出价溢价是什么意思(求教如何理解直通车的出价和溢价？)

求教如何理解直通车的出价和溢价？

1、出价是关键词出价，是指这个关键词独有的价格。2、溢桥早价，最常用的是人群溢价，溢价是针对所有在投放中的关键词的，所以要用百分比。或者你敏雹雀可以提议官方采用肆誉具体的数字来溢价也行。更多直通车和数据分析的问题可私信。

溢价是什麼意思？

溢价乃指所支付的实际金额超过证券或股票的名目价值或面值。而在基金上，则专指封闭型基金市场的买卖价高于基金单位净资产的价值。我们通常说一支股票有溢价，是指在减掉各种手续费等费用之后还有钱。我们说一支股票有多少的溢价空间，是指离我们判断这支股票的目标价格和股票票面价格之间的价差。溢价是指交易价格超过证券票面价格，只要超过了就叫做溢价。溢价空间是指交易价格超过证券票面价格的多少。商务印书馆《英汉证券投资词典》又一解释：英语为：premium，premium price。亦为：升值；升水；权利金；期权金；保证金；保险费。升值；①溢价；升值；升水高出标准价格、标准利率或证券票面价值的部分，如认购债券和优先股时支付的超过面值部分。

淘宝直通车溢价是什么意思-吉日网

淘宝直通车溢价的理解如下：

1、淘宝溢价，准确地讲应该是淘宝直通车溢价。

2、淘宝直通车里面的溢价是指愿意为指定的流量(访客定向、兴趣点定向或群体定向)加价，也叫人群搜索溢价。通俗地讲，当超过原定价格就是溢价，溢价通常以百分比来表达。例：关键词出价1元，溢价比例50%，人群出价=1*(1+50%)=1.5元。

溢价什么意思

溢价乃指所支付的实际金额超过证券或股票的名目价值或面值。而在基金上，则专指封闭型基金市场的买卖价高于基金单位净资产的价值。

2023年11月卫生护理用品之广告投放复盘

第一阶段：产品研究，行业分析

（在这个调查过程中，我同时收集了200多家国内外同行网站，方便后面做仔细分析时候，从中榨出来点有用的文案和参考内容）

第二阶段：研究海外市场，分析潜在买家

第三部分：挖掘关键性的隐性需求与痛点！

第四部分：按图索骥，顺藤摸瓜！

第五阶段：验证结果，一击即中！

直通车溢价是什么意思(直通车地域溢价) - 汽车时代网

直通车溢价是什么意思(直通车地域溢价)1、淘宝溢价，准确地讲，应该是淘宝直通车溢价。2、淘宝直达车的溢价是指对于特定的流量愿意提高价格，也称为人群搜索溢价。一般来说，价格超过了原价。3、淘宝直通车已经实现了PC和手机的自主管理，即电脑侧点击

1、淘宝溢价，准确地讲，应该是淘宝直通车溢价。

2、淘宝直达车的溢价是指对于特定的流量愿意提高价格，也称为人群搜索溢价。一般来说，价格超过了原价。

3、淘宝直通车已经实现了PC和手机的自主管理，即电脑侧点击由电脑侧点击收费，手机侧点击由手机侧点击收费。如果你在电脑和手机上设置同样的价格，点击电脑和移动设备是同样的收费。相反，这是不同的。人群搜索溢价不仅给直通车带来更准确的交通，而且对直通车的转换也有很大的影响。

很多人对人群溢价有这样一种误解，总是认为没有溢价，这群人就不会有流量。事实上，人群溢价是基于我们自己的人口，这些人群是你的人口，我们只是将其细分为这一组，然后增加细分人口的保费。为了达到通过增加投标获得更多流量的目的。

你没有溢价，你的宝贝直通车对应于人群或者这些人，因为出价有点低，所以排名更低，他的流量更低，在你出价更高之后，因为排名是最高的，所以他会有更多的流量。

1.选关键词时要选择多个，然后筛掉没展现的，选出转化率高的，撒大网捞鱼。转化好的关键词才有增加溢价的必要，账号出价越好，排名越高。

2.选关键词要精准，账号也要精准，卖家可以先设置110%，看看流量是不是会上涨，如果上涨那么第二天就慢慢往上加，转化率也慢慢上升，那这个溢价就是直通车的合理溢价。

3.这里的玩法用的是大数据的推荐机制，客户主要是通过推荐获取自身想要的宝贝，所以关键是精准。

4.在操作关键词时用流量补补或海淘流量来操作，避免掉不良账号对流程的影响，减少不确定因素。

5.品类方面要注意，太小众太细分的品类不适合做低出价高溢价的玩法，大的类目成功率高，毕竟用户群体人数也多。

在综合理解了以上的这些溢价玩法之后，我相信在实际操作的时候肯定是会有实际的效果影响的，好了，到这里更多的直通车玩法我也就先不多啰嗦了，比较复杂，其实车这东西，只是开的更好，没有谁是最好，一天不优化，就玩不了了。所以，对于新手卖家，其实是不建议去开车，前期做好搜索其实是更加重要的事情，只要你前期的搜索做好了就够我们吃得很香的了，车这东西是助力，不是启动力，你在悬崖底下他不会拉你，只有你快到山顶了，他才会拉你。烧神又烧钱，并且作为店长来说的话，直通车这种东西技术性费时费神的情况太过严重了，所以我总是在说一句话做技术的人玩不转供应链，你们搞供应链的没时间研究技术非常正常。如果专心做店长做产品的话那就好好地钻研供应链，产品为王的这个道理在淘宝已经很明显了，只要你产品好，找到靠谱的运营那成功就是绝对的事情了，只不过就是时间问题而已。不用思考太多个赚个的钱。共赢才是最好的。

