基金走势扣除管理费了吗(基金收益有扣除管理费吗？基金是每天都会有收益吗？_青年财富网)

基金收益有扣除管理费吗？基金是每天都会有收益吗？_青年财富网

最近小编看到很多人在搜索基金收益的相关内容，小编呢对此也是非常感兴趣，特意整理了相关的内容，下面就和小编一起来看下吧!

基金管理费每日从基金资产中计提，这样就包含了收益部分，不过基金管理费不会单独向投资者收取，管理费是支付给基金管理人的管理报酬，其数额是按照一定比例从基金总资产中提取的。

各基金收费标准不同，一般基金规模越大，基金管理费收费标准越低，投资者可以在基金交易规则中查看具体收费标准。

一般来说，货币基金和债券基金当确认份额后，是每天都会有收益的，而股票型基金、混合型基金、指数型基金等类型是不会每天都有收益的，所以要看情况而定。

因为货币基金的投资方向主要是货币市场，而债券基金的投资方向主要是债券市场，这两个投资方向的收益都是按日来进行计算的，并没有投资股市，所以每天都是会有收益的。

但是要注意的是货币基金和债券基金并不是保本的，也就是会有风险，在行情不好的时候，是有可能会亏损到本金的，所以大家在购买的时候，要考虑到自身能承受风险的能力情况。

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如何挑选基金：基金经理很重要

在这里就分享一些关于选基金的思路。1.基金本身既然我们买的是基金，那么对基金自身研究肯定不能少，同时这也是很重要的一环。第一，历史业绩。虽然基金的历史业绩不能预测未来，但是它毕竟是可以参考的资料。一般来讲，如果一只主动型基金，在过去各阶段的历史表现(比如近1年、近3年、近5年)都排在同类型基金业绩的前面，不考虑基金经理离职的情况下，那么这只基金，很有可能就是一只靠谱的基金。第二，基金费率。虽然基金的管理费看上去只有1-2%，但是长期投资者的话，对基金收益的影响还是很大的。举个例子，你分别投资了管理费为2%和1%的基金100万，如果这两只基金的投资业绩相同，都达到了年均15%，那么十年下来，管理费2%的基金投资回报率是239%，而管理费1%的基金投资回报是271%，这就相差了30多个百分点。除了基金的管理费以外，大家还需要留意基金的托管费、申/认购费等。第三，基金规模。因为基金规模对基金的影响非常大，所以大家在选择基金的时候，也要留意基金的规模。一般来讲，基金规模在2亿以下，尽量不要选。同时对于主动型基金而言，其基金规模在50亿以上的，也最好不要选(除了极个别优秀的)。因为基金规模太大，会加大基金经理的管理难度。2.基金公司除了对基金本身进行研究以外，大家也可衣印鸡护统以对基金公司进行分析。因为优秀的基金公司旗下的基金业绩都不会太差，甚至有些基金公司在市场高位的时候，还会做实时的提醒。那么，怎么样才算优秀的基金公司呢?因为基金公司的主要盈利来源是基金管理费，所以衡量优秀基金公司的指标，就可以用“每收1块钱的管理费，基金公司到底能给基民带来多少收益”来表示。3.基金经理对于主动型基金而言，最核心的还是在于基金经理。所以研究主动型基金，就离不开基金经理的分析。因为优秀基金经理管理的基金净值，可以屡创新高。相反，水平一般的基金经理管理的基金，其净值走势可能多年纹丝不动。那么，什么样的基金经理，才可以被称为优秀的基金经理呢？我觉得，至少要从两个方面进行分析。历史业绩：也就是基金经理曾经管理同类型基金的业绩表现。如果管理的基金历史业绩很差，那么至少说明到目前为止，该基金经理还没有表现出过人的能力来，也就不能把他称为优秀的基金经理。从业年限：这里指的是担任基金经理的年限。俗话说的好，“姜还是老的辣”，在资产管理行业也是一样，如果担任基金经理的年限较长，那么基金经理应对特殊情况(比如大熊市等)也就更从容。当然除了对基金经理的从业年限、历史业绩进行分析以外，大家也可以对基金经理的投资风格、基金经理的专业背景等去考察。

