寓建设运营速度有望超过同行。

除此之外，碧桂园还以运营商的身份投身产城融合大潮，为实体经济做贡献，也是企业升级和未来利润增长点。如今，碧桂园已经拉起一个庞大的世界500强朋友圈，规划了十余个科技小镇。作为广东省首个动工的科技小镇示范项目——碧桂园惠州潼湖科技小镇目前已有众多企业机构签约进驻。

目前尚未有恒大做长租公寓或特色小镇的公开报道，但其4大布*中的文化旅游、健康等，同样属于“美好生活”场景师的范畴。

03

通过收并购、旧改等方式拿地

控制土地成本

恒大新增土储楼面价不升反降

▿

满足人们日益增长的美好生活需要是企业未来努力的方向。但前提是现有的业务要能够持续发展。要做开发，就必须要有地。

过去两年多来，不少房企为了抢地，拿了不少地王，现在很难受。而碧万恒的土储虽然大幅增加，但通过多元化的方式拿地，很好的控制了拿地成本。

根据恒大的规划，为了在2020年6月30日实现将净负债率降低至70%左右的目标，其计划在2017年7月至2020年6月期间，将土地储备总量控制在每年负增长5%~10%。不过，2017年恒大的拿地力度依然不小。

2017年，恒大进入全国228个城市，项目总数达766个，总土地储备建筑面积达3.12亿平米，土地原值达5336亿元，评估值10386亿元（来自世邦魏理仕），稳站行业首位，足够支撑未来3~5年的发展。

更重要的是，在土地市场竞争激烈，房企拿地成本普遍上涨的大环境下。恒大通过收并购、旧改、合作开发等方式获取大量低成本的优质项目。

2017年恒大新增土地储备建面达1.26亿平米，其中收并购占比达57%。全年平均拿地成本约1889元/平米，一二线拿地成本仅2513元/平米。

碧桂园全年共获取881宗土地，预期建筑面积14110万平米，拿地总金额4794.5亿元，权益金额为3271.4亿元，平均地价为3225元/平米。

并且碧桂园继续加大三四线城市的投资，2017年位于三四线目标三四线城市新增土地储备面积占总土地储备的61%，较去年增长了9个百分点。

两会**工作报告显示，未来棚户区改造的力度有增无减，部分三四线城市有望继续坚挺，碧桂园还能继续享受三四线的红利。

截止到2017年年底，碧桂园总土地储备为2.82亿平米，其中未销售的土地储备为2.23亿平方米，同比增长61.9%，已竣工未销售的项目由2016年底的490万平方米下降至230万平米，表明2017年公司去化很快。

万科一直坚持审慎投资态度，土储远低于碧桂园和恒大，但其去年也加大了投资力度，全年新增项目216个，总规划建筑面积为4615.4万平方米，同比增长46.2%，新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积计算，其中74.7%的土储位于一二线城市；按权益投资金额计算，90.0%位于一二线城市。

海量的廉价优质土储和众多布*城市可以东方不亮西方亮，很好地避免与调控政策硬碰硬，帮助企业穿越市场牛熊周期。

04

舍得给钱、授权，

用利益和事业留住人才

▿

对房企来说，发展无非是靠人钱地。无论是冲规模还是升级，人才都至关重要。某30强房企的HR负责人曾告诉明源君，其所在的区域如果走掉5个核心人员，就要完蛋。人才已成为房企决胜下半场的最重要因素。

明源君认为要留住人有三个层次，一是利益，二是事业，三是荣誉。这其中可能会存在交叉均有的部分，只是程度不同而已。

作为行业标杆，恒大、碧桂园、万科都拿出了足够有诱惑力的措施，吸引并留住尽可能多的人才。

在碧桂园官网上，碧桂园董事长杨国强在2017年元旦致辞中写道，“有人才有天下！”为了招揽人才，杨国强不惜血本。

最典型的就是启动于2013年“未来领袖”（全球30%硕士、70%博士）招聘计划。2016年底，入职碧桂园的博士已超过400人。根据计划，2017年碧桂园要新招300名博士，其中至少有200名博士是海外招聘，海外启用。这意味着，到去年年底，碧桂园已有超过700名博士。

碧桂园给这些人才以高薪和高职业前景承诺，其力度与广度，为中国地产行业所罕见。此外其既能控制“驾驶员风险”，又能激励员工拼命工作的跟投激励机制，也被业内广泛学习和借鉴使用。

去年，恒大以超高年薪引入任泽平加盟，引发业内外广泛关注。但相比恒大的股权激励这根本不算什么。去年10月6日，恒大推出公司历史上第4次股权激励，7994名恒大中高层管理干部获得共计7.4357亿股期权。

恒大在公告中表示，此举进一步激励广大中高层管理干部积极性，为公司业绩持续增长做出贡献，同时将股东利益、公司利益和管理层利益更好结合在一起，使广大管理干部得以分享公司业绩持续增长的成果。

此时，上一期期权激励计划还未结束。此举明显是恒大挽留人才的手段，且表达了对未来业绩的信心。虽然获得股权的员工能否通过购入公司股票获利，取决于恒大股价的走势（若股价高于30.2港元/股，承授人仍可以按照30.2港元/股的价格行权，从而获利。若股价低于这一价格，承授人可放弃这一权利，不会承受亏损），但还是体现了很大的诚意，毕竟期权收益与股价密切相关，只有公司未来发展得好，才能带动股价继续上扬，实现期权的收益……

万科的薪酬待遇相对来说弱一些，但其事业合伙人制度还是能有效地稳定团队、控制人员大量流失的风险。由于在跟投的设计上杠杆相对温和，员工的抗性也要低很多。

▲来源：万科年报

明源君还注意到，2017年郁亮的薪酬是1189.9万元，仅比上年增长210.9万元，在当年公司薪酬最高的5个人里面，郁亮仅排名第4！三位薪酬超过郁亮的人士应该是立下汗马功劳的区域总。

碧桂园股价大跌，意味着房价也要跌了吗

碧桂园因“取消三四五线城市项目‘全覆盖’”传闻而大跌，带动港股地产股，继而带动内地房地产股票再度大跌。房价的涨跌和他关系不大

评论广州亚运城地块拍出255亿成内地新地王

现在房地产开发商基本上是上市公司,有很多的储备土地及建设中的楼盘,如果抬高地价,那么他们的储备土地价值就高了,资产额也就高了,又能配股圈钱了,另一方面楼价自然也就水涨船高,而这些楼价原先的拿地价是很低的,开发商的利润自然也就上去,股价也就上涨,如果进行股票增发,股民也会接手,而股票增发成功,开发商又有更多的资金来高价拿地,就这样恶性循环,地价越抬越高。

碧桂园股价大跌，意味着房价也要跌了来自吗

碧桂园因“取消三四五线城市项目‘全覆盖’”传闻而大跌，带动港股地产股，继而带动内地房地产股票再度大跌。房价的涨跌和他关系不大