另外人群是不断筛选不断精准的，只有成交的人群才是最精准的人群，所以在我们打标推广以至于最终推广中都是在人群范围中寻找转化人群。

1.人群初步匹配找到产品相对应的人群大致范围

3.溢价提升，关键词、分时折扣适当降低，使圈定的人群优先拿流量

4.通过人群推广数据进行优化，溢价该调整调整，人群该暂停暂停

5.持续优化，人群筛选，根据产品需求进一步优化直通车

PS3最新破解为游戏爱好者带来了突破性进展，用户可以绕过限制运行自定义软件和游戏。破解带来了优势和风险，扩展了PS3功能，但也可能失去官方支持。对游戏世界影响深远，提供了更大自由度和创作机会，但也引发版权争议。展望未来，破解技术将不断发展，需要平衡创作自由和版权保护，推动游戏行业持续发展。

笔记本哪个好用笔记本学生用十大排名九月份，正是各大高等院校陆续开学的日子，许多返校的大学生、准大学生朋友们有计划购买一些电子产品以备大学生活之需。此时，正好赶上许多笔记本厂商暑促临近结束的时候，抓紧时间购买能够享受到优惠。当然，考虑到许多

家用跑步机哪款好健身器材对于卫生部门而言，只有自己COVID-19大流行爆发以来，得失喜忧参半。尽管维生素和补充剂的购买量急剧增加，但许多（如果不是全部）健身房在社交距离规则下关闭。因此，健身爱好者一直在家锻炼，利用可用资源和一些改装

订好机票后怎么选座位机票怎么选座位我买机票，吃过很多亏，在此总结下，希望大家别走我的老路。下面是一些注意事项1.买机票注意提前2个礼拜买，价格相对便宜，你提前一天买的话价格很贵，便宜的一般是早上8点前或者晚上20点左右的机票相对便宜。2.

烟的保质期是指烟草制品在特定储存条件下保持质量和口感的时间。本文详细介绍了影响烟的保质期的因素，如烟草品种、包装、储存条件等，并提供了判断保质期和延长保质期的方法。了解保质期对选择和使用烟草制品很重要，以获得最佳的吸烟体验。

淘宝直通车出价什么意思？会溢价吗？-卖家网

我们开了一家淘宝店，发现自己店铺没什么人来逛，一天几乎没有发货，那这个时候就得去推广，那么就需要通过淘宝直通车去出价?那么直通车出价到底是什么意思呢?会有溢价吗?请看介绍吗!

一、出价

直通车按点击收费。你出的费用不同展示的位置也不同流量肯定也不同了。所以你需要一定的流量就要看你出的什么价位在什么位置，默认出价就是你并不是所有的关键词都会调试，有些需要先看他的效果，默认就是你不调试直通车关键词费用的价格。比如默认5角，那么你不调试直通车的出价就是5角。

给你说个实际例子，默认是0.1就是软件默认的。可以根据自己的情况改这个费用，如果0.1元搜索点击的人很多，可以改成0.09或者0.05如果没有展现量你可以改到0.2或0.5，当然越高的话排序越靠前，这个要根据自己的情况。

直通车里面的溢价是指愿意为指定的流量(访客定向、兴趣点定向或群体定向)加价，也叫人群搜索溢价。

通俗的话：就是出价超出了原定价。例:关键词出价1.00元，溢价比例50%，人群出价=1*(1+50%)=1.5元。

人群搜索溢价，不仅给直通车带来了更精准的流量，对于直通车转化也有很大的提升作用。

淘宝直通车出价溢价是什么意思?以上就是深圳电商之家的小编为您总结的出价和溢价的意思。出价就是你为你的关键词每次点击所付出的推广价格，而溢价则是指为指定的流量增加的推广价格，是超出原来出价的推广价格。如果您对淘宝直通车还有其他想了解的方面，都可以咨询深圳电商之家。

推荐阅读：

直通车点击单价和出价有关系吗？

点击单价扣费是按照出价和溢价来扣费的。

溢价租赁的愿景、美景、前景

*这是我们的第1633篇原创内容文章，敬请阅读后评论、点赞、转发。?

我是WALTZ，房地产小白，上班一族。

这次房子退租，房子空置，我想向季老湿学习，改造后出租，加入了699群，希望学习新知识，结交新朋友，获得不一样的体验。

领取高端租赁免费试听课程

看别人的故事，想自己的未来。

所有的699笔记读后感内容仅代表

学员的个人观点。

本文的发表，并不代表“季老湿和他的小伙伴们”对作者理念的全部赞同

请读者自行斟酌并独立判断风险。

文字：699学员WALTZ

=699笔记读后感=

房地产知识与我的缘分姗姗来迟

01

拿到书，我如获至宝，非常认真地看起来。

可惜空闲时间不多，进展不够快。

我学习到了季老湿的“手心向下”，开模具，冰冰变凤姐，包租，租赁代运营、买卖代运营......