我从业5年，用15000字把日本买房的基础知识都告诉你！ - 知乎

我来知乎也快两年了，写了200多篇关于日本不动产的知识科普，受到了不少人的好评。但一直以来都是以“随笔”的形式，信“笔”由缰，不曾对各个知识点有过梳理。

今天，我想把所有我认为投资者在买房前必须了解的基础知识，整理成这一篇文章。从前期“如何了解市场”说起，一直到“最后过户”，分为10个阶段，逐一进行“科普”说明。

在捋清不动产交易流程前，首先，我们要把房子分为两大类：

一般常见于新房。比如某开发商买地、盖楼、然后出售。投资者无论是通过中介，还是直接从开发商那里购买房子，都算是分譲物件。

接着，我们来看看交易流程。此处只做简单介绍。具体详细内容每一章节都

STEP1：购房条件整理

STEP2：决定预算

STEP3：找中介公司（如果购买的是分譲物件则不需要）

委托信赖的中介公司很重要。他们会给你提供重要的房源信息

STEP4：找房子

STEP5：现场看房

确认周边环境、户型、设备等等。日本的房子没有“毛坯房”的概念，基本都为“简装”或“精装”。此外，如果房子有“租客”，一般不能进入室内看房。

STEP6：和中介公司缔结委托契约（如果购买的是分譲物件则不需要）

看房满意后，确定委托哪家中介公司帮你操办后面的购房流程。确认中介费。中介费会在过户完成后收取。

STEP7：建立资金计划

根据银行和自身的条件，决定贷款比例。计算每个月的还款额度，投资有风险，杠杆需谨慎。

STEP8：递交购买申请

中介公司会负责将你的条件整理好，以书面形式向卖家递交购买申请。偶尔会出现被拒的情况。

STEP9：重要事项说明书解读

由专业的宅建士负责解读《重要事项说明书》。此时反悔不买还来得及。

STEP10：缔结买卖合同

正式签订合同后，买家会支付房款的10%~20%作为手付金，并约定尾款交付时间。注意，如果之后买家违约，手付金一般不予退回。

STEP11：住宅贷款合同缔结

与银行签订正式的贷款合同。一般情况下，在缔结买卖合同前，都会先通过银行贷款的预审核。

STEP12：过户

“建物”就是建筑物。“取引”，在日语里就是“交易”的意思。

那么顾名思义，就是做土地、建筑物交易的行业。注意，不仅仅是我们通常所熟知的中介业，只要涉及到买卖的，都算是“宅地建物取引业”。

比如开发商和某些网络平台，他直接对顾客出售房产，那他也算是“宅地建物取引业”。

在日本有「宅地建物取引業法」。根据法律规定，从业企业必须持有国土交通省或地方都道府县所颁布的“营业许可执照”。执照有效期为5年。

如果期间有违法行业法的行为，则会被公告处分。情节严重者，将会被吊销相关执照。

中日国情有很大的不同，决不能套搬国内的经验。

第一、没有两个一样的物件。

即使是同一地段，同一栋楼，物件的楼层不同，朝向不同，管理状态不同，房价会有很大的差别。

因为我们买来房子后，总觉得是要重新装修的，房子内部装饰和家电器具的好坏不重要。

但日本不是，很多人买房子都是继承租约的，或者买了就是为了租出去的。房子内部状况的好坏会直接影响售价高低。

调整预期，如果没有意外的话，日本的房价是不可能像国内这样经历暴涨的。更多时候，不动产像是一种保守理财产品。过去5年，日本的二手公寓每年涨幅约为2%~3%左右。

大多数情况下，无论买的是公寓还是一户建，都是带土地份额的，且为永久产权。名义上的房价其实包含了“土地价格”和“建筑价格”。

对不动产出售价格进行评估，在日本叫做“価格査定”。方法有很多，我们在这里介绍最常见，也最常用的“取引事例比較法”（交易事例比较法）。

简单说，就是通过专业的网站，查一下附近相似物件的成交记录。

选择一条或若干条记录作为比较基准。比如你要买的物件是东京新宿4丁目，1985年的房子。那么我们就找到附近差不多房龄的物件的成交记录，作为参考标准。

然后结合自己物件的情况，进行适当地“加价”或者“减价”。比如我们想买的物件在9楼，参考的物件在3楼，我们朝南，他朝北，那么适当地加点价。

最后，根据近几年的市场走势进行合理评估。比如，参考物件交易年份在3年前，经过查询，新宿的房价3年来普遍上涨10%，那么再上调10%。

以上很好理解。但对投资者来说，最大的问题是：我去哪里找成交数据呢？

官方交易数据平台，绝对权威。比较适合查询土地价格。

此外，还有个付费的系统，是公益财团法人（非盈利组织的意思），不动产流通推进中心的。他可以根据过往成交信息和物件状况，对价格自动做出调整。

最后，为了使推算更我精准，在找目标物件的时候需要注意这几点：

虽然对很多中国投资者来说，买了日本房产未必会自己去住。

但是，从“出售”角度考虑，我们不可能指望国人接盘。好的房子，必然是有非常好的居住属性。

所以对居住环境调查是必要的。投资者可能不懂日语，没关系，可以让中介帮忙查询。

调查哪些内容呢？可分为“网上调查”和“实地调查”，分别如下：

虽然日本常年位列全球治安最好的国家之一，但也不代表没有犯罪。

下面这链接是东京都警视厅的“事件事故发生地图”。可了解每个地方的治安情况。

建议使用MansionMarket这个网站。只要输入公寓名称，就可以快速看到1km范围内有多少家超市、医院、银行、小学、中学等等。

展示效果：

链接如下：

我们国人极其容易忽视地质问题。因为国内都是开发商选地，盖楼，卖楼。买家没有土地产权，所以也不关心地质问题。但日本的土地是可以买卖的。大家不希望自己买了一块地，结果发现是在“洪水易发区”，或者在地震带上吧？

好在，日本信息透明。每个地方都有“灾害地图”。如果是购买土地，请务必确认灾害地图。

除此之外，我个人建议两个点：

一个是可调查公寓的共用部分。看看垃圾房、自行车库等是否整洁。从这些细节处可以看出物业管理如何。

第二，务必调查是否临近铁路和高速公路等。日本，尤其是东京和大阪等大城市，是非常拥挤的。经常有铁路直接从房子窗户下穿梭而过。显然，这会带来非常严重的噪音问题。

在日本买房阶段，投资者除了房价本身之外，需要承担的其他费用有：

以上在日语里统称“诸费用”。这些费用计算方式繁杂，普通投资者也没必要了解得门清儿，只要知道一点即可：

所以假定一套住宅报价1000万，那么建议投资者需准备1070万。

如果有，则可以以个人名义申请贷款。贷款比例一般50%~60%，利率一般2.4%~2.8%左右。最低贷款1000万日元起。

如果没有，则只能在日本注册公司，然后以公司名义买房。贷款比例和利率与个人差不多。最低贷款2000万日元起。

申请贷款者要注意每年的还款额和自己税前年薪的比例。

借条的规范和“第三方”一样，比如约定还款日期、借款金额等等。在此不做赘述。

对一般投资者来说，日本的物件可分为两大类：公寓和一户建。

一户建，从本意上来说，其实是“一户，一个建筑”的意思，所谓独门独栋。在此可以理解为“小别墅”。但千万不要觉得一户建就和别墅一样，是“高级的代名词”。相反，很多高级公寓才是有钱人住的。

买一户建还是买公寓？除了表面差异，他们还有哪些不同呢？

选择二手房往往要比新房多操点心。关于二手房如何选择，要注意哪些事项，我们会在后文详细说。

如果购买的是公寓，那么每个月，房东需要支付“管理费”和“修缮基金”。

可以理解为物业费。日本的公寓分为“私用部分”和“公用部分”。公寓会聘请专业的“管理组合”，对公寓的公用部分和设备进行定期的清洁和维护，坏了的话负责维修。有些如果管理公司是“日勤”的，还会配置“常驻人员”。