房地产行业真有意思，可惜我现在才感兴趣。

我遇见过几件与房子有关的故事，当时挺让我震惊的，不过也没明白其中的模式。

?第一个故事

我买了房子刚装修入住时，遇到一个买的同小区的朋友，我看见她请人搬来了一个旧沙发。

她说她的房子出租了，租给一个韩国人，月租金7500元。而当时我们小区同户型的价格只能租3000元。

旧沙发还能租这么高价？我只感叹他的运气好，其实这就是季老湿说的高端租赁。

我经常在小区里遇到两家韩国人在聊天，疫情后他们可能搬走了，再没遇见了。我为什么从没想过自己的房子也是可以做高端租赁的呢？

如果不是季老湿分享涉外租赁的模式，我自己完全没领悟到。

? 第二个故事

有段时间我休假，楼下搬来个租户，她是从深圳来的，我俩天天在一块带孩子玩，我纯玩，她同时还在卖她的房子。

当时小区门口的写字楼开盘时是按层卖的，她提前来考察了市区的写字楼入住率，和朋友贷款买了一层，交房后顺利卖出挣了几百万。

她租别人的住宅，把自己买的住宅精装后出售又挣了几十万，她提到在生活阳台上装了个垃圾粉碎机，当时让我印象深刻。

卖完房子她就回深圳了，过去很久我才想起，怎么没详细了解下，她的神操作到底是怎么操作的呢？

直到我开始向季老湿学习，才知道原来别人也不是随随便便成功的，有卖房大法啊。

这次房子退租，房子空置中，我想向季老湿学习，改造后出租，加入了699群，希望学习新知识，结交新朋友，获得不一样的体验。

季老湿团队实操项目

02

仅仅只用了洗脸大法我就顺利出租了房子

当我家买了第二套房后，陆续出租，租金也一般。

房子附近有个很好的小学，重点中学的住读校区，小学租房陪读的不太多，买房陪读的更多。中学的住读校区陪读的也不多。

之前的租客签的长约，忍受了几年修地铁的嘈杂声，今年通地铁了，方便多了，也退租了。

我的阳台望出去正对着学校的操场，学校新改造铺了绿色的草坪，一眼望去，绿油油的草坪非常养眼。

7月时，有客户说提出要租3年甚至更久，他们是从小学四年级开始陪读，但比此前价格低100元，我没同意，忘了季老湿说的要认真对待第一位诚意出价的客户，结果错过了。

过了两周没有中介和我说带看，我一问，去年附近有开盘了一个超大小区，出租房很多，租金在下调。

我下载了贝壳APP，瞄了一眼，本小区挂的待出租房就有98套，附近同一开发商的小区就有好几个。

接下来的客户都不太合适，有养宠物的，有短租的，我有点着急了。

8月初，我订了季老湿的《房东生存手册》，一周后书才送到，我抓紧时间看。

对于租客最喜欢的房子，季老湿总结的第1个关键字是干净的。

这个干净的有三层意思：

第一、卫生方面是整洁的，是能带给人安全感的，就象自己家的房子，就算暂时没打扫，也会住着心里踏实。

第二、新的。

比如吊顶，换了新的，就觉得是很干净的。

新的橱柜，新的家具，肯定觉得是干净的。

第三、养眼的，能够给人带来愉悦的。

比如小清新的感觉，让人觉得很美很干净。

我第一次认真思考，怎么考虑租客的需求，打造租客喜欢的房子呢？

我围绕房子转了几圈，用干净这个标准进行对照，实行季老湿的洗脸大法。

我发现房间里有个旧沙发脏了，两个塑料盆也脏了，这种都应该扔掉，做减法。

房间里原来缺少植物，想到不方便浇水，又不喜欢假花，我觉得应该去买个漂亮的花瓶，插上干花。

卫生间的窗户需要遮光，以前的租户用了塑料布随便贴上，我应该去买张专用的窗户纸。

周末我摆放了花瓶，贴上了窗户纸，请人打扫了4个小时的卫生，我自己也参与其中，给房子注入能量。房间看起来焕然一新。

要收工的时候，邻居一位和善的老爷爷见门开着，过来看看房子，一边赞不绝口，一边走来走去。

地上的水都还没干，我担心他把刚拖干净的地板弄脏了，我的眼光一直跟随他的脚，盯着地板看。

后来想起这也可以算作是暖房呢，要感谢邻居老爷爷哦。收到老爷爷的祝福，这套房子又增加了能量。

本来我想借着这次收房重租的时间，订个季老湿的软装改造，重新换套家具。

我注意到出设计方案要一个月，我担心措过了开学季，心想着赶快租出去吧。犹豫中老公平时联系的中介把房子租出去了，没有溢价。

租户是高三陪读的家庭，只有等收回房子再打造模具了。

当天晚上到中介和租客签约的时候，老公有事没去，我一个人去的。

中介说:租客要晚10天才收房，有10天的免租期，我老公同意的。

我也不想计较了。

我问：周围有多少房子在出租啊？

中介：1000多套。

太多了！竞争太激烈了！

收房的路上，租客说他同时还看中了另一套房子，倾向于我的房子的原因是我的阳台正对着操场，也能看见孩子回家的路。