日本的公寓会有长期修缮计划，一般12~15年会大规模整修一次。这当然需要钱，不能“临时抱佛脚”，所以日常每个月都会收取一笔钱作为“修缮基金”。

表面回报率就是：房租/房价

比如，某公寓售价1000万日元，每年房租收入100万日元，那么表面回报率就是10%；

实质回报率就是：（房租-管理费-修缮基金）/房价

比如，某公寓售价1000万日元，每年房租收入100万日元，管理费10万，修缮基金10万，那么实质回报率就是：（100-10-10）/1000=8%；

显然，管理费和修缮金越低，到手的租金收益就越高。那么，管理费和修缮金是越低越好吗？

并不一定。修缮金过低会导致房子没钱进行正常养护。将来出售时可能会导致卖不出价。据统计，一般每平米房子每月修缮金至少在200日元以上。

所以，千万不要贪一时收益高，买一个没有维修金的房子，将来问题大着呢！

日本有《宅地建物取引業法》和《不動産の表示に関する公正競争規約》，关于房产广告上，必须标明哪些内容，怎么标明，都有统一的格式和规范，并且收到行业协会的约束。

一个标准的不动产广告会有以下内容：

下面我来逐一说明：

日本规定，新房（新築）是指房龄未满1年，并且第一次出售的房子。其他物件都为“中古物件”（二手房）

原则上必须是实拍。如果是期房可以放预计效果图。

指从居住地走到最近车站“出入口”的徒步距离，一般以时间单位“分”表示。80m为1分钟。比如写“10分”，那么从居住地走到地铁站差不多就是800m距离。另外，这里的时间不考虑信号灯等待时间，过人行天桥，上下坡等因素。

如果购买的是一户建，整块土地都是归投资者一个人所有。上面写多大面积，就是多大面积。

如果购买的式公寓，因为所持有的只是土地的一部分，所以会标注份额。如多少多少分之一。

字母，是英语单词的首字母。常见的有：

L：客厅

D：餐厅

K：独立厨房

S：储物间

举个例子，比如某房型是2LDK，意思就是该房子有2个卧室，一个客厅，一个餐厅加一个独立的厨房。

有一种小户型比较特殊，1R，是“1Room”的缩写，就是单一房间。可以理解为“一室户”。

在日本，对土地利用和开发必须遵循相应的法律。为了交易流畅，《宅地建物取引業法》规定，如有以下情况，卖家必须明确告知。

原则上，市街化调整区域内的土地上是不能造房子的。

根据日本建筑基准法规定，如果土地接壤道路宽度不足2m，则“再建筑不可”。就是，虽然可能现在土地上是有房子的，也允许住人，但你不能进行大规模修补，也不能拆了重建。只能等其自然坍塌。

根据法律要求，部分土地会被要求“道路后退”，出让部分面积作为“道路”。注意，后退部分的土地没有经济价值可言。

举例，比如某块地100平米，根据要求“道路后退”面积20平米。那么在买卖时，他和80平的土地是一个价格。

土地上有已经不适合居住的老房子。买了这种土地，需要预留一笔”拆解费“，把老房子拆了以后才能重新利用。日本拆房子可不便宜。

土地倾斜或者形状不规则会影响土地利用价值。

部分土地会附带建筑条件。日本也不是想怎么盖房子就怎么盖的。

有些不规范的表达，可能会引起误解，下面进行逐一说明：

和我国的广告法一样，不允许出现此类夸大描述的词。请自动无视。

比如，上图中“平塚停步8分”，意思就是从坐上公交车，到下车后步行至地铁站，一共要8分钟

原则上，土地面积和私道面积应该是分开表示。私道面积，简单理解，就是虽然所有权归你所有，但没有经济价值的土地。

比如，上图中“敷地面积167.03㎡（私道20㎡含む）”，可理解为，实际土地面积只有147.03㎡

根据日本法律规定，车库是不包含在建筑面积里的

根据法律规定，中古房必须标明建筑时间！注意，不同房龄的中古房，价格差距非常大！

在做买房决定前，无论是视频看房，还是实地看房，请根据下面的清单逐一确认自己已充分了解了这些信息：

便利性：

适应性：

安全性：

日本没有毛坯房的概念。所有的新房一定是精装，可拎包入住。在购买新房的时候需要检查以下内容。

公寓与一户建通用：

公寓适用：

如果买来的房子是带租客的，那么一般不能看室内情况。

二手房需确认事项如下：

公寓与一户建通用：

公寓适用：

由在国土交通省登记的第三方机构，根据建筑的构造、劣化程度、管理程度、温度环境、耗能等，一共10个大类，33个项目对住宅进行性能评测，分为1~5个等级。

这个制度并不是强制性的，也就是说，并不是所有建筑都有评测等级。不过，无论是新房还是二手房，建筑公司、买家或卖家，都可以申请做这个评测。

做评测有以下好处：

1、国土交通省指定机构才能做评测，具有权威性。说明物件优质！

2、如果是新房的话，住宅性能评价书可视为“质量担保”。过户后如发现实际质量不如评价书，可要求申请赔偿。

在投资不动产时，选择可信赖的中介公司是非常重要的。

执照长这样：

每个执照上都有个番号，还有有效期、公司名字、法人名字等等。这些都可在日本国土交通省网上查询核实，地址如下：

知道番号后，这个也能查，地址如下：

最后，日本有很多行业协会，协会对企业经营会起到监督作用。不仅定期会对从业者进行培训和业务规范指导，也会接受消费者的投诉，把违法乱纪的成员公示出来。

所以，大家在找中介公司的时候，可以关注下“协会加入情况”。

业内几个主要协会有：

通过REINS、自己公司内部渠道，或者其他友商，根据客户需求推荐房源。

一般情况来说，买家很少能直接接触到卖家。条件交涉往往通过双方中介进行。

举个例子，比如还价。买家会委托中介提交申请，但不会和卖家当面交涉。

对房子和契约进行法律义务上的说明。确保买家的知情权。

办理过户手续，如果房屋有“被抵押”，则抹消抵押权。

为了沟通高效，建议投资者在委托中介前，先厘清大概的头绪，主要有以下几点：

买了自住，还是收租？如果是自住，那么预计什么时候搬进去？（这点很重要）

有没有想住的目标地区？房子到最近车站距离多远，在自己接受范围内？

首先，中介费是以“成功进行交易”为收取前提的。就是说，只有成功签订买卖契约，中介才有权力收这钱。

举例，比如中介公司带客人看房，替客人奔波各种事情，中介公司是不能向客人收车马费的。除非你们事先就说好了。

接着，中介费支付一般有两个时间节点。第一个时间点是，双方签订买卖契约后，买方支付50%的中介费。第二个时间点是，最终进行过户的时候，支付剩余的50%中介费。

很多中介公司为了“套牢”客人，在签订买卖契约前就收费，请大家提高警惕。记住，中介费是以“成功进行交易”为收取前提的。

最后，日本的法律没有规定中介费下限，但明确规定了上限。中介公司不得收取超过法律规定上限的中介费。如果超过了，要主动对客户进行说明，并且提供合法的理由。

该物件则分为三部分：

中介费一共收取：

以上是标准算法，如果想要速算的话，400万以上的物件可用公示：3%+6万日元。

实际支付的费用则是：中介费+消费税=36+3.6=39.6万。

在开始介绍日本的贷款之前，我们先简单说说贷款资格。

简单说，至少满足以下三个条件中的一个：

1、在日本有长期居住身份和稳定收入。比如永住、工作签、高度人才签等。

2、在中国大陆以外的地区或国家有主动收入。比如，虽然人在国内，但在香港工作。

元利均等，就是我们的“等额本息”，每个月还款额是一样的，随着时间变长，每月的还款额中，本金所占的比例越来越大。

元金均等，就是我们的“等额本金”，每个月的还款额一开始会很多，接着会越来越少。

接着，我们来从利率来看贷款产品，投资者有三个选项

无论市场利率如何变化，房贷利率不变。按当初和银行约定好的来。

每半年调整一次还款利率，根据市场利率的变化而变化。比如市场利率提高了，那么每个月的还的钱可能就变多了，反之亦然。不过一般会规定上限，每月还款额不能超过以前的1.25倍，以此来对冲市场利率暴涨的风险。