中午先把汤熬上，站在阳台上，看家孩子进了小区以后，就开始炒菜，孩子上楼回家刚刚好。孩子之前住校，也不同意家里租房陪读，现在高三了，同意家人陪读了。

听着他的描述，感受到他们一家满满的爱和幸福。租客调侃了一句“幸好你们动作快”，我深切感受到现在房地产真的是买方市场啊。

中介说租客很爱干净，我很放心。房子租出去，我的《房东生存手册》就看得慢多了。

季老湿团队实操项目

季老湿一直强调手心向下，乐于助人，必有福报。

我想我还是要做好租后服务的。

租客入住后发现了一些小的问题，只要他提出的问题，我都积极帮忙解决。

租客说天然气灶有一个不好用，一开始我找了物管去解决，过几天他说问题没解决，先这样吧。

想到他之前说的喜欢给孩子熬汤，我主动提出我到58同城上下个订单，请个师傅上门维修，问题顺利得到了解决。

租客说发现蚂蚁了，我马上在淘宝上订了治蚂蚁的*，包邮到他家。

租客说有个柜子脱胶了，我马上在淘宝上订了木板胶，包邮到他家。

租客说洗菜盆有点漏水，我重买了一套，请物业给他安装好。

......

季老湿团队实操项目

溢价租赁的愿景、美景、前景

03

（一）溢价租赁的愿景与战略

房东是一种什么生物

季老湿对房东是一种什么生物做了深入的剖析。

由于受传统文化的影响，很多人只要存了一点钱，就开始考虑买房的问题。

一般的房东是很精明的，但也有一些房东的共性就是爱房子，怕麻烦。

我讲讲我知道的两个房东的故事。

?第一个房东

买房就像买白菜一样，不会认真做功课，凭感觉买。

当天开盘，上午睡懒觉，下午慢慢去。

买的时候就认定精装房，为了自己以后不管装修的活。

连家具都懒得配，一放几年。

如果买的是毛坯房，肯定连装修都不会开始。反正房子买了心里就踏实了，觉得房子是只要买了就会赚的。

每月贷款还起，手上的工资不够用了，压力山大。

卖？不可能，必须房本上写着自己的名字，心里才踏实，坚定持有。

终于想起，那还是买点家具出租吧。

配完家具，交钥匙给中介，然后就不管不顾了。

中介问有人有兴趣租，能不能给请人打扫一下卫生呢？房东说我给你钱，你去安排。

中介说没有这个服务。

房东说，那就找物管来打扫。

看来有了这样的房东，房屋管理的市场还是需求挺大的。

季老湿团队实操项目

二帅哥老师讲房东为什么愿意长租房子出来的时候，讲到曾遇到一个房东。

为了不让老公乱花钱买了房子，出租时非常高兴，反正绝对不会卖的，租多久都可以。

我认识个类似的房东。

? 第二个房东

老公炒股，老婆就非要买房子，当时市场非常疯狂，房价接近峰值，地段也不好，抢到一套心里就高兴了，通过房子自发锁定了家庭资产的流动性。

那个老婆觉得反正跌在房价上比跌在股价上好。不能出售，只能出租。偏偏买的地段不好，租也租不出去。

反正就和房子较上劲头了。

毕竟，房子是不能移动的，房东暂时不住的情况下，不出租就有沉没成本，没有租金就无法解决以租养贷的问题，不出售的房子，再懒的房东也希望出租变现，解决资产的流动性问题。

房东想收完租金就躺平，可房屋管理事情是繁琐的，硬装、软装、维修、清洁、其他售后服务，房东真的想躲得远远的。

这些事都需要有人来帮忙。

我希望在季老湿的团队的指导下，经历这些繁琐的事，把我的房子变成一套能做高端租赁的房子，自己在亲自经历硬装、软装、维修、清洁和其他售后服务的琐碎的事情后，让自己获取经验和管理房子的能力，日后能让房东信任我再收一套能做高端租赁的房子。

房东是爱房子的，不爱就不会买，买完之后更爱。

中国的租房市场大都是配齐家具家电之后出租。

那些家具家电房东买的时候是崭新的样子，等过了一年或几年，蓦然相见，红颜老去，房东睹物思情，触景伤心，保护欲被激发，每一样都成了宝贝，古董。

对于屋损，租客说是自然伤害，房东说是人为的，房东想扣租客押金，很容易引起矛盾，大家白白浪费时间。

特别是有的租客不爱惜房子，走前也不处理垃圾，房东感觉完全伤了心。

每出租一次就被伤害一次，伤害多了就再也不想看见房子了，只想收完租金离得远远的。

季老湿团队实操项目

租客要什么？

中国主动实现“投住分离”的租客，现阶段还是比较少的，更多的是因为工作、生活需要才去当租客。

租客出门前都是希望租到性价比高的房子，装修有点美，价格有点低。

但到处去看了一套又一套房子后，才发现这样的房子是不存在的。

因为装修是一件特别繁琐的事儿，涉及到的项目可能有几百上千个，一般人只会愿意对自己的房屋装修投入那么多时间和精力，对于怕麻烦的房东来说，才不愿意投入大量的时间精力呢，反正租客也不会爱惜，大多是考虑简单投入，低配投入。