借款人可以与银行约定，一定时间内，比如3年、5年，保持固定利率。等到期后，银行再根据市场情况调整贷款利率。

不过和变动金利型相比，固定期间选择型没有规定利率涨幅的上限。遇到极端情况，有可能会出现还款利率突然暴涨的情况。

没有标准答案，每个人根据自己的情况来判断吧。

在这里有一个日本人自己做的统计，可以看到50.4%的日本人在申请房贷时做的是“变动金利型”。

公家贷款，放款方主要是地方**，或是和“住宅金融支援机构”合作的民间银行。以“FLAT35”和“財形住宅融資”为代表。

可理解为“商业贷款”，各大金融机构自行放款。不同银行政策、利率、手续费等差别蛮大的。

选哪个？一定是选看一眼就知道便宜的公家贷款吗？

简单说，投资者不能申请了便宜的“公家贷款”买了房，然后租出去！如果一旦被银行发现，是非常严重的事儿！将被勒令立刻还清所有贷款，并且处以重罚，留下信用污点！

那可能有朋友问了，我买了房，住了几年后不想住了，或者要搬家了。空房子能不能出租呢？

民间贷款和公家贷款还有哪些区别呢？请看下表：

日本的银行其实心很“宽”的，一般情况下，还款年龄上限是80岁。

比如要申请35年期的贷款，一般45岁以下都可以申请成功。

不过银行也会评估寿命风险，会担心钱没还完，人先没了。所以会要求借款者加入“团信保险”。

请结合自己的生命收入周期，来决定合适的贷款年限。

贷款额年限很长，虽然每个月还款压力小，但从长远看，也是不小的负担。

在日本叫“买付申请”，一般包含了购买者的姓名、住址、是否融资、预计购买时间以及出价。

此外，如果有特殊需求，比如砍价，或者要求房东负责修理设施后再过渡等等，也会在买付申请中提到。

买家看上房子后，向开发商提交购入申请，并递交5~10万日元作为定金。

买家实地看房，确认物件状况，确认购买条件。如果不想买了，开发商则将定金全额退还。

买家看上房子后，委托中介向卖方递交“买付证明书”

卖方收到买付后，如果对购买条件满意，则会作出承诺书，接受买付申请。

随后双方对具体条件进行交涉，没问题后签订买卖契约书。

需要注意的是，无论是买家的买付证明书，还是卖家的承诺书，虽然没有法律效应，但希望大家慎重对待。

很多外国买家对提买付非常不当回事，认为反正又没交钱，最后不买也就不买了。

对，从经济上来说，不会有任何损失。但在日本社会，买家的买付书和卖家的承诺书是关乎商业信誉的。卖家一旦接受了买付，即使后面有人提出以更高价格买房，也不会再考虑。买家交了买付，就是表明，自己已停止找房。如果没有特殊情况就一定会买。

在日本买房签订契约之前，必须由注册宅建士进行“重要事项说明”，并在文件上签名、盖章。

重要事项说明，是对“对象物件有关事项”和“交易条件有关事项”进行的说明书。根据“宅地建物取引業法”，对必须说明的事项有非常详细的规定。漏说和瞒报是要负法律责任的。有些情况下，即使已经过户，买家也可以退房。

那肯定有朋友要问了，因为重要事项说明是在买卖契约签订之前。如果在做说明时发现房子有重大瑕疵问题怎么办？能不能取消购买？

但一般来说，为了交易流畅，在做重要事项说明前，如果有问题会及时沟通。不会等到做说明了才刚发现问题。

从这层意义上来说，重要事项说明书更像是对物件状况和交易条件的书面记录文件。以白纸黑字的形式，确定好各种事项，避免将来有纠纷和争议！

请大家参照以下清单：

是否符合“都市建筑法”、“建筑基准法”？确保物件可以再建筑，符合基本建筑要求，至少不能是违建啊

有没有私道负担？水电煤基础设施齐全吗？有没有特别费用？

是否是灾害警戒区？耐震诊断证明有没有？是否用防火材料？住宅性能评价有没有？

土地权利和内容？管理条约确认？每个月交多少管理费和修缮基金？公寓定期维修有没有如期进行？

只要不违背法律和公序良俗，买卖双方可自由签订契约内容。虽然法律偏向于保护买家，但买家需要自己把握好契约内容。

这也是了保护买家。因为不动产公司相比个人，有更多的信息优势。所以法律上限制也更加严格。

如果发生从业者误导消费者的行为，契约可以无效。

民法上，手付金有三类：

一般来说，大家默认采用的都是“解约手付”，除非买家放弃手付金，或者卖家加倍退还手付金，不然就不能解除买卖契约关系。

契约是买卖双方建立在信赖关系上签订的。一旦缔结，任何一方都不能轻易解除，除非……

（2）在签订契约后，过户之前，因自然灾害等不可控因素，导致物件损坏

（3）契约不适合。房屋实际状况与重要事项说明书不符

（4）特别解除条款。如果买家要贷款，一般会约定，如果买家贷款批不下来，可以解除契约。卖家全额退还手付金

如果物件有漏雨、白蚁等情况，那么就是“瑕疵房”。卖主当然不能交一个瑕疵房给买家。在2020年4月民法改革前，相应的责任叫“瑕疵担保责任”。改革后，要求卖家交接物件时候，要保证物件的“数量”、“品质”和“种类”都要和契约一一对上，否则被视为“契约不适合”。

当卖家没有尽到“契约不适合责任”的时候，买主有权要求“减免部分房款”、“卖家负责补休”、“赔偿损失”，甚至是“解除契约”。

那么，有朋友肯定会想了，我买房的时候未必会发现那些瑕疵问题。尤其是带租客的房子，根据日本的国情，是没法看房的。买了以后，比如1年、2年后再发现问题了怎么办呢？

没关系。根据日本民法，在发现瑕疵问题后1年以内，卖家都是有“契约不适合责任”的，都要负责解决问题。

比如2021年6月买的房子。2022年7月才发现了瑕疵问题。那么只要在2023年7月之前通知卖家，卖家都要负责。

但也有例外情况。比如买的房子很老很老了，已经5、60年了。可能卖主自己长时间不住，也不知道哪里有问题。那么可能会签订个“特约”，有时会免除卖主一切“契约不适合责任”。

最后，如果买的是新房，根据日本法律，对住宅的主体部分，开发商要提供长达10年的瑕疵担保责任。为了避免开发商可能倒闭，无法承担责任，日本有相应的保险制度。如果买的是小开发商的房子，可以关心下它们有没有加入过保险。

不动产动辄数十万，属大额投资产品，契约当然是非常重要的。

根据日本法律规定，契约书必须由宅建士逐条解读，并且盖章、签名。

买家要确保自己已完全理解，没有任何疑问，并且盖章、签名。

签订条约当日，买家就要支付手扶金了。务必确认手付金的退款条件。还有房价，可不要写错了。

注意，土地实际面积和登记簿上的面积，可能是有差别的。有很多卖主会在签订契约后，交割之前，对土地进行实测，有可能会退补差价。

如果是中古物件的话，屋内设备哪些是一起过户的？设备质量如何？运营状况是否完善？这在投资买来出租的房中尤其重要，请务必确认。一般情况下，买卖契约后会附带「告知書」和「物件状況報告書」

比如房子被抵押了，那么要确定过户后抵押权会消去；比如房子带租约的，租约是否一起“过户”？

对固定资产税、都市计划税、已收的房租、已付的管理费和修缮费进行精算。举例来说，有可能买房的时候卖家已经把这个月的管理费付了，这个月31天，14号过户，那么买家要支付给卖家月管理费的17/31。

从签订契约到正式过户一般有1个月的时间。这1个月的时间当然有可能会发生意外，比如天灾人祸，那么要约定好，买卖双方谁对这一期间内的损失负责。

一方违约需承担赔偿责任。违约赔偿一般不超过房子价值的20%。

如果买主或卖主，有一方是反社会暴力团，或者房子是给黑社会势力做事务所的，契约可自动解除。

虽然在签订购房契约之前，买家会进行贷款预审。但也有可能会发生意外情况。所以，会签订贷款特约，如果银行最终没有放贷，则无责任解除契约。不过，如果是买主自己的个人原因，比如不配合银行，那放贷不成还是要负责的。