有一部分租客预算有限，是愿意将就的，总能很快在市场上找到匹配的房子。

有一部分租客是更喜欢质感生活的，什么都要高配，特别是在住房上。

比如

有的人说出门旅行，最重要的是要住得好点。

有人要求必须住五星级酒店。

有的人也不一定预算很高，但是当他看见美美的房子的时候，一下就喜欢上，果断地将预算抛到脑后了。

还有一部分租客，他第一看重的必须是他喜欢的房子。

那租客到底喜欢什么样的房子呢？

喜欢是一种审美。租客的画像是未知的，但房子需要提前生产出来。

怎么能让房子受到大多数人的喜欢呢？

季老湿经过大量的实践，经过绝对的大量的练习，成为房屋改造的高手。

经过他和他的小伙伴创造出来的房子，能让人感觉到温暖，整体设计让人感觉与众不同、眼前一亮，丧心病狂的好东西让人感觉到很有质感，一眼就喜欢上，再也迈不开步，恨不能马上住进去，想着一定要对自己好点，其他的也就忽略不计了。

而那些喜欢质感生活品质的租客，在对我们漂亮的房子产品产生感性和冲动的那一刻，愿意支付溢价租金给我们，也是对我们产品品质的认可。

季老湿团队实操项目

溢价租赁的愿景

由于过去观念影响，房东习惯把自己用过的东西放到出租房中去给租客使用，或者是买二手市场上的物品放到房子中用来出租，所以长期以来，租房的状况其实是不太美好的，是很难满足追求质感的高端客户人群需要的。

加上房东怕麻烦，租客的需求更难以得到满足了。

这样的市场潜力巨大，包租业务营运而生。季老湿说，只有通过拼命的帮助别人解决问题，才能顺带解决自己的问题。

做包租起心动念就是帮房东减少麻烦，不辜负房东的委托，提供优质租房产品，帮租客住的更舒服一些，幸福感更强一些，满足质感饥渴体质人群的需要。

做处处帮助人的事儿，会收到别人的祝福，都希望你好，希望你更好。对房子用心了，房子也会报答你的。

季老湿团队实操项目

（二）溢价租赁的美景

让一套好房子处于凤姐的状态是很让人惋惜的。房子，改造完以后是可以给人带来神圣感、自豪感的。

包租是为谁请命呢？

季老湿提倡多站在别人的立场想一想，多为别人留一点余地，只有给别人留了余地，别人才更能给你惊喜。

每当把房子改造完以后，就会把房东邀请到房子里面来给房东惊喜，让房东相信他的选择是正确的。

既让房东满意，又让租客满意，达到一个双嬴的状态。在季老湿的设计中有的地方会丧心病狂的用好东西。

租户一进门就会感受到强烈的视觉效果。眼耳口鼻舌，全方位受到强烈的刺激。

那个热爱生活的租客，那个懂得爱自己，呵护自己的感觉的租客，根本不舍得放弃这么美丽的房子弃它而去。

季老湿近期案例参考如下，都获得了较好的租赁溢价。

季老湿鼓励大家开模具。

开模具的要素是什么呢？

第一、溢价率。

试过就知道这个地方的溢价率一般在什么范围内。至少考虑同小区、同面积历史最高价溢价30%以上，有的是80%-90%，有的甚至能到200%以上。比如一个模具的标杆是75%，实际溢价80%，那就比正常溢价率高。

第二、投资回收期。

投资回收期是多少更能让人接受呢？一般认为两年以内是比较正常的。

第三、空置期。

正常空置期是两个周末，如果坚持很高的价格，可能带来较长的空置期，也可以租很低的价格，一天的空置期都没有，这两者之间要找到一个平衡点。

这三个要素也可以转化为交叉定价法的三个维度。

X轴指的是我们要比同小区、同面积历史最高租金乘以1.3倍。

Y轴是溢价率。

Z轴指24个月内收回改造投资。

最后定价在一个小的范围内，最高价是报价，最低价是底价，结合个人对空置期的偏好，成交价在最高价与最低价之间。

比如我出租的房子租金单价2400元，同小区、同面积历史最高租金3100元乘以1.3倍等于4030元，投入5万元装修，两年收回投资的话期待月租金为4483元，溢价率75%的话租金为4200元，那么租金能在4200元就实现了高端租赁溢价了。

那如何让高端租赁的美景能够实现呢？

我觉得首先就是找到一套有溢价空间的房子，然后把房子交给在这个市场中已经探索研究出一套打发的高手如季老湿的团队来打造，然后在团队的协助下，通过中介群裂变，充分调动各中介小伙伴的力量，找到愿意承担溢价的客户就指日可待了。