接受重要事项说明，买家对物件已充分了解后，买卖双方便可签订契约。

由宅建士为双方进行契约解读，确认无误后，双方在契约书上签名、盖章。

买家将手付金汇至卖家指定账户，并同时支付一半的中介费。

此外，为了防止犯罪财产转移，一般中介公司会要求卖家提供职业、交易目的等等确认书。

在签订买卖契约时，买家需做好如下准备：

如果是人不在日本的海外买家则额外需要准备：

如果房子是带租约的，那么没法上门确认现状，也没办法，直接办理相关手续就好。

如果房子不带租约，买家一般会上门最后确认物件状况。看看之前约定要修好的东西，是不是已经修好了？约定一起过户的设备，是不是都能正常运作？还有其他契约约定的具体情况，过户当天都要一一确认好。

首先是必要文件：

国外的投资者要确保，过户之前，中介已收到委任状和签名、印章、地址公证书的原件。

此外要准备钱，分别有以下几点：

在结清所有的尾款后，司法书士将负责去法务*操办相关手续。

很多人买了房以后未必自己住，也没法亲自管理，那么就会委托托管公司。

大家可以认准这个证：

上面有登陆番号，有效期，公司名字，公司法人，公司地址等信息。

登录番号可以在国土交通省的官网上直接查询：国土交通省|マンション管理業者検索

托管公司的业务有两大块：分别为中介业务和管理业务。

中介业务就是：

管理业务就是：

当租客违约做出什么出格的事，要及时制止；如果造成什么损失，要代房东进行索赔；如果有什么纠纷，也要负责处理解决。

平时负责收租，和缴纳管理费、修缮基金、固都税等支出。如果租客拖欠房租，托管公司要负责催讨。

如果室内设备有需要维修，或是添置，托管公司及时和房东沟通。

在租客退租的时候，托管公司要负责监督租客“恢复原状”，没有给房东带来损失。

日本每一栋公寓，都有管理组合，类似于我们的“业委会”。当有关系到利益的重大决策时，托管公司会代房东赴会，及时把信息传递给房东。

如果房子为“空室”，那么租赁管理公司也就没有收入。所以，找托管公司可以大大降低空室内的风险，大家也算是同舟共济。

基金卖出手续费什么时间扣除？

不同的手续费的扣费时间不同，基金的手续费有申购费、管理费、托管费、销售服务费和赎回费，以下是具体扣费时间说明：

　　1、申购费：基金申购费的手续费率为0.12%-0.15%，在买入基金时直接从买入金额中扣除，其中货币基金不需要申购费;

　　2、管理费、托管费、销售服务费：管理费、托管费、销售服务费的手续费率以基金公司给出的费率为准，这些手续费每日从基金收益中直接扣除;

　　3、赎回费：不同类型的基金的赎回费手续费率不同，其中货币基金持有7天以上不需要收取赎回费，赎回费在赎回基金时进行扣除。

现在基金还收管理费吗

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基金净值有没有去掉管理费？ 基金净值管理费怎么算？_商业时报网

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分级A类基金年化收益率里扣除管理费率了？？

是扣除管理费后的收益率来的。

收益，已扣除管理费和托管费吗

基金管理费是支付给为基金提供专业化服务的基金管理人(基金公司)的费用,也就是基金管理人为管理和操作基金而收取的费用。基金托管费是指基金托管人(银行)为保管和处置基金资产而向基金收取的费用。基金管理费和基金托管费通常按照估值日基金资产净值的一定比例提取,逐日计算并累计至月底,按月提取。这些费用在基金管理的过程中已经被按月提取扣除,在赎回时不用再次支付的。

为何基金要收管理费?这也就算了，可是买入，卖出为何也都要收手续费？

这个跟股票类似，股票买入卖出也是会收印花税，所以呢，基金因为有专人管理，为你打理钱财，所以也会收取相应费用。

基金走势

到这时候了，等着涨吧!基金作为一个长期投资的品种，进场的时机不像股票那么重要，您可以买进并长期持有，跨越市场周期，享受中国经济成长为您带来的收益。如果对于波段能够准确把握的话谁都会做低买高卖的操作的。但是择时操作毕竟是很难的事情，所以在经济和市场基础没有发生变化的情况下，一般建议长期投资，那样可能能更为充分地分享市场上扬的全程收益。我们长期持有。至于如何规避风险交给基金公司和基金经理们去想吧。你交过管理费了，他们有义务为你去规避风险。