季老湿团队实操项目

（三）溢价租赁的前景

包租的本质决定了它是没有前途的。

包租的本质：

分布式

碎片化

长链条

低利基

分布式是对应集中式而言的，集中式是在同一个门栋里。

分散式是分散在各个地方，这种分散也就是碎片式的。

包租的链条很长，收房，改造，出租，看似只有三个环节，实际上仅改造一项就有1000多个子目。

无数次身处交易环节中，要比较，要权衡。

收房和出租，一次是甲方，一次是乙方，要锁定客户，要谈判，无数琐碎的事情，方方面面。包租环节多，分配到各环节利润就不多了。

租房是去做租金差，租金差是博弈的，收到的祝福少，收到的祝福少的事儿是不适合长期做下去的。

什么样的事儿收到的祝福多？

当房东主动找来的时候，和房东的关系不再是博弈的，而是同向的，向着同一个目标努力，互相鼓励，互相祝福。这就是代运营的服务。

做包租的目的是为了做案例，做代运营。而高手直接通过转发案例，获得了代运营的机会。

代运营的本质就是给创造美的能力赋值。

因为这种能力非常稀缺，所以说它可以市场化，体现出它应有的价值性。

代运营需要一个团队，好象五朵金花，各司其职，各负其责。有人提供销售线索，有人收单、客户服务，有负责现场管理的项目经理，最重要的是负责产品设计的产品经理。

优秀的产品经理会准确定位这个房子租（售）给谁，租（售）的具体价格，以及客户选择的理由。优秀的产品经理是非常稀缺的，他能够让设计出来的房子物超所值，看上去比实际价格更有价值，需要对市场踏实的调研、长期的浸泡及对美的独特的见解和转化能力。

季老湿团队实操项目

季老湿和他的小伙伴们本着匠人精神在打造产品。

产品战略有三个：

?产品战略一：为谁请命。

为质感饥渴人群请命。这个世界永远不缺找好东西的人，产品要远远超出顾客的想象力。

? 产品战略二：抢占山头。

山头就是摩铁时代的质感生活。市场上有大量的对这样的产品有需求的消费者存在。有句谚语说“只要带着礼物与黄金，有人会把你带到上帝面前。”

? 产品战略三：差异化。

产品要有温度，为房子注入满满的爱和能量。

季老湿的产品组合策略分为三种：

产品一：超级产品做流量，人见人爱，利润中等偏下。

产品二：明星产品做形象，利润趋0。

产品三：拳头产品做利润。

在我开来，包租起步就是为了打造模具，做超级产品。流量做起来了，就可以做进一步做明星产品，获得大家的信任，在信任的基础上，开展出售代运营，和房东同向发力，自然获得房东分享的利润。

无数的小伙伴用自身实践证明，这样的前景很美妙。

季老湿团队实操项目

04

走在看房的路上

1、选点的艺术及收房禁忌、收房兵器

季老湿讲了收房选点的艺术，和买房一样：地段、地段还是地段，一定要选择地段已经成熟的地方，不要选择拿房容易的区域。

选点需要选获取房源比较困难的区域，这样的区域有合适的产品供应出来的时候，也是一票难求，因为整个区域被市场验证了，说明租赁市场是及其完善的区域。

什么样的选点是好的选点呢？

首先是明确用户定位，用户定位必须是质感饥渴人群，质感饥渴人群愿意为质量买单，为品质买单，为感觉买单。

产品定位是摩铁时代质感生活。

商业配套齐全，离地铁5-15分钟以内，好一点的地方租金高，改造成本就变低了。

但好地段的房子肯定也是不容易收到的，围绕这两个原则，退而求其次也是不错的。

我所在的城市地铁四通八达，满足这个摩铁要求和地段的小区是非常多的，但是目前由于城市净流入人口少，公租房多，租赁市场整体房多客少，是买房市场。

比较好出租的市场集中在市中区，及“一路向北”发展起来的两个北区。

高端租赁的租客群体国外派驻高管貌似不多，本地能见到的外国人少，年轻小情侣应该也有高端租赁的需求，但由于本地丈母娘爱女儿，主动买房的也多，所以年轻小情侣处于租房状态的时间不会持续太久。

市场上房源多，分析溢价空间可能远比不上一线城市。

比如棕榈泉小区，绿化率高，适合做高端租赁，曾是大家心目中外国人居住较多的小区。

季老湿团队实操项目

收房的禁忌有四个：

收房禁忌一：起心动念错了。

和房东说：我想帮你一把，你那个房子可能需要我的帮助，而不是我需要好的回报。

收房禁忌二：没想明白自己的模式。

肯定要基于长租，肯定要有转租权。模式一定不是以租金差作为方向的。

收房禁忌三：不聚焦在分布式公寓领域。

别把时间都花在路上，聚焦，聚焦，再聚焦。注意力在哪里，成就就在哪里。

收房禁忌四：什么房子不能收？

产权不明晰的房子不能收。有质量问题的房子不能收。

收房有十八般武器：

一个话术

两个宝贝

三个场合

四个神器

五个注意

下一个

弹性周期

开模具

一个话术：能长签吗？

两个宝贝：宝贝一转租权，宝贝二签约年限。

三个场合：主场，客场，中立场。

四个神器：一叠钱，一套合同，经纪人，大茶缸子，里面放两颗大枣。

五个注意：秀美图，娶凤姐，讲梦想。如果谈不拢下一个。转租权可能出现周期问题，要考虑弹性周期。收房要注意开模具。

我从来没有收过房，甚至是最近才第一次听说收房这个词，更别说和房东谈判了。

我也没有租房住的经历，所以说到和房东谈判，我心里其实是比较忐忑的。

我学习的主要目的是怎么更好地出租自己的房子，抵销掉一部分房贷，别让房子空置。

我目前工作生活比较忙，是没打算积极出击，到处去收房子的。

季老湿团队实操项目

2、陪朋友看房，没找到适合做民宿的房子

今年我了解到本地挂牌量高的事实，心想这房价恐怕起不来了，市场成交肯定非常冷清。

意外发现一个挂牌量高与民宿房秒租的巨大反差。

有一天一个做民宿的朋友约我去看一个他有意向的房子，在市中心。

房子有三层，面积很大，露台很大，上楼前他说他听说有几个对那个房子感兴趣的，他预计不一定好，他说真正好的房子是不好遇到的，有的需要给中介发红包才能掌握到优质房源信息。

我说这个时候会这样吗？太夸张了吧？

我们上楼去看了，房子以前是做商场及库房的，没有做分割，露台是圆弧形的，有好几个，面积特别大，对着露台的一面满是玻璃。

这个房子不合适做民宿，改造成本太高。

我们顺便去找隔壁的中介问了下附近有没有别的适合做民宿的房源。

中介说：如果市中心有适合做民宿的房子都是秒租的。

开民宿的小伙伴早就预约好了，中介一介绍，直接就下定，连看房的时间都不会有的，更没有这种房子留着慢慢带看。

这真让我大吃一惊，没想到冷清的市场中还有这一枝独秀。国庆节期间各地民宿涨价的消息也证明了民宿市场的火爆状态。

中介推荐了一个适合做民宿的公寓，正好在回家的路上，我们跑去看了下，那套房子很漂亮，在楼层端头，对着一个漂亮的公园，房子朝东，东北两面落地窗高空俯瞰公园，感觉在云端之上，实木地板看上去特别有质感，可惜墙面颜色不好看。

房东说过如果租客装修的话，退租时必须还原，同意长租，但和他必须三年一签。

这个公寓另外的几个房间视野都差些，朋友毫不犹豫地放弃了。

季老湿团队实操项目

3、和中介打交道

出门看房我其实是不太乐意的，想到不是真实的需求，还要麻烦中介带，老师说脸皮要厚，前期可能是给人添了麻烦，但以后肯定是有机会成交的嘛。我是不喜欢给人添麻烦的人，还不太适应。

我们期待溢价租赁的价格比同小区历史最高价格，同面积的高还可以销售出去，一个重要的原因是渠道。

为什么要做市场调研？市场调研是在你没有开始之前就把渠道打通了，做哪个片区，就要把能做到的渠道全部走到，无人不知无人不晓。

要做到那种程度：往街上一走，马上有人出来跟打招呼，一排门店，可以过去一路打招呼，各个都认识。

对那些能掌握高端客户的中介，更需要花时间来对接。

日常多聊天、多链接，多在人家发的朋友圈下面评论互动，你只有互动过，人家才会记住你。

这么多的房子谁记的住你。产品做的足够好，营销不用担心的。但是产品做的足够好，不代表营销就可以没有。

营销仍然有很多的法门，其中一个巨大的法门就是和一个或几个中介做朋友，让中介在遇到好的房源的时候第一时间想到和自己分享。

一般像绿中介这种品牌中介，它主要是做交易，有品牌保障，小中介主要是做租赁，灵活性大。市场调研到100套，心里其实已经有底了，哪些中介可以帮到我们，建立了收房和租房的渠道，只要能筛选到3、4个人成为我们的合作伙伴，那渠道就畅通了。

北京占市场份额40%的绿中介率先下调了买卖中介费，一是费率从2.7%讲到了2%，二是卖家也要出一个点了，相当于变相给买家降了1.7%，交易市场也真正变成买方市场了，中介的作用其实更大了，更需要和中介维护好关系。

季老湿团队实操项目

4、收获

节日期间我看房不多，但机缘巧合，我居然在节日期间收了一套房。我记下了季老湿说的收房兵器库，只使出一把马其顿长矛（“能长签吗？”），我就做到了。

怎么回事呢？

节日期间，因为家里有点事，我们也没安排出行计划。

我们热情接待了他，周末两天开车陪他到处去转，考虑到我们不是太懂，我们还专门约了本地另一个比较会买房子的朋友，大家一起去看。

最后在朋友的分析下，他俩一起相中了同一个楼盘的房子，和售楼小姐姐约好了购买的方式，高高兴兴地坐飞机回家，就等着开盘了。

后来具体哪天开的盘我和老公就没关注了，只知道他俩是买好了，他们买的小区离我家也不太远。地段很不错，离地铁近，周围配套成熟。

  老公

她要在家做作业呢，报了一个不要钱要命的课程，作业难得很。

  老公同学

做作业啊，在学什么呀？

我  

学习怎么把房子改造好了来出租。

  老公同学

这个事挺好。就我上次去买的那套房子还有几个月别人就要退租了，我离得远，也不好管理，要有人来负责帮我管，我就太省心了。

我  

你的房子是找谁装修的呀？怎么出租的？

  老公同学

我没时间管装修，清水出租的，买了就租给现在这个人，没有变过，他自己装修的，后来到期延了，他说明年可能要退了。

我  

那你打算卖吗？

  老公同学

不卖，现在房价在跌，卖了不划算，估计也卖不掉，再说也不等钱用，先放着。

我  

现在挂牌量高，不好卖呢。

  老公同学

是呀。等等看吧。你学这个，你有没有兴趣把我的房子拿过去，租金不变，你随便折腾。但是现在不好看房哦，得等人家退了来。

我  

可以呀，我也不着急，那我们签协议吗？能长签吗？

  老公同学

可以签呀，你想签几年？

我  

签十年怎么样？

  老公同学

可以

我  

价格呢？

  老公同学

就这个价吧。

我  

GDP有增速，我还是得给你涨。

  老公同学

好

我们就这么决定了。

突然订了这么个长约，我的心里还是有点不踏实，还好现在有人租起的，我没有压力。

这个小区的情况怎么样呢？

我又利用参照上周老师踩盘作业的要求，调研这个片区的商业、教育、交通、医疗、餐饮、产业，经纪公司。

这个小区很大，有十几栋楼，容积率、绿化率较高，商业配套成熟，周边有7个购物中心，100多个超市，没有商业街。

教育配套中等，周边有42个幼儿园，11个小学，3个普通中学。

交通便利，距离最近的地铁站1200米，走路18分钟、公交站众多。

医疗配套一般，有一个三甲医院及6个非三甲医院。

餐饮有成熟的餐饮一条街。产业不错，**在积极打造产业园。经纪公司也不错，百度一查周边有9个房屋中介店铺。

这个条件应该是很好了，人口大区，配套成熟。

上贝壳查了，该小区挂牌租金2500-4500元，没有很高的，但是也不低，目前在租房源77套，要出租也不容易呢。还好世界上不缺租客。

有一天周末，我顺便去那个房子那里看了下。

第一次去那个小区，坐轻轨到了附近，准备打个车过去，轻轨站下一个大公交车站，一个又一个大公交车在排队等候，坐个公交车就到小区门口了，真的是很方便呀。

那套房子是租客自己装修的，结构改动较大，墙上还安装了地暖，可能是后来安装的。

季老湿团队实操项目

我想等过两年我没那么忙了，我可以重新装下这套房子，地暖可以保留，房屋结构可能需要重新设计。

轻奢风、奶油风我觉得都不错。我对季老湿的产品有信心。到时候我就订个季老湿的VIP项目，全流程跟进实战学习下如何改造的，目前清水出租的价格偏低，

改造后实现40%的溢价应该是没问题的。

我已经期待着打造模具了。

在打造模具前我需要做好市场调研，了解到本小区的历史最高租金，租客对象，并且同时在大量看房的过程中增加大量的中介资源，为之后的出房过程积累中介渠道。

目前这个小区入住率高，小情侣选择做婚房是很好的，周围配套成熟，也适合一个带小孩的家庭居住。

小区附近的小学是可以全托管的，孩子可以白天在校，晚上晚点回家，这更加适合在外工作，没有过多精力照顾孩子的家庭。

我认识个朋友是异地派驻管理人员，他就是租的这个片区，那么这个房子的最契合的客户画像可能就是这样的啦。

季老湿团队实操项目

点此亲启

副业助你“菜场自由”

699笔记学员报名表

Aboutus

这是一封来自

季老湿团队の邀请函

·THEEND·

请关注我们的全网矩阵  

▌#视频号：摩铁焕新

▌#视频号：季老湿在东京

▌#喜马拉雅：摩铁焕新

▌#抖音：季老湿在东京

▌#快手：季老湿在东京

▌#小红书：季老湿在东京

▌#bilibili：季老湿在东京

▌#TikTok：季老湿在东京

▌#今日头条：季老湿在东京

▌#西瓜视频：季老湿在东京

▌#YouTube：季老湿在东京

长

按

关

注

从生活发现点滴

从学习中成长自己

扫码关注季老湿的视频号

喜欢我们的内容就点“在看”分享给小伙伴哦

我对长江电力的理解

编者荐语：

归根结底，投资考验的认知深度和长期眼光。其中，理性客观和尊重常识很重要。一鸟在手胜过一群鸟在林，因为前者是确定的，后者是追逐的，中间的距离其实非常遥远。

记录我的投资与生活

这也是巴菲特说内在价值计算还涉及到第三个要素：留存收益将来处理的效率。

对于我们来说，需要判断长江电力留存收益的再投资情况，我上面乐观认为留存收益能获得10%收益，体现在利润表上，账面利润能有7%的年化增长。

如果你认为留存收益能获得10%收益预估太过乐观，那账面利润7%增长也就不能实现。

再悲观一点，假设留存收益只能有5%的收益，账面利润3.5%速度增长。

那我们加上股息4%后的合计收益也还有7.5%。

你是否满